東京の街レポート｜第10回渋谷区のマンション経営のオススメの理由は『女学生』にあり

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東京の街コラム｜第10回渋谷区のマンション経営のオススメの理由は『女学生』にあり

常に変化を続ける街、渋谷エリアのこれから

東京の特区エリア別にマンション経営に参考となる数字、特徴をご紹介しています。今回が第6回、渋谷エリアの数字と特徴となります。

渋谷と言えば日本でも有数の繁華街として誰もが知っているエリアですが、それだけではなく今回の渋谷駅を基点とした周囲1kmの観測範囲内には、松濤などの高級住宅地、南平台町にはアラブ首長国連邦やマレーシアの大使館などもあり、繁華街だけではない側面も持っています。

渋谷駅周辺はもちろん商業地域となりますが、それ以外は住居地域が広がっています。マンション経営対象となるマンションなどもエリアのほぼ全ての場所にまんべんなく建設されていて、目的によって場所の選択肢も多くなっています。

変化の激しい東京において、その中でも特に急速に変貌する街である渋谷。現在、渋谷駅街区土地区画整理事業の名の元に、2026年までかけて駅設備や駅周辺の再整備が行われています。その中には新たな駅ビルの建設や駅前広場、歩行者導線の改良。駐車場、駐輪場の整備なども含まれており、今後もさらに新たな変化を続けていきそうです。

では今回も以下の5つの情報を基に、渋谷エリアでのマンション経営に役立つ情報を見ていきます。

・国土交通省地価公示
・周辺施設（銀行、警察、病院等）
・交通環境・ショッピング環境の情報
・教育施設（大学、専門学校）
・年齢別人口統計

他の特区エリアの例にもれず、渋谷エリアも地価公示額は上昇傾向にあり

渋谷エリアの2015年の地価公示額は3,999千円/㎡となっています。4,000千円/㎡にはわずかに届きませんでしたが、2010年(4,131千円/㎡)の水準に近づきつつあります。

ここ数年の流れで見ると、他の特区エリアとほぼ同様に2013年を底に2014年から上昇の傾向にあります。また他の特区エリアと比較すると、丸の内、新宿、虎ノ門に続き4番目に高い額となっています。

エリア内の中で極端に高い地域、反対に極端に低い地域はありません。どの地域も押しなべてほぼ同じ額となっています。しいて言えば青山、表参道方面が若干高く、鶯谷町、鉢山町周辺はエリアの中では安めです。

用途地域で見ると、おおまかではありますが渋谷駅周辺が商業地域。青山、表参道周辺は第一種中高層住宅専用地域と第二種中高層住宅専用地域。鶯谷町、南平台町周辺は第二種中高層住宅専用地域と第二種低層住宅専用地域となっています。

渋谷エリアの周辺環境-1-（銀行、警察、病院等）

渋谷エリアの周辺環境を見てみます。まずは銀行、警察、病院等です。銀行は、渋谷駅周辺だけでも信用金庫なども含めれば30以上もあります。観測範囲内でみればさらにその数は多くなります。

警察、交番の数も多く、渋谷警察署の交番が駅周辺に7つあります。日本有数の繁華街であるだけに事件の数も多く、このエリアに住む人にとって交番の数が多いことは安心感につながるでしょう。

銀行、警察と同様に病院の数も多く、駅周辺が中心となりますが、観測範囲内のどこへ行っても多くの病院があります。銀行、警察、病院などの施設に関していえば、渋谷エリアのどこであっても、マンション経営をする上でマイナスになる場所はほぼないと言っても差し支えないでしょう。

渋谷エリアの周辺環境-2-（交通環境、ショッピング環境）

次に渋谷エリアの交通環境、ショッピング環境を見てみます。

渋谷駅は2014年の統計によりますと、1日平均の乗車人員では371,789人です。これは全国のJRの駅の中で第6位。東京の特区エリアの中では新宿、池袋、東京に次いで第4位の数字です。ただ2012年までは東京よりも順位が上になっています。ここ数年で若干、乗車人員の数は減少傾向にあります。

