東京の街レポート｜第11回マンション経営を新宿区でするなら年配向けがオススメ

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東京の街コラム｜第11回マンション経営を新宿区でするなら年配向けがオススメ

世界でも有数の繁華街を有する新宿エリアの特徴

東京特区エリアで不動産投資をするために参考になる数字、特徴を6回にわたってお伝えしてきましたが、今回が最後となります。7回目、最終回は、日本はもちろん世界でも有数の繁華街がある新宿エリアです。

今回の観測範囲である新宿駅を基点とした周囲1kmの中には、小田急、京王、高島屋タイムズスクエア、伊勢丹などの百貨店の他にルミネ、ミロードなどもあります。また日本一の歓楽街、歌舞伎町もあれば、多くの超高層ビルを構えたビジネス街といった側面もあります。それ以外にも、新宿御苑や東京都庁などがあり、本当にさまざまな顔を持ったエリアです。

さらに2016年3月には新宿駅新南口駅舎跡地に、オフィス、商業施設、文化施設を備えた地上32階､地下2階の超高層ビル、JR新宿ミライナタワーがオープン(文化施設は4月オープン)するなど今も発展を続けています。

基点となっている新宿駅の一日平均乗車人員は、748,157人(2014年)。これは日本で一番多い数字となっています。これに新宿駅に乗り入れている地下鉄、私鉄さらに新宿エリアには西武新宿線の駅もあり、これらすべてを合わせると150万人以上という数字になります。また乗車人員ではなく乗降人員で見ると350万人を超え、これは、日本はおろか世界一の多さでギネスブックにも掲載されています。

ビジネス街と繁華街が中心となっているエリアのため、昼夜問わず人の数だけは多いものの、実際に住んでいる人の数は他の特区エリアと比べてもそれほど高くはありません。マンション経営することを前提で考えた場合、学生向けやファミリー向けマンションといった需要よりもビジネス向けの事務所であったり、社員寮、単身者向けワンルームマンションといった形で戦略を練った方が需要は見込めるでしょう。

では今回も以下の5つの情報を基に、新宿エリアでのマンション経営に役立つ情報を見ていきます。

・国土交通省地価公示
・周辺施設（銀行、警察、病院等）
・交通環境・ショッピング環境の情報
・教育施設（大学、専門学校）
・年齢別人口統計

新宿エリアの地価公示額は2年連続で600万円超えを達成

2015年の新宿エリアの地価公示額は6,498千円/㎡で、2014年に続いて600万円を超えています。この金額は東京特区エリアの中でも丸の内に次ぐ高さで、新宿エリアの過去10年の金額の中でも、2008年の7,319千円/平方メートル、2009年の6,941千円/㎡に次いで3番目に高い数字となっています。

さすがにこれだけの高値となると、簡単には手を出せなくなりますが、2020年の東京オリンピックに向けまだまだ地価は上がっていく傾向にありますので、しっかりとした戦略と資金が備わっていれば、おすすめのエリアであることは間違いではありません。

新宿駅を中心にほぼ商業地域となっているこのエリアですが、マンションは新宿駅、新宿御苑、都庁、歌舞伎町の周辺以外に多く建設されています。用途地域で見ると、代々木周辺がわずかに第二種中高層住居専用地域となっています。もし住居用マンションへの投資を検討されているのであれば、この地域が狙い目となります。

新宿エリアの周辺環境-1-（銀行、警察、病院等）

新宿エリアの銀行、警察、病院等の数を見ていきます。何度も言及しているように日本有数の繁華街でもあり、ビジネス街でもあるエリアのため、これらの数もかなり多くあります。

銀行は、新宿駅周辺を中心に郵便局も含めると50以上あります。また警察も西口の超高層ビル群の中にある新宿警察署を始め、多くの交番を有しています。特に大歓楽街である歌舞伎町周辺には多くの交番が設置されています。

病院はJR東京総合病院、東京医科大学病院などの総合病院や歯科、内科、耳鼻科等さまざまな病院が揃っています。場所的には新宿駅周辺が一番多いですが、それ以外のエリアでも病院の種類、数は問題ありません。

