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なぜサラリーマンが投資で失敗するのか
それは、少ない自己資金でより多くのリターンを求めようとしているからです。
世間では「○○万円から初めて○○億円稼いだ方法」「○○歳で○○億稼ぐ方法」など、大変魅力的で心躍るフレーズの情報がネットコラムや書店で多く目につきます。
「毎年○万円稼ぐ方法」というような現実的な情報も同様に掲載されているのですが、多くの個人の目には入ってこないのです。
これは、私たちの年間消費額が、数百万円単位になるため、資産運用を活用した結果として、年間百万円単位の収益を得ないと満足する水準に達しないということに起因します。
少ない自己資金で、年間数百万円単位の収益を得るには、当然リスクの高い商品を選択する必要があり、それが原因でサラリーマンの資産運用判断は難しく、うまくいかなくなるのです。
不動産投資においても、融資を受けて何億円というローンを組み、年間家賃収入が何千万円、そういうものが不動産投資だと考えている人が多いのではないでしょうか。
それではなぜ、一部のサラリーマンが、このような発想に取りつかれてしまうのでしょうか。
それは、適切なファイナンシャル（金融）教育やサービスを受けていないからです。
サラリーマンが、定期的にファイナンシャルプランナーと資産運用の相談をしているという話はあまり聞きません。
サラリーマンが、ファイナンシャルサービスを受けられないのには、理由があります。
それは、まずその発想自体がないということと、その発想はあってもファイナンシャルサービスの費用が高いということです。
多くの人の資産運用額は、年間数百万円程度、リターンに換算したら、よくて年間数十万円ほど、人によっては数万円の人もいるでしょう。
日本FP協会が認定しているファイナンシャルプランナーの1時間当たりの相談料は、5000円～2万円の間がほとんどです。
これにライフプラン表などを作成してもらえば、別途料金が発生します。
例えば年間10万円の収益があっても、相談料1万円の場合、年間4回も相談したら利益は半分程度になってしまい、これでは、サービスを受けたくても受けられないというところが、サラリーマンの本音でしょう。
資産運用の目的は人それぞれですが、「老後のため」「相続税対策のため」「少し豊かな生活を送るため」等を目的としている人たちは、そもそも、そこまでのリスクをかけて高利回りが必要なのでしょうか？
通常、資産運用では投資額の3％から5％、多くても10％前後の収益を期待するのが現実的です。
人によっては「たった10％」と思うかもしれませんが、この10％は時間をかけてあなたの人生を変えていきます。
今回、悩めるサラリーマンオーナーの方にご紹介したいのが「複利」です。
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不動産の運用収益を上げていくには、複利の力が必要！
資産運用全般に言えることですが、資産運用で成功している人は「複利」での運用を実施し、あまり上手くいっていない人は「単利」での運用を実施していることが多いように思います。
まず確認しておきたいことは、「複利とは何か？」ということです。
複利で運用すると「元金（がんきん）によって生じた利子を次期の元金に組み入れることで、元金だけでなく利子にも次期の利子がつく」ため各期の利子が次第に増加していきます。
つまり、複利で運用する投資では、雪だるま式に利子が増えていくことになるのです。
しかし、複利で運用したいと考えていても、なかなか上手くいかないのが現実。
預貯金のように複利で運用しやすい商品は少なく、自分が得た収益を上手く再投資しなければならないところに、複利での運用の難しさがあります。
不動産において複利で運用するためには、家賃収入の再投資が必要です。
具体的に「物件の次回購入時の頭金」「繰上返済」「リフォームで家賃を上げる」などが挙げられます。
特に繰上返済は、比較的簡単に再投資できる方法なので、一度試してみることをお勧めいたします。
本サイトでは、この他にも複利運用のポイントを紹介していますので併せてご確認ください。
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●31歳。とあるオーナー様の再投資
ここでは、あるオーナー様の再投資について、少し触れていきたいと思います。
