2015/12/05 【第23回】ﾏﾝｼｮﾝ経営.東京ｾﾐﾅｰの評判・口ｺﾐ
皆さん、こんにちは！マンション経営セミナーでおなじみの和不動産です！
本日は弊社代表仲宗根の第二弾となる著者『不動産投資の裏側を見抜き堅実に稼ぐ方法』の出版記念セミナーとなりました！
テーマは『不動産投資成功の秘訣★オーナーがしがちな5つの勘違い★』です。
【価格の小さいものが良いと思っている！？】
インターネットに掲載されている物件を見てみると、利回りの良い地方物件を多く見かけます。
利回りも高くて、しかも安いから、現金で払いローンは使わないから失敗はしないだろう。そんな風に感じる方も多いようです。
果たしてそうでしょうか？
マンション経営を始める前に出来るだけリスクを減らそうと考えます。だからこそ皆様物件選びにはとても慎重になりますよね。
ただその際に見落としがちなのが“購入後”の経費について。
利回りや価格の安さにだけ捉われず、物件の【経費率】についても是非計算してみて下さい。
価格が小さい物件の課題は以下の3つがあげられます。
①家賃に対して経費が高い
②原状回復費用も広告費を回収できない
③ローンの金利が高い
皆さん忘れがちなことは、物件の維持管理にかかるコストは家賃が高くても安くても変わらないということです。
例えば、エアコンが壊れた時。新しく設置し直すエアコン代に大きな差はないですよね。
同じ負担額なのに、家賃が安ければ当然家賃に占める経費率は高くなります。
インターネットで掲載されている利回りは表面利回りと言い、支出を度外視した計算式になっています。
●表面利回り＝年間家賃収入÷購入価格
ですが、建物は経年劣化していくものなので、継続的なメンテナンスが必要です。
メンテナンスにかかる修繕費用・管理費などのランニングコストを予め計算に入れておくことが正しい収益を知るためには欠かせません。
その上で自分にとってどんな物件が合っているのか判断するのが良いのではないでしょうか。
このように意外に食わず嫌いでイメージのまま物件を選びがちな方もいらっしゃるのではないでしょうか。マンションは経年劣化もしますし、銀行のスタンスによって扱いが変化していくものです。イメージのままではなく、現在の情報を取り入れてみましょう。
弊社のマンション経営セミナーは毎週土日開催しておりますので、是非お役立て頂ければ嬉しい限りでございます。
それでは最後までお付き合い頂きありがとうございました！
また次回のコラムでお会いしましょう！