渋谷駅に乗り入れをしている路線はJRが山手線、埼京線、湘南新宿ライン、成田エクスプレスの4つ。私鉄は東急東横線(田園都市線)、京王井の頭線の2つ。そして地下鉄は半蔵門線、副都心線、銀座線の3つがあります。

山手線内であることから、交通の便が良いことはもちろんですが、2001年に湘南新宿ラインが運行を開始してからは高崎線、宇都宮線への連絡が容易になり、さらに便利になっています。

バスは都営バスのほか、京王、京浜急行、小田急、東急のバスが走っています。また、渋谷区のコミュニティバスもあり、エリア内ではバスでの移動にも支障もなく、どの地域であっても不便はありません。

道路で見ると、高速は首都高3号渋谷線が走っています。ただこれは他の特区エリアでも言えることですが、都内は昼夜問わず渋滞も多いため、自動車での移動は電車に比べれば不便な面もあることは確かです。もちろん、電車やバスなどが充実していますので、それによって不動産の価値が下がるといったことはありません。

続いてショッピング環境を見てみます。渋谷駅前にある東急東横店をはじめ、西武百貨店、PARCO、マルイ、109などの他、マークシティ、ヒカリエなどの複合施設も揃っています。また美術館や映画館などもあり、常に多くの人で賑わっています。

渋谷エリアの周辺環境-3-（大学、専門学校）

渋谷エリアの周辺環境、最後は大学、専門学校などの教育機関です。観測範囲内には國學院大學、青山大学、実践女子大学、青山学院女子短期大学、日本経済大学などがあります。

また観測範囲を少し越えたところには、東京大学駒場キャンパスや東海大学代々木キャンパスもあります。専門学校も理容美容、デザイン、芸術、音楽、医療、看護などさまざまな分野の専門学校があります。

後述しますが、この渋谷エリアは年齢別人口分布で見ると、15歳から24歳の女性の割合が比較的多く、実践女子大学や青山学院女子短期大学など女子大もあることから、女子学生向けマンションの需要が高いと予測できます。

年齢別では突出した年代はなし。男女比では女性が若干多め

年齢別人口統計で、渋谷エリアに多く住む人物像を見ていきます。サンプルは、渋谷区渋谷二丁目に住む524人です。一番多く住んでいる年齢層、性別は75歳以上の女性です。それ以外では35歳～39歳の男女が多くなっています。続いて30歳～34歳、40歳～44歳の男性、45歳から49歳の女性となっています。

男女ともに15歳以下と50代が少ないようですが、サンプル数が少ないこともあってかそれ以外に大きく突出した年代はありません。また男女比で見ると、若干ではありますが女性の方が多いようです。

渋谷エリアでマンション経営をする際に狙うべき物件は女学生向けか男性単身者のセカンドハウス

前項でも少し触れましたが、15歳から24歳の女性が男性に比べ多いため、このエリアで学生向けマンションに投資を考えている場合は、男性よりも女性を強く意識した方が成功の確率は上がるでしょう。

比較的女性が多いとしましたが、決して男性向けマンションの需要がない訳ではありません。男性の年齢別人口統計を見ると、30歳～50歳がボリュームゾーンとなっています。この年代の単身者向け、もしくは企業向けに社員の寮やセカンドハウスとしてのワンルームマンションなどの需要は高いと予測できます。

また地域的に、ベンチャー企業や少人数のIT系企業向けの事務所物件需要も少なくありません。学生向けや大きな企業のセカンドハウスなどに比べると空き室リスクは高くなりますが、このエリアでマンション経営を考えるのであれば、住居用だけでなく事務所物件への投資も視野に入れるべきでしょう。

冒頭でも述べましたが、今後、渋谷駅周辺も再整備が行われ、新たな駅ビルなどができれば今以上に価値が高まる可能性があるため、今が不動産投資のチャンスだと言えます。予算や物件の都合があえば、この機会に検討されてみてはいかがでしょう。

東京の街コラム｜第10回 渋谷区のマンション経営のオススメの理由は『女学生』にあり