東京の街レポート｜第9回六本木・虎ノ門エリアのマンション経営はビジネスマン向けを狙え

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東京の街コラム｜第9回六本木・虎ノ門エリアのマンション経営はビジネスマン向けを狙え

六本木、虎ノ門それぞれのエリアの用途地域の特徴

東京の特区エリアで、マンション経営を行う際に参考になる数字、特徴をご紹介しています。5回目の今回は六本木と虎ノ門の2つのエリアの数字、特徴になります。

六本木と虎ノ門。どちらも港区に位置するエリアですが、その数字や特徴には大きな差があります。例えば用途地域で見ますと、六本木エリアの多くは住居地域となっていますが、虎ノ門エリアの多くは商業地域です。

六本木は日本でも有数の繁華街といったイメージがみなさんの中にあるかもしれません。もちろん、それは間違いではありませんが、実際にはこのエリアは住宅の専用地域も多く、全体的に偏りはなく、ほぼまんべんなく住居用マンションが建設されています。

これに対して虎ノ門エリアは、その中に山手線新橋駅や有楽町駅も含まれることから、オフィス街やショッピング街が中心となっています。虎ノ門駅周辺もほぼ商業地域となっています。またこのエリアの上半分は皇居や外務省、厚生労働省などの省庁で占められていて、住居用マンションのほとんどは下半分に集中しています。

では今回も以下の5つの情報をもとに、竹芝エリアでのマンション経営に役立つ情報を見ていきます。

・国土交通省地価公示
・周辺施設（銀行、警察、病院等）
・交通環境・ショッピング環境の情報
・教育施設（大学、専門学校）
・年齢別人口統計

地価公示は六本木、虎ノ門どちらも上昇傾向にあり

まずは地価公示額の過去10年の推移を見てみます。他の特区エリア同様に六本木、虎ノ門どちらも上昇傾向にあります。特に虎ノ門の伸び率が高く、2013年から2014年が4.8%。2014年から2015年が8%となっています。

どちらも2013年から2015年にかけ2年連続で上昇を続けています。価格は六本木が2,208千円/㎡。虎ノ門が6,018千円/㎡です。他の特区エリアとの比較ですが、六本木は池袋に次いで低い数字で全体では7番目。虎ノ門は丸の内、新宿に次いで3番目となっています。

冒頭でも触れましたが、六本木は住居専用地域も多い上、地価公示額も特区エリアの中では低い額となっているため、マンション経営初心者の方であっても比較的、挑戦しやすいエリアだといえます。

逆に虎ノ門の地価公示額は特区エリアの中でもかなり高い額ですので、よほど資金に余裕のある方でなければ、あまりおすすめはできないエリアです。

それぞれのエリアの周辺環境-1-（銀行、警察、病院等）

では、それぞれの地域別に周辺環境を見ていきます。最初は銀行、警察、病院などの施設です。

■六本木エリア銀行は駅周辺を中心に複数点在しています。そして六本木ヒルズの中には6つの銀行が入っています。また六本木ヒルズの中には郵便局もあります。

警察署は赤坂警察署と麻布警察署があり、それぞれの交番もエリア内に多く設置されています。麻布周辺は古くからの住宅も多いですが、六本木駅周辺は繁華街のため、週末の夜など一部治安が悪い場所もあるため、特に住居用マンションに投資する場合は注意が必要です。

病院ですが、大江戸線と首都高3号渋谷線に沿って多く点在しています。総合病院もエリア内にバランスよく設置されていて、これに関してはどこの物件であっても大きな差は生まれません。

■虎ノ門エリア主要な銀行の多くは虎ノ門駅周辺に集中しています。また新橋駅、有楽町駅周辺にも同様に多くの銀行が軒を連ねています。

警察署は愛宕警察署があり、他交番も複数あります。六本木に比べると交番の数は少ないですが、エリア内には警視庁もあり、皇居も近いこともあって周辺の警備はかなりしっかりしています。

病院は虎ノ門駅周辺に複数ある他、二丁目には大型の総合病院もあります。二丁目周辺は住居用マンションが多く立ち並ぶ地域ですので、こういった総合病院があると価値も高まります。