新宿エリアの周辺環境-2-（交通環境、ショッピング環境）

1日の平均乗降客数世界一を誇る新宿駅。JRは山手線、埼京線、中央線、総武線の他、湘南新宿ライン、成田エキスプレスが走っています。私鉄は京王、小田急の2本。地下鉄は新宿線、丸の内線、大江戸線の3本となっています。またエリア内には西武新宿線、副都心線(新宿三丁目駅)もあります。

中央線、東武線の他、特急も数多く走っており、近隣はもちろん千葉、群馬、長野、山梨、神奈川など首都圏のどこへ行くにも不便はありません。
バスも一般路線で都営、関東、京王、小田急、西武バスがあります。また関西、四国、中国、北陸、東海、甲信、東北へ向かう高速バスも充実していて、全国各地へ向けて走っています。

続いてショッピング環境です。新宿駅に隣接してミロード、ルミネエスト、サブナードなどのショッピングエリアがあります。また小田急、京王、高島屋タイムズスクエアなどの百貨店も駅から徒歩3分圏内です。

伊勢丹、マルイ、アルタ、西武新宿ぺぺ、サザンテラス、オペラシティ、そしてヤマダ、ヨドバシ、ビックなど家電量販店も揃っていて、ショッピングを楽しむ場所は挙げればきりがありません。

また博物館、美術館などの文化施設や映画館、新宿御苑など憩いの場も多く、老若男女誰もが楽しめるエリアとして常に多くの人でにぎわっているエリアです。

新宿エリアの周辺環境-3-（大学、専門学校）

新宿エリアの周辺環境、最後は大学、専門学校などの教育機関です。これまでご紹介してきたように、新宿エリアは駅を中心に繁華街やビジネス街がそのほとんどを占めているようですが、大学、専門学校医といった教育機関も少なくありません。

まず大学ですが、工学院大学、宝塚大学があります。他、観測範囲を少し外れたところに東京医科大学もあります。専門学校は医療、デザイン、調理師、電子、外語、ビジネス、美容、服飾などあらゆるジャンルの学校が駅周辺だけでも20近く存在しています。

次項でも触れますが、新宿エリアの人口分布を見ると女性に比べ、男性の方が多くなっています。特に15歳～24歳の大学、専門学校に通う年代は全体の中でもかなり少ない上、圧倒的に男性が多いという特徴があります。

学生向け物件サイトなどの調査によると、男性と女性では女性の方が高い家賃を払う傾向があります。そういった観点から見ると、新宿エリアで学生向けのマンションに投資することは、空き室リスクが高くなる上に、仮に入居したとしてもそれほど高い家賃は見込めないと予測できます。

年齢別人口統計で見ると圧倒的に多いのは60代男性

これまで、7つの特区エリアを見てきましたが、ほとんどのエリアで女性の方が多いという結果が出ていました。しかしこの新宿エリアに関しては、サンプル数が150と少ないものの、女性よりも男性の方が多くなっています。

年齢別で見ると60代の男性が飛び抜けて多く、続いて20代前半の男性、50代男性、その次に60代以上の女性となっています。前項でも少し触れましたが、40代以下の女性はかなり少なく、学生に限らず女性単身者向けマンションの需要はかなり低いのではないかと読み取れます。

公示地価の高さからも若年層向けマンションよりも年配層向けがお勧め

上述したようにサンプル数が少ないため、一概には言えませんが新宿エリアは住居用というよりは事務所などビジネス用途のマンション需要の方が高いでしょう。

ただし公示地価が高いということもあり、同じようにビジネス向け物件をおすすめとした渋谷エリアのように20代～40代といった若年層が圧倒的に少ないため、このエリアではそれよりも年齢層が高い50代以上向けの方が投資成功の確率は上がると考えます。

ベンチャーや起業したての若い企業よりも、士業や実績ある企業の経営者をターゲットとした事務所、セカンドハウスといった物件を狙い投資していくことが、新宿エリアでは成功に近づけるのではないかと予測します。

東京の街コラム｜第11回 マンション経営を新宿区でするなら年配向けがオススメ