電車通勤が基本の社会人は、利便性を求めている！
マンション投資において物件の立地選びは、入居者確保のために1番重要といっても過言ではありません。立地とは、そこがどんなエリアに属しているかということです。例えばオフィス街、歓楽街、商店街、大学が多い、などが挙げられるでしょう。
後程詳しく紹介しますが、「買い物」や「コミュニケーション」をスマホで出来るようになった現在、都内のオフィスに通勤する社会人にとって「通勤利便性」は、人気の部屋選びの際により重きが置かれるようになりました。
入居者の部屋選びは、下図のようにネットで探すのが基本です。
そのため、自分が所有する部屋が、部屋選びの際に閲覧されなければ、いつまで経っても入居者の獲得ができません。そのためにも、物件の立地選びにはそこが「便利なエリア」かを調べる必要があります。
自身の物件が閲覧されるには、「最寄駅」と「最寄駅の沿線」が重要になってきます。
入居者は、「会社の最寄駅」→「乗車時間」→「最寄駅から自宅までの距離」を逆算し、通勤利便性に着目して部屋を探すのです。そのため、「複数のオフィス街を結ぶ路線の物件」もしくは、「複数の路線が利用できるエリアにある物件」を選べば、自分が所有している物件が閲覧される確率は上がります。なぜなら、20代の社会人は、それだけ「通勤時間」「通勤利便性」に重きを置いているからです。
具体的に「複数のオフィス街を結ぶ路線」とは、東京の2大環状線「山手線」と「大江戸線」です。「大江戸線」は、「勝どき」「汐留（新橋）」「大門（浜松町）」「六本木」「新宿」など、日本でも有数のオフィス街を結んでいます。
このように複数のオフィス街を結ぶ路線だと、「会社の最寄駅」という最初の判断基準をクリアしているため、検索に引っかかりやすくなります。そうすることで、自身の物件の閲覧数も増えていくのです。もちろん、「山手線」のニーズは説明の必要もないでしょう。「山手線」の東側のエリアをカバーする「京浜東北線」も検討できる路線の１つです。
そして、「複数の路線が利用できる利便性の良い物件」も、入居者に検索されやすいポイントになります。
例えば、日本橋大伝馬町にあるワンルームマンション。この物件の最寄駅は、日比谷線の「小伝馬町」ですが、徒歩10分以内で利用できる路線は、「銀座線」「半蔵門線」「都営浅草線」「都営新宿線」「総武線快速」「山手線」「京浜東北線」「中央線」など、9路線が利用でき、利便性が非常に高いです。もし、この物件を所有していれば、9路線ものユーザーから閲覧される可能性があるのです。
このように複数の路線が利用しやすいエリアは、「千代田」「港」「中央」の都心３区と「渋谷」「新宿」「豊島」「文京」「台東」「荒川」「墨田」「江東」の各区で、皇居から半径5キロ圏内に入っていることが特徴になります。都心に通勤しやすい、通勤利便性の良い路線は、「山手線」「京浜東北線」に加え、東京メトロ各線と都営地下鉄「浅草線」「新宿線」「三田線」「大江戸線」です。鉄道インフラは、通勤や通学を基本に設計されているため、都心に通勤しやすい路線が開通し、都心周辺エリアの利便性が向上したのです。
一般的に世界的なメガシティは、中心から半径5キロ圏内に「産学官」の中枢を集積させる街づくりを行っていることが多く、官庁のほとんどは千代田区に、上場企業の本社は2019年時点で「港区：420社」「千代田区：365社」「中央区：309社」「渋谷区：179社」「新宿区：172社」といったように、これらのエリアに収まっているのです。
日本を代表する大学である東京大学は「文京区」にあり、日本の伝統ある大学の多くも「文京区」「千代田区」「新宿区」と、このエリアの中にあります。つまり、このエリアに通勤・通学利便性の良い物件を所有することで、入居者は確保しやすくなるでしょう。
一方で、同じ23区でも私鉄沿線になってしまうと、終点を代表とするターミナル駅の需要に左右されてしまうのです（上図参照）。
つまり、私鉄は乗り換えありきの路線で、通勤時間短縮を条件に挙げている20代の社会人の入居需要を確保しきれません。