31歳からマンション投資を実施した、オーナー歴７年のサラリーマンオーナー様です。
このオーナー様は、物件（現在6部屋所有）を増やしながら、家賃収入の再投資による繰上返済をコツコツ実施することで複利の力を利用。
複利の力を得てマンション投資を始めてから4年間で年間100万円のキャッシュフローを確保することに成功しました。
マンション投資で年間100万円の収益が確保できれば、万が一空室になった場合や急な出費が必要になったとしても、十分に対応できます。
まずは、年間キャッシュフロー100万円というラインを目先の目標として、家賃収入を再投資し運用していきましょう。
上図をご覧ください。
このオーナー様が、毎年得たキャッシュフローを繰上返済し続けた場合と、一切繰上返済しない場合の比較図です。
一切繰上返済を実施しない場合、ローン完済まで年間100万円の収益は変わりません。
一方で、毎年得たキャッシュフローを利用し年に1回繰上返済すると、毎年得るキャッシュフローの金額は、年々増え返済スピードも上がっていきます。
毎年繰上返済を続けると、30年目には年間キャッシュフロー500万円を達成することが可能です。
このオーナー様の2018年1月現在の年間キャッシュフローは約157万円。
このキャッシュフローを得るまでに7年間でコツコツ投資した金額の合計は、約1000万円になります。
現時点での投資額の総合計に対して、得られている年間利回りは15.7％です。
不動産投資の良いところは、自分で商品性を上げられること。
入居率99％の都心のワンルームマンションでも、自身の努力で10％を超える収益性を確保できます。
このオーナー様は、これから200万円の繰上返済を実施する予定ですが、年間100万円以上のキャッシュフローを確保できれば、自己資金を少し足して200万円の繰上返済を実施しても、大きな負担にはなりません。
年間キャッシュフローを100万円以上確保できれば、複利での運用も効果的かつ、自然にできるようになります。
このように負担なく家賃収入を再投資し、複利での運用ができる仕組みを作り上げたオーナー様は、今後も自然にキャッシュフローを増やし続けるでしょう。
一般的に複利の効果を実感するには、10年以上の時間が必要と言われています。
コツコツ再投資を繰り返し、マンション投資の運用環境を育てるという意識が、成功に繋がるのです。
首都圏の単身者向けマンションは、RC造であるので法定耐用年数も長くローンを組みやすく、沿線を通勤利便性の高いところにするとサラリーマンの入居者需要が高く、空室リスクを心配する必要がなくなります。
このように不動産投資を行う上で利回りよりも入居者が確保しやすい条件で検索する能力も求められます。
また、都心部の土地は東京のみならず他の地域でも価格が高騰してきてます。
昔の相場と比べたら今の物件価格は上昇してきています。
昔と変わったところで言うと一人家族が今後増え続けることも予測されています。
なので物件価格は上昇しても入居者需要が高まっているのが東京の現状です。
都心の単身者向けマンションのマーケットは今後更に成長していくでしょう。
今回は不動産投資は家賃収入の再投資、『複利』の力を使って収益を上げよう！をお送りしました。
また弊社では、無料セミナー、個別相談会、資料請求等を実施しておりますのでご興味がございましたらまとめてお気軽にご連絡ください！
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メリットしか教えてくれないセミナーとは違い、それぞれの不動産投資のデメリットも知ることができました。実際のオーナーさんのお話をもとに解説していて、とても参考になりました。
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グラフや図等、データが豊富で納得できました。買うまでのお話だけでなく、買った後のお話も知れたので良かったです。
■50代男性
不動産初心者の私でも分かりやすい内容でした。何故失敗したのか理由を知ることができ、今後不動産投資を始める際の参考になりました。
これから不動産投資を始める方からベテランオーナー様まで幅広くご好評いただいておりますので、ご興味がございましたらぜひ一度ご参加いただき、不動産投資のプロの話を実際に聞いてみてください♪
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