スマホの普及で繁華街の賃貸ニーズは下がっている！
一昔前であれば繁華街の近くに住む人も多く、「新宿」や「渋谷」の物件に住むことも、ステータスの1つになっている時代もありました。しかし、近年では、入居者サイドのライフスタイルが大幅に変わったことにより、繁華街で「買い物」や「飲食」を行う人が大幅に減ったのです。
それにより、入居者にとっての繁華街という付加価値は、大幅に損なわれている現状があります。ここ10年間で生産年齢人口は1割減り、近年のワークライフバランスの変化により、職場での飲み会や接待といった繁華街に出るためのイベントが激減しているのです。
さらにライフスタイルの変化により、ファミリーレストランも24時間営業を廃止する企業も増え、コンビニも場所によっては24時間営業廃止を検討するという報道もされています。
若者の車離れも進行し、夜間に誰も消費していないのが、日本の現状なのです。
それを裏付けるように、国土交通省が調べた「平成27年度全国都市交通特性調査（速報版）」によりますと、生活者の外出率およびトリップ数の過去推移は、30年間で過去最低を記録しています（下図参照）。
このように、近年、日本人の外出が少なくなったのは、スマートフォンの普及が進んだからです。「買い物はネットショッピング」「コミュニケーションはSNS」で、いつでもどこでも利用できるため、繁華街の役割は大きく損なわれてしまいました。
そのため、上図のように、外出しない20代が増えてきたのです。それによって、賃貸市況に大きな影響が出てきているのも見逃せません。
繁華街に立ち寄ってから帰宅する社会人は大幅に減ってしまったため、今まで以上に通勤に便利なエリアが重宝されています。
入居者はスマートフォンという高機能なツールを手に入れ、より便利な生活を実現するために、ネットショッピングで購入した商品の受け取りに便利な宅配ボックスは、必要視されているのです。そして、宅配を受け取るためにＴＶモニター付きインターフォンで来訪者の確認をしたり、外出しないライフスタイルを維持するため自炊を行うキッチンの充実なども求められています。
さらに、24時間ゴミ出しできるゴミ置き場や、自宅にいる時間が長時間になるため「防音」「断熱」といった、マンションならではの快適性も重要です。
買い物も近場で済ませたいといった希望を叶えるために、利便性の高い商業地域のニーズも高まるなど、スマートフォンの普及で部屋に求められている条件も大きく変わってきました。つまり、スマートフォンの普及が、不動産市場に与えた影響は非常に大きいのです。
時代によって入居者が求める条件は、大きく変わります。しかし、ネット利用が当たり前の現代では、今求められている条件が20年後、30年後に大きく変わることは考えられません。いつの時代でも、入居者からの人気が高い「駅近物件」や「通勤に便利な駅」「快適に過ごせる部屋」といった条件を押さえておくことは、不動産投資において今後も重要なことなのです。
立地に加え、設備面でも入居者のニーズに応えることができるかどうかが不動産投資のポイントになります。
また都心の中でも、立地を考慮すると土地の価格が上がり物件価格が上昇してしまいます。ですがそれはその土地の価値が上がっていることを意味しています。その土地の価値が上がるという事は、その土地の需要が大きくなっているので入居者を確保しやすいとも言えるでしょう。また、最近は人件費や建築コストも上昇しており建物価格も上昇しています。金利が安い今のうちに今後上がるかもしれない物件を選定することが今の不動産投資に求められるでしょう。物件価格が上昇すると後から緩やかに賃料にも影響してきます。将来を見据えた長期的な投資が出来る方は不動産投資に向いています。不動産投資には賃料をUPを望める費用対効果の高い再投資もあり、賃料が上がることによって物件の金額も上昇することが可能です！
また、築浅のマンションはＲC造のため法定耐用年数も長くローンも組みやすいです。月々のローン返済を入居者が確保しやすい物件にすることで、他人の資金で自分の資産を増やせます。入居者からの検索人気が高い「駅近物件」や「通勤に便利な駅」「快適に過ごせる部屋」といった条件で見たとしても沢山の物件が出てくると思います。その中で快適に過ごせる部屋は首都圏でも地方でも同じになります。地方と首都圏の差別化できるポイントは市場の大きさと通勤利便性での駅や沿線選びが重要になるでしょう。また都心のオススメする地域はワンルームマンション規制もあり、ライバル物件が少なく家賃相場が下落しにくくなります。今後の日本は、単身者世帯の増加が推測され、家族向けよりも単身者向けのマンション投資には後ろ風が吹きそうです。
老後の資産形成の為に、空室リスクがなく安定した賃料収入を望んでいる方は都心かつ現代の生活に合っている、宅配ボックス、モニター付きインターホンの25㎡以上の物件を所有することが未来の安心に繋がります。
このコラムをまとめると、入居者ニーズはスマホの普及により家でできることが増え生活スタイルが変化していきました。その変化した生活スタイルを捉えると、入居者を確保しやすくなり老後の資産形成に役立つでしょう。
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