東京の街レポート｜第6回マンション経営で池袋エリアを狙うなら参考にしたい数字

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東京の街コラム｜第6回マンション経営で池袋エリアを狙うなら参考にしたい数字

商業地域と住居地域が混在する池袋エリア

前回から始まった東京の特区エリア別参考にすべき情報。今回はその第二回、池袋エリアの情報です。

池袋エリアは、山手線内では新宿、渋谷に次ぐ繁華街といったイメージが強いのではないでしょうか？

しかし池袋駅を基点とした周囲1kmの用途地域を見てみますと、確かに駅周辺は商業地域となっていますが、全体的には半分近くが住居地域となっています。実際、駅から少し離れただけでも古くからの商店街や住宅街といった景観がそこかしこに見受けられます。

山手線内ということで、交通の便が良いことは間違いありませんが、百貨店、商店街、大学、病院などもバランス良く揃っており、商業用、住居用のどちらの不動産投資にも適した地域といえます。もちろん東京の中でも有数の繁華街でもあるため、地価も決して安くはありませんが、それでも他の特区エリアに比べれば、比較的手が出しやすいのではないでしょうか。

また池袋エリアのもう一つの特徴は、今回ご紹介する7つの特区エリアの中で、一番、住んでいる人の平均年齢が低いという点です。詳細は後述しますが、新宿や渋谷と比べても若い層が多く住んでいるという特徴も、マンション経営をする上では大いに参考になります。

今回も以下の5つの情報を基に、池袋エリアでのマンション経営に役立つ情報を見ていきます。

・国土交通省地価公示
・周辺施設（銀行、警察、病院等）
・交通環境・ショッピング環境の情報
・教育施設（大学、専門学校）
・年齢別人口統計

では次項よりそれぞれの情報の詳細をご紹介していきます。

地価公示の平均価格は2009年から横ばい状態が続く

最初に、国土交通省が毎年発表している地価公示の池袋エリアの平均価格を見ていきます。2008年に2,182千円/㎡と200万円越えをしましたが、その後は180万円から190万円台の間を推移しています。若干、上昇気味ではありますが、2009年からはほぼ横ばい状態といっても良いでしょう。

調査対象範囲である、池袋駅を基点とした周囲1kmでの価格分布を見ると、南池袋、雑司ヶ谷付近と西池袋、立教大学、メトロポリタンホテルの近辺が池袋駅周辺と比べ若干、安くなっていますが、極端に高いところ、安いところはありません。

池袋エリアの住居用地は2種類

次に、このエリアの用途地域を見ていきます。ちなみに用途地域とは都市計画法の一つで、その場所に建てられる建物や用途の種類などを示しています。

冒頭でも述べましたが、池袋駅周辺は商業地域、そしてそれを取り囲むように住居地域が広がっています。また住居地域も1種類ではありません。駅周辺の商業地域の周りが第一種住居地域。そして、さらにそれを囲むように第一種中高層住宅専用地域となっています。

これらの地域によって、建物を建てる際の建ぺい率や容積率が変わってきます。またそれぞれの住環境を守るために、店舗や事務所などの建設条件が設定されています。

例えば第一種住居地域には、ラブホテルを除くホテルや旅館の建設が認められています(3000㎡以下)が、第一種中高層住宅専用地域にはホテル、旅館の建設は認められていません。また第一種中高層住宅専用地域には事務所の建設も認められていませんので、マンション経営を行う場合は、こういった規制、制限も十分に考慮に入れる必要があります。

池袋エリアの周辺環境-1-（銀行、警察、病院等）

池袋エリアの周辺環境を見ていきます。まずは官公庁、銀行、警察、病院などの分布です。駅から歩いて6分ほどの場所に豊島区役所があります。また1km圏内には法務局の出張所もあります。例えば、同じ豊島区内で転居先を探している企業や個人にとっては、書類の入手、提出が歩いていける距離で行えるというメリットがあります。

警察は、西池袋に池袋警察署があります。また駅の東口、西口どちらにも交番があります。また病院も駅を中心に多く分布しています。サンシャイン60の中にも複数の病院があり、万が一の際にも安心して生活ができます。

池袋エリアの周辺環境-2-（交通環境・ショッピング環境）

池袋エリアは交通の便は大変によく、JR、私鉄、地下鉄、バスなど多くの交通手段が揃っています。

電車は山手線、京浜東北線、埼京線、湘南新宿ライン、東北本線、宇都宮線、高崎線などのJRの他、西武線、東武線などの私鉄も乗り入れています。地下鉄は丸の内線、有楽町線、副都心線があります。

もともと池袋は埼京線、京浜東北線や西武、東武鉄道など埼玉方面への便が便利でした。しかし近年、地下鉄と私鉄の相互乗り入れにより、埼玉から横浜方面へも直通で行けるようになり、より機動性がよくなっています。

ショッピング環境は池袋駅に隣接して西武、東武、パルコなどが揃っています。他にもサンシャインなどの商業施設も充実しています。それに合わせ多くの飲食店も軒を連ねていますが、渋谷、新宿に比べ人が引くのが早く、真夜中になっても多くの人で賑わうといった感じではありません。

また一歩、商業地域を出ると昔ながらの商店街も多く見受けられます。それだけで見ると、ファミリー向けのマンションの需要もありそうだと思われるかもしれません。
しかしこの地域には古くからの戸建が中心な上、後述しますが、年齢別人口分布において40代から50代の男女。そして20代以下の男女の割合がとても少ないということもあり、新たにファミリー向けのマンションに投資することはあまり得策ではありません。

池袋エリアの周辺環境-3-（大学、専門学校）

池袋エリアの周辺環境、最後は教育関連施設、大学や専門学校の分布です。このエリアは大学も多く、立教大学、帝京平成大学、東京福祉大学、淑徳大学などがあります。また専門学校もビジネス、IT、美術、調理、栄養、外国語、医学技術など、さまざまな技術を学べる学校が揃っています。

少子化の影響で、特に地方では大学、専門学校の移転、閉校が多くなっています。しかし都心には地方から人が集まってくることもあり、池袋でも2008年に帝京平成大学がキャンパスを新設するなど、逆に学校が増えているという現象が起こっています。そしてそれに合わせ、学生向けのワンルームマンションも人気を集めています。

池袋エリアの年齢別人口分布では20代男女が一番のボリュームゾーン

最後に、池袋エリアに住む住民の年齢別人口分布を見ていきます。冒頭でも言及しましたが、池袋は今回紹介する7つの特区エリアの中で一番、住民の平均年齢が若くなっています。

多い方から順番に見ていくと20代の男性、20代の女性、70代の女性、30代の女性、30代の男性と続いています。この中でも特に20代前半の男女が多いのが特徴です。

要因としては、このエリアに大学、専門学校が多いことはもちろんですが、新宿、渋谷に比べ地価が安いこと、交通の便がいいことなどから、東京の他の地域や埼玉、千葉などの学校に通う学生もこのエリアに住んでいることが挙げられます。

これに対し前でも少し触れましたが、40代以上の男女、20代以下の男女の割合が低く、家族で住むというよりは、学生や結婚前の一人暮らしの若者が多く住んでいるエリアだと理解するのが正解でしょう。家賃が比較的安いため、20代の若者が住む傾向が強いのかもしれません。

以上の情報を元に池袋エリアは、交通の便が良く病院やショッピング環境が充実している上、地価が比較的安く、若者が多いという特徴が見られます。マンション投資をするのであれば、学生もしくは若い単身者。特に女性をターゲットとした物件がおすすめとなります。

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