東京は人口が減っても単独世帯は増える？
2014年3月に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によると、世帯数は2030年代にピークを迎える見通しとしています。
その要因としては、結婚しない若年層での晩婚化と、配偶者との死別による一人暮らしが進み、都内の単身世帯は、2030年に全体の47.2％になり、総世帯数が減少に転じた後も増加し続ける見通しとなっています。
特に区部では2035年に単独世帯の比率が50.2％と初めて半数を超えるという発表がされました。これは、人口が減る中でも世帯数が増えるということです。
本ページでは、東京の単身世帯が増加する理由と、単身世帯が増加することでワンルームマンションが選ばれる理由についてに解説します。
ⅰ．持ち家志向の低下
「持ち家か？ 賃貸か？」衣食住の「住」に関わる永遠のテーマと言えるかもしれません。以前であれば、持ち家を選択する人の割合が多かったのでしょうが、近年では持ち家志向の低下が目立っています。
理由は、大きく2つ。
1つ目は、近年話題にあがっている空家問題です。マスコミで空家に関するニュースが、多数報道されているなか、自宅の資産価値に疑問を抱いている人も増えています。わざわざローンを組んで購入しても、将来の資産価値が維持できないのであれば、現役時代は便利な都心に賃貸で住み、老後は住み心地の良い地方に住むというライフスタイルを選択する人も増えてきました。
2つ目は、子どもを産まない世帯の増加です。子どもが増えなければ、広い家を購入する動機もなく、そのまま利便性の高い都心に賃貸を利用し、住むケースも増えています。ライフスタイルが多様化するなか、家を持つことがステータスではなく、利便性の高い地域に住むことがステータスと言えるため、持ち家志向は低下しました。今後も自分のライフスタイルや年代に合わせて、住まいを変えるということは、スタンダードになってくるでしょう。そういった思考の人が、賃貸派に多いことも特徴の1つです。
ⅱ．高度外国人人材・留学生の増加
日本で働く外国人労働者の数が4年連続で増え、100万人を超えたという報道がされました。アジアを中心に技能実習制度を通じた人材や留学生、高度人材などが順調に増え、日本企業に勤務しているということです。政府は労働者の確保に加え、先進技術などに取り組むために外国人人材の受け入れを重視しており、今後もさらなる拡大を目指しています。その結果、在留外国人数は200万人を超え、日本に住む外国人は以前と比較して増加傾向です（上図参照）。
このような、優秀な外国人労働者を受け入れる場所も、都心から整備されていきます。地方から仕事を求め若者が流入してくることの他に、海外からも都心への人の流れは、年々増えることでしょう。
ⅲ．単身赴任による単身世帯の増加
近年、単身赴任者が増えています。総務省の「就業構造基本調査」（上図）によると、平成24年の単身赴任者は推計約99万人、女性も15年前から約９割増え、19万人と増加傾向です。
特に、子どもがいる世帯に関しては、単身赴任を選択することが増え、40代では約4割の割合で単身赴任を選択しています（上図参照）。ものづくりの機能が海外に次々と移転しているなか、単身赴任先は首都圏に集中しているのも特徴です。以前の日本に比べて、子どもの教育環境に重きが置かれているなか、ご主人が単身赴任しなければならないという状況は仕方が無いことかもしれません。
その他にも、女性の社会進出が進んでいるため、配偶者の仕事の都合で別居を選択することや、ご両親の介護で転勤ができないといった家庭も多いでしょう。日本人のライフスタイルが多様化した現代では、単身赴任という選択肢は今後も増えてくる可能性が大きいと言えます。
単身赴任の増加に伴って単身世帯が増加した場合、どのような物件が選ばれるのでしょうか。仕事のために単身赴任するわけですから、ほとんどの人が独身の時のように通勤利便性の高いところに住まいを求めます。これこそが、ワンルームマンションが選ばれる理由です。都心の1K 物件や1LDK の物件が選ばれるようになることが多いのです。そして、単身赴任は一人暮らしの引っ越しと違い、家具家電を一から揃え直さなければなりません。企業や単身赴任者は、家具家電を買う一般の賃貸契約よりも家具家電つきの物件に住んでもらった方がトータルのコストが抑えられるため、そちらの方を選択する傾向があります。