それぞれのエリアの周辺環境-2-（交通環境、ショッピング環境）

■六本木エリアの交通環境
六本木駅は地下鉄日比谷線と大江戸線が乗り入れた駅です。他、南北線、千代田線などの駅もあります。六本木エリア内にJRの駅はありませんので、都区外へ出ていくには、地下鉄かバスを乗り継いでいく必要があります。それほどいないとは思いますが、このエリア内に住んで千葉、埼玉などの他県で働くという方にとっては多少、交通は不便になります。

バスは都営バスが渋谷、新宿、品川の3路線走っています。また港区のコミュニティバスもあり近隣の移動に不便はありません。高速道路は首都高速の都心環状線と3号渋谷線があります。

■六本木エリアのショッピング環境
このエリアには、東京ミッドタウンと六本木ヒルズという2つの大きな商業施設があります。どちらもショッピング、グルメなどの店舗を有していて、平日でも多くの人で賑わっています。また麻布周辺には、麻布十番など古くからの商店街も残っていて、同じエリア内ながらも全く違ったショッピング環境が整っています。

■虎ノ門エリアの交通環境
虎ノ門駅は銀座線です。他このエリア内には日比谷線、三田線、千代田線、丸の内線、南北線と6つの地下鉄路線が走っています。JRは山手線の新橋、有楽町駅があり、電車でのアクセスは非常に便利です。

バスは都営バス(渋谷方面)と東急バスがあります。また六本木エリアと同様に港区のコミュニティバスもあります。高速道路は東京高速道路と3号渋谷線の2本が走っています。

■虎ノ門エリアのショッピング環境
銀座阪急、日比谷シャンテ、数寄屋橋ショッピングセンターなどのほか、帝国ホテルプラザなどのショッピングセンターがあります。また、虎ノ門ヒルズなどもありショッピング環境は充実しています。

それぞれのエリアの周辺環境-3-（大学、専門学校）

■六本木エリアの大学、専門学校
六本木エリアの観測範囲内に大学はありません。観測範囲を少し広げると慶應義塾大学、日本赤十字看護大学、青山学院大学、國學院大學などがあります。専門学校は六本木ヒルズの中に一つだけあります。

ただ後述しますが、このエリアの年齢別人口分布を見ても10代後半から20代前半の世代の割合はかなり低いため、学生向けマンションなどの需要はかなり低いと考えられます。

■虎ノ門エリアの大学、専門学校
神谷町駅付近に桐蔭横浜大学法科大学院東京キャンパスがあります。また愛宕一丁目にK.I.T虎ノ門大学院という一年制社会人大学院があります。主だった専門学校はありません。

虎ノ門エリアも六本木エリア同様、10代後半から20代前半の世代の割合はかなり低いため、やはり学生向けマンションなどの需要はかなり低いでしょう。

六本木、虎ノ門どちらも一番多い年齢、性別は75歳以上の女性

最後に年齢別人口分布を見てみます。どちらも最大のボリュームゾーンは75歳以上の女性ですが、それ以外ではそれぞれのエリアによって違いが出ています。

六本木エリアの年齢別人口分布では、75歳以上の女性の次に多いゾーンは30代の男女です。続いて40代、60代、50代の男女となっています。若い世代では20代後半の男性が比較的多いようです。全体的には30代以上の大人が多く住んでいるといった印象です。

虎ノ門エリアの年齢別人口分布では、75歳以上の女性の次に多いゾーンは20代後半の女性、30代前半の男性となっています。ただサンプル数が268人とかなり少ないため、参考程度に考えておいた方が良いでしょう。

六本木、虎ノ門どちらも学生向けよりも大人の単身者などビジネスマン向けの方が需要はあり

全体的に見て六本木、虎ノ門、どちらのエリアも学生向けのマンションの需要はほとんどないようです。それよりも、30代以上のビジネスマン向けマンションの方が需要は高いと予測できます。

地価公示額を基に考えるのであれば、マンション経営初心者の方は公示額が低い六本木の方が良いでしょう。すでに何度も投資をしていて、資金にも余裕のある方であれば虎ノ門エリアも狙い目ではあるでしょう。

東京の街コラム｜第9回 六本木・虎ノ門エリアのマンション経営はビジネスマン向けを狙え