例えば、「小田急線」の利用者は「新宿」に行くには便利ですが、「東京」や「新橋」に通勤する社会人のニーズは満たせないのです。一方、「山手線」であれば、「東京」や「新橋」はもちろん、「新宿」に通勤する社会人のニーズも獲得できます。そのため、「山手線」の沿線に物件を所有できれば、入居需要が2倍、3倍になるエリアで、マンション投資を行っているといっても過言ではありません。
一般的に23区の地価は西高東低の傾向にありますが、上図のように23区の賃料は中心から放射状になっているのが分かります。社会人にとって「通勤利便性」は、大きな付加価値なのです。それほど沿線選びは、重要なポイントになります。
「通勤利便性」の重要さは数字に表れている
2017年3月に民間企業（ジェイアール東日本企画）が、学生を除く20～79歳の2200人を対象にネットを通じて実施したアンケートによると、1ヵ月の外出回数は20代が最も少なく、70代を下回るとの結果が出ました。「自分は引きこもり」と認識する人も20代は6割を超えており、担当者は「インターネットやスマートフォンが普及し、買い物など多くのことが自宅で完結できるようになったため」と分析しています。
外出の回数は通勤、買い物、外食、美容、運動、娯楽、教養、通院など18項目の頻度をたずねて算出しており、全年代の平均は1ヵ月あたり43.6回で、居住地域や既婚、未婚による大差はありませんでした。
年代別では30代が最も多い49.1回で、年代が上がるにつれて減少しています。70代は40.8回でしたが、20代はこれを下回る37.3回で、特に少ない結果となりました。
調査からは、若い世代ほど自宅にいることを好む傾向がうかがえ、「一日中家の中で過ごせる方だ」という設問に「非常に思う」と回答したのは20代が35％、30代も33％でした。「自分はどちらかといえば引きこもり」は、「まあ思う」を合わせると20代は62％に上り、30代でも50％を超えています。
「趣味はインドア派」は20代が72％で、全体を6ポイント上回って最多となっており、対照的に70代は57％で、アウトドア派の割合が最も高い結果となりました。「休日はなるべく外出する」も20代は40％で、30代より9ポイント少なく、「買い物はネット派」は30代（54％）、20代（52％）の順に多い結果となっています。
担当者は「仕事から授業、娯楽まであらゆることを自宅で行う動きが今後、飛躍的に拡大する可能性があり、社会の停滞につながり得る」と指摘しており、「移動が必要不可欠でなくなった今、移動で得られる喜びや価値をいかにして高めるかが課題となる」と話しています。
このように20代は特に外出傾向が少なく、30代でもインドア的な行動を好む傾向がありました。
また、日経ビジネスの2017年9月25日号には「日本から夜の経済が消える10の理由」と題し、日本の夜の繁華街から若者が消えている状況を分析しています。
これらの傾向から、2～30代は買い物はインターネット、コミュニケーションはSNSなどで事足りてしまっており、あえて外出して繁華街に向かうことも少なくなってきていることがわかります。
そのため、部屋探しのニーズは「繁華街へのアクセス」ではなく、「通勤利便性」の方へ大きくシフトしてきていることがお分かりいただけると思います。
それを裏付けるかのように、総務省が発表した2017年1月1日時点での「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、東京都の増減率ランキングは1位「中央区：4.65」2位「港区：2.16」3位「千代田区：2.07」となっており、8位「豊島区：1.31」9位「新宿区：1.29」、16位「渋谷区：1.08」と、日本を代表する繁華街を要する区と比べると企業が集積している区に人が集まっていることからもわかります。
2020年以降は、コロナウイルスの流行により通勤以外の外出を控える方が増え、これにより勤務先への通勤利便性はさらに重視されるようになるのではないでしょうか。
マンション経営で重要な要素として、「入居率」があります。継続的に家賃を得るためには入居者の存在は欠かせません。このカギを握っているのが、エリアというわけです。マンション経営成功のためにも、その入居者から「住みたい」と思われるエリアかどうかをしっかりと確認することが大切です。
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