不動産投資における立地は、より細分化され始めている
不動産投資において、重要項目の1つである「立地」。
この立地ですが、以前は「都内の中心である都心」と「郊外」の2極として大雑把に分けられていました。
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しかし、近年、入居者の生活スタイルも多様化している中で、立地もより細分化されてきたのです。
当然ではありますが、入居者は自分にとって住みやすいか、便利かどうかを優先順位をつけて判断し物件を選びます。それは都内も例外ではありません。
たとえば通勤しやすい立地、買い物がしやすい立地、歓楽街が近い立地などが挙げられますが、現在はそれがわかりやすくなり、都内のエリアごとに特有の共通点が浮き彫りになったと言えるでしょう。
図のように、都内を含む首都圏の不動産投資市場における立地は、大きく5分類されています。
私は、これを「2極化」に対して「5極化」と呼んでいます。
各々の特徴を確認し、都内の立地選びの参考にしていただけたら幸いです。
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本記事では、私たちがワンルームマンション投資を勧めている理由についてもお話しいたしますので、ぜひ最後までご覧ください！
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5極目（国道16号線の外側）
「5極目」は、国道16号線の外側のエリアになります。都内よりも外のエリアです。
都内の外側であるこのエリアは、相続税対策でアパートが乱立したエリアです。
相続税対策として遊休地にアパートを建築する人が急増しました。
その結果、現状では入居者の確保に四苦八苦しています。
今のペースのままアパートの建築が進めば、2033年には全国の空室率は41.8％になるとも言われ、これ以上空室を増やさないためには、現在の建築数の3分の1程度まで建築を減らさなければならないのです。
田畑の真ん中にアパートが建っている映像を、見たことがある人もいるかもしれません。
その光景が、まさしく都内の外側であるこのエリアの現状です。
アパート経営は、入居者を確保してこそ初めて収入を得ることができます。
そのため、『賃貸ニーズは減少しているのに物件が増えている地域』で収益を上げることは困難と言わざるをえません。
つまりいつまでも入居者の見つからない状態が続けばでは支出が増える一方で自己に大きな負担がかかることになります。
実際、2018年の公示地価では、3大商業圏を中心に上昇しているイメージがありますが、都内の外側であるこのエリアでは下がり始めている地域も増えているので、安心はできず注意も必要です。
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4極目（東京23区～国道16号線）
次は、「4極目」です。都心の外側であるエリアになります。
バブル期に不動産価格が高騰し、都内での住宅購入が難しくなったことによって、東京23区から国道16号線のあたりまでが、住宅購入エリアの主になっていました。
国道16号線は、神奈川の「横浜」「相模原」埼玉の「八王子」「大宮」「春日部」千葉の「柏」「千葉」といった都内の外側の街を環状線として結んでいるのが特徴です。
現在では、都内のオフィスに通勤するサラリーマンのベッドタウンとしてのイメージが強く、一般的には都心郊外と言われている都内の外側のエリアになります。
都市計画上、住宅地の指定が多くされているこのエリアで供給されている物件は、主にアパートです。
周りに住宅地が多いエリアでは、木造物件の取引も活発に行われ、近隣に賃貸住宅が建ちやすくなることも否定できません。
そして、このエリア最大の問題が、賃貸ニーズを支えていた企業の工場がより郊外や海外に移転し、さらに大学は学生獲得のため都心に移ってしまったことです。
これは、2002年に工場等制限法という法律が廃止されたことに起因します。
工場等制限法では、東京や大阪への人口集中を懸念し、このエリアでの1500㎡を超える大学を対象に建設を禁止していました。
しかし、この法律が廃止されたことによって、少子高齢化の世の中で利便性が高い都心にキャンパスを移転し運営することで、学生の確保を行う大学が増えたのです（下図参照）。
この改正法が出たことにより、賃貸需要は次第に下落しました。
ここで、実例を1つ紹介します。2013年に青山学院大学が、相模原キャンパスの文系1〜2年生を東京渋谷区のキャンパスに集約しました。
それにより、JR相模原駅周辺の家賃相場は、2万円台前半になってしまったのです。
これは、神奈川県全体の1Kマンション相場6万3千円と比べても、かなり低くなっています。つまり、入居者の確保を1つの施設に依存することは、危険であると言わざるを得ません。不動産投資で失敗しないためには人が減るところで賃貸物件を所有するより、人が増えるところで物件を所有した方が、入居者を確保しやすく成功に近づけるのは明白です。
（なお、今度は郊外地区から大学が減ってしまうという声を受けて、2019年には都内の大学・学部の新設規制が打ち出されています。政策によって、大学や学生、ひいては不動産投資家まで振り回される状況がしばらくはつづきそうなので、状況を注視しておく必要がありそうです…）
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3極目
次は、東京23区都内の外側になる「3極目」です。
このエリアの特徴は、私鉄で通勤するサラリーマンが多いことです。
