東京の街コラム｜第16回 団地問題と新陳代謝の必要性
高度経済成長時代の団地建設ラッシュの顛末は
昭和30年代に入り、住宅取得を支援する法律が施行されたのを受けて住宅開発が進みました。その象徴ともいえるのは、鉄筋コンクリート造りの「団地」でした。
それまでの「食べる」「寝る」が同じ部屋だった生活が分離された2DKという間取りに加えて、トイレ、バス、キッチンがありシリンダー錠がついた金属ドアでプライバシーが確保された住居には、入居希望者が殺到しました。
やがて都市部では団地建設用地が不足し始めて、昭和40年代に入ると山林を切り開いた場所に団地が建設されるようになります。これに合わせて鉄道やバス路線も次々と開通していきますが、最寄り駅からバス20分というような立地の物件も数多く建設されていました。
昭和30～40年代にこれらの団地を購入し移り住んだ20～30代のファミリー世帯は、現在子育ても終了し、老後生活を送る70歳代以上の人たちばかりとなりました。
現在これらの団地は老朽化が進み、住む人たちも寿命を迎えその数も減り続けています。
リノベーションなどを行い、若者を呼び込む努力が各地域でなされていますが、便利な都市部での生活を選ぶ人たちの方が多くなっています。
高度経済成長時代に若い世代が多く移り住んだ郊外の団地が、今や消滅の危機に瀕している状況は、現在人口増加が著しい東京23区の数十年後を危惧させるものです。
街が数十年の時を経ても、魅力あふれて人が集まり続けるためには何が必要なのかを考えてみましょう。
人は家を買うと引越しをしなくなり、街はやがて老齢化する
昭和30年代の団地ブームを見ればわかるように、人は一生のうちで家を買えばそこに定住する傾向があります。
お金持ちでもない限り、度々住宅を買い替えて引越しをする人はほとんどいません。
不動産会社も住宅広告を出すときは、「終の棲家」というように、死ぬまでそこに快適に住めるのが理想の住まいだとしてセールスをしています。
現在も高層マンション建設や宅地開発が進んでいますが、特定の地域が広い範囲にわたって開発され、人々が快適に暮らせるように商業施設や交通インフラ、公共サービスが次々と提供されて、その場所に新しく住む人たちがたくさん移動してきたとします。
街ができた当初は、住む人たちも20～30代の若い世代が多いのですが、これらの人たちが引越しをせず一生をその場所で過ごすとなれば、30年後、40年後にはそのエリアは高齢者の割合が高くなります。
もし若い世代が新たに移り住むことがなく、住民の新陳代謝がない場合、最初に移り住んできた人たちが寿命を迎える頃、この街はやがて住む人がいなくなってしまいます。
現在日本では、このような「消滅可能性都市」と指定されている場所が各地にあります。
東京23区も消滅の危機にさらされている
現在23区全体としては、人口が増えています。とりわけ若い世代の都内への移動が多く、子どもの数も多いので、街は活気にあふれています。しかしこのような光景は、23区全てにおいて見られるのではなく、場所によっては今後住む人がいなくなる可能性がある場所も出てきました。
現在そのリスクが高い場所は、人々から羨望を集めてきた「山の手」と呼ばれるエリアです。
東京都の23区内でも西側に数多く集まるこのエリアは、戦前から戦後にかけて、それまでの住居エリアをさらに開発しながら西方面に拡大してきました。当時は1戸あたりの住居面積が100坪というのも当たり前のようにありました。
その後30～40年を経て、移り住んだ親から子どもへと世代が移り変わった頃、土地は3分割、4分割するなどして小規模な宅地として分譲することで、新しい若い世代がその土地を引き継いでいました。
2代目世代が高齢者となった現在、土地はこれ以上細分化して住み続けることは不可能となり、3代目世代が家を建て直せば引き続き住めるものの、都心部にはそれよりも価格が安く生活に便利な機能を備えた高層マンションが続々と建設されています。
新しいタイプの住環境を選ぶ3代目の世代は、生まれ育った親の家を処分できずに空き家として放置しているケースが多くなっています。
このような23区内における空き家問題は団地問題と同じで、地域の衰退を招く現象としてこれから対処すべき課題となるでしょう。
街の発展には人々の「定住化」ではなく「新陳代謝」が必要