そういった意味でも、家具家電が元からついているマンスリーマンションを法人契約で賃貸契約することが多く、人気が集中するのは至極当然のことです。そういったマンスリーマンションも、ワンルームマンション投資のオーナーから第三者に又貸しできる転貸借という契約形態で借りられていることがほとんどになります。つまり、単身赴任によって単身世帯が増えれば、マンスリーマンション会社からの賃貸ニーズも高まるため、都心ワンルームマンション投資物件の賃貸需要は、ますます高まることでしょう。
一人暮らしが増えているから賃貸ニーズが増えているのはもちろん、単純に住まいとしての枠組みから外れたショートステイやホテルの代わりとしても、ワンルームマンション投資物件の需要は高まっているということです。もちろん、そういったニーズの恩恵を受けるのは、単身赴任者が多い大企業の周辺であることは間違いありません。
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ⅳ．外国人旅行者の増加
訪日外国人が急増しているのは周知の通りで、平成28年には2000 万人を超える外国人が来日しています（上図参照）。政府は、さらなる外貨の獲得のため、平成32年に4000 万人、平成42年には6000 万人の訪日外国人客数を目指すと宣言しました。
ここで問題になってくるのが、宿泊施設の問題です。今は、ホテルを取るのも一苦労で、受験シーズンにはホテルが取れなくて困っている受験生が増えているというニュースも報道されています。
ワンルームマンション投資が選ばれる理由
ここでは、ワンルームマンション投資が選ばれる理由について詳しく見ていきましょう。
「ワンルームマンション投資が選ばれる理由」それは、単身世帯の住まいとして、一番多く借りられているのがワンルーム・1Kマンションだからです。
「ワンルームマンション投資が選ばれる理由」それは、賃貸マンションの主流が、50㎡を超えるファミリーマンションなら、ワンルームマンションを投資対象として選ぶ人は、かなり少なくなります。ここではまず、入居者の主流である20代の社会人が、「どのような部屋を選んでいるか？」を確認していきましょう。
上図のアンケートのように、首都圏在住の20代単身社会人は、「男性で76％」「女性で83％」と、ほとんどの人が賃貸物件に住んでいます。そして、40代の単身社会人も持ち家より、賃貸物件に住んでいることが多いのです。住居の間取りも20代は、ワンルーム・1Kが75％と最も高く、40代でも30㎡未満のワンルーム・1K・1DKに住んでいる人が約44％と、多くの人が賃貸用のワンルームマンション投資物件に住んでいることが分かります。ワンルームマンション投資が、選ばれる理由はここにあります。
さらに、東京都の調べでは、単身世帯は右肩上がりに増え2035年には区部の単身世帯が50.2％になるという発表がありました。そして、国立社会保障・人口問題研究所の統計（次ページ図）によりますと、2035年には男性の約３割、女性の約２割が生涯未婚という結果が出ているのです。加えて民間企業の統計では、20代・30代の結婚に関する意識も低いという統計もあります。
つまり、今後は単身世帯が増えていく根拠が多くあるため、ワンルームマンション投資・１Ｋマンション投資の需要は、高まっていく傾向にあると言っても過言ではありません。
一方で、都心のワンルームマンションは、ワンルームマンション規制のため供給は抑えられています。そのため、需要と供給のバランスが悪く、賃貸需要過多のため、家賃が上がる可能性も十分にあるのです。この希少価値の高さも、ワンルームマンション投資が選ばれる理由の1つと言えるでしょう。
実際、2000年前半に供給された好立地のワンルームマンション投資は、新築当初より家賃が高い物件も多くあります。そのオーナーは、家賃が上がったことにより資産価値も維持でき、キャピタルゲインを得ている人も多くいるのです。今後も需要と供給のバランスが崩れ続ければ家賃の下落は抑えられ、資産価値の維持もしやすくなります。このように、さまざまな人口統計を見ていると、それは決して悲観的な観測ではなく、現実的にあり得る話です。ワンルームマンション投資が多くの投資家から選ばる理由は、そういった事象やポテンシャルの影響もあるでしょう。
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