「定住できるまち」「一生をすごせるまち」が住みよい街という神話は、すでに崩壊しているといっても過言ではありません。
現在23区内で特に人口の増加が著しいウォーターフロントエリアは、区内でも比較的土地価格が安いことから、20～30代の若いファミリー世帯でも購入が可能な物件が多数あることが人口増加の一因となっています。
とはいえ、今後このエリアも地価が上昇し次の買い手がつかなければ、次世代の若い購入者からは敬遠されて人が移り住まなくなります。
現在住んでいる人たちも、引越しをしたくても物件の次の買い手がつかなければ住み続けるしか選択肢がなく、20～30年も経てば老人の街になってしまいます。
日本全体では人口は減少傾向にあります。それに反して現在23区で総人口が増えているのは、人々があえて住むのに魅力を感じた場所を選び移り住んでいるということです。
そして単純に新しい人が入ってきたというのではなく、その土地を去る人もおり、その結果、若い世代の人たちの比率が高くなっています。
このように現在人口増加率の高い23区の一部では、人の入れ替わりがとても頻繁に起こり若い世代の占める割合が高くなっているのです。
魅力ある街は、常に住む人の出入りが活発な新陳代謝が行われています。住む家の資産価値だけでなく、人の流動性も自分にとっての「住みよい街」選びのチェックポイントになります。
最新東京の街コラム
- >> 第44回 住みよい街だが高齢化と向きあい、ビジョンにかける北区
- >> 第43回 昭和を代表する下町荒川区
- >> 第42回 江東区は東京オリンピックを活かせるか
- >> 第41回 犯罪と向き合う街足立区
- >> 第40回 学問の街文京区は人口増加を続ける
- >> 第39回 墨田区はおかみさんの街として主婦の就業率は3位
- >> 第38回 助け合い精神で成り立つ板橋区
- >> 第37回 大田区の未来は大森エリアが左右する
- >> 第36回 豊島区は独身男性の行く末が未来をひらく
- >> 第35回 コンパクトにまとまる台東区
- >> 第34回 一戸建てが実現できる街葛飾区
- >> 第33回 家族層が多く、こどもが多い街江戸川区
- >> 第32回 杉並区は音楽とともに
- >> 第31回 東京の田舎、練馬区
- >> 第30回 都市改造事業で中央区の公園事情
- >> 第29回 人口5万人を超えた千代田区の未来
- >> 第28回 若者の未婚率No1の街、中野区
- >> 第27回 目黒区は女性の街。住みたい区は上位
- >> 第26回 世田谷区の特徴「低就業率」
- >> 第25回 港区は所得水準トップの街として東京のかなめ
- >> 第24回 品川区の発展は商店街にカギ
- >> 第23回 渋谷区は企業依存の末人口は増加傾向
- >> 第22回 新宿区はひとり暮らしと外国人の街
- >> 第21回 年収や職業から見る東京23区
- >> 第20回 高齢者就業率に見る街の住み心地
- >> 第19回 東京都内の活気のある町は商店街がポイント
- >> 第18回 医療環境が充実の東京23区はどこ？
- >> 第17回 こどもが増える港区・品川区と減る杉並区・中野区
- >> 第16回 団地問題と新陳代謝の必要性
- >> 第15回 東京の下町エリアが人口増加の中心に
- >> 第14回 高齢化が下がった都心3区の裏側
- >> 第13回 少子化の裏に隠された東京でのこども人口
- >> 第12回 東京23区はどんな街？住みよい街を探る
- >> 第11回 マンション経営を新宿区でするなら年配向けがオススメ
- >> 第10回 渋谷区のマンション経営のオススメの理由は『女学生』にあり
- >> 第9回 六本木・虎ノ門エリアのマンション経営はビジネスマン向けを狙え
- >> 第8回 マンション経営がお得な竹芝エリアの情報と特徴について
- >> 第7回 品川区エリアのマンション経営は女学生をターゲットに
- >> 第6回 マンション経営で池袋エリアを狙うなら参考にしたい数字
- >> 第5回 丸の内エリアのマンション経営はビジネスマンのセカンドハウス需要を狙え
- >> 第4回 単独世帯が増える東京
- >> 第3回 人口増加が見込まれる東京とマンション経営
- >> 第2回 東京発グローバルイノベーション特区
- >> 第1回 アベノミクスと再開発