もちろん、JRや東京メトロの駅もありますが、通勤のメインは私鉄になります。
地下鉄と相互乗り入れをしている場合は別ですが、私鉄の弱点は山手線の輪の中に入っていけないことです。
そのため、都内のオフィスに通勤する場合、乗り換えが必要になります。
この乗り換えによって通勤時間は長くなってしまい、単身サラリーマンの賃貸ニーズを満たしきれないのです。
駅徒歩数分の立地でも乗り換えがあることで通勤時間が長くなってしまうため賃料は伸びず、より利便性の高い都内に引っ越されてしまうことで、入居者の回転が速いことも懸念材料になります。
賃貸住宅は、基本的に各私鉄系列の不動産会社が開発した住宅地がメインなのでアパートもあり、バブル期に都内の地価が上がったことにより、都内で分譲が難しくなったワンルームマンションも混在しているエリアです。
バブル期のマンションは、お風呂とトイレが一緒の３点ユニットであるというデメリットを抱えますが、アパートはマンションに比べ防音性や断熱性で劣るため、入居者を確保しづらくなります。
しかし、バブル期以降に建築されたマンションに、入居者確保の面で負けてしまうのも見逃せません。
そして、この地域のマンションも近隣に競合のアパートが多いため、高い賃料を設定できないのもデメリットの1つです。
都内とはいえ入居者のニーズを満たしきれていない点では、油断できない立地と言えます。
2極目（都心3区の周辺区）
東京23区、都内の中心である都心3区（千代田区・港区・中央区）の周辺区で構成されているのが、「2極目」です。
具体的には、都内の「品川」「目黒」「渋谷」「新宿」「豊島」「文京」「台東」「荒川」「墨田」「江東」の各区になります。
このエリアの特徴は、「山手線」「大江戸線」「東京メトロ」「都営地下鉄」沿線であることによる通勤利便性の高さです。単身の社会人は、通勤時間の目安を約30分に設定していることが多く、都心に通勤する利便性の高さを求めるなら、このエリアということになります。
そして、この地域には、都心3区にはない「住みやすさ」があるのも特徴の1つ。
通常、不動産には用途地域が決められており、建てられる建物が決まっているのです。
都心に近づけば近づくほど、商業施設やオフィスを集積する商業地域の割合が増えてきます。
一方で、住宅を建てるエリアである住居地域の割合は、減ってくるのです。
そのため、住宅地に建てられることが多いアパートではなく、商業地域や準工業地域などを中心とした都市計画地域に建てられることの多いマンションが、賃貸住宅の主役になります。
※用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。
住居系、商業系、工業系などまとめて13の地域の総称であり、用途地域という名称の地域があるわけではありません。
不動産が「どの用途地域に属するか」の不動産調査は必須です。
そして、利便性の高さから土地の確保も難しいため、新しいマンションが建つことも少なく供給が過剰になりにくい側面もあるのです。
賃料相場は中心から放射状に広がっていきます。
オフィス街に通勤しやすい立地というのは、通勤時間を気にする単身の社会人にとっては最高の立地です。
借り手が見つかりやすく入居率が高いためマンション投資において重要な「価値」と言えるのです。
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1極目（都心3区）
最後に紹介するのが、「1極目」です。
都心3区と呼ばれている「千代田区」「港区」「中央区」の3区で構成されています。
千代田区といえば、大手町・丸の内・有楽町の3町域を合わせて“大丸有（だいまるゆう）”と呼ばれるのも都内屈指の商業エリア有名ですね。
港区は言わずとしれた六本木や東京のシンボル・東京タワーがある都内でも中心部にあるエリアです。
都内にあるこのエリアは、日本の政治、経済の中心です。
日本の中心から賃貸のニーズがなくなることは、考えられません。
やはり、不動産において何よりも大事なポイントは、1に立地、2に立地、3に立地なのです。都内を含む5極化の話、理解してもらえたでしょうか。
私たちはワンルームマンション投資をお勧めします！
ここまでご覧いただければ、東京23区が不動産投資を行うエリアとして最適なのがお判りいただけたと思います。
弊社和不動産では東京23区の中でも築浅中古ワンルームマンション投資をおすすめしています。
『都心築浅中古ワンルームマンション投資』に限定する理由は、単身者が増加し需要が高まっているのに対し供給が少ないからです。
『都心築浅中古ワンルームマンション投資』を選ぶべき理由の一つ、単身者の増加。
東京都の統計によると、2022年1月1日現在、東京23区の人口は約967万人。
2030年には979万人にものぼると予想されており、依然として増加傾向にあります。
また、東京都の一世帯当たりの人員は2021年6月時点で1.95人と、ほとんどが単身者となっています。※参考：東京都の統計
複数人数いるファミリーとは違い、自分が住むための家を購入する単身者は多くありません。
単身者のほとんどが、大学生や社会人の賃貸住まいか、お一人暮らしのご老人であると推測されます。
そういった単身者は、住みやすさや部屋の広さより大学や会社へのアクセスに便利な都市部立地を好みます。
このような背景から、私たちはワンルームマンション投資をお勧めしています。
東京都心のワンルームマンションなら鉄道やバス路線など公共交通機関が非常に利用しやすく、単身者のニーズを満たすことができるのです。
そして、もう一つの『都心築浅中古ワンルームマンション投資』を選ぶべき理由は、『ワンルームマンション規制』により供給が増えないことにあります。
東京23区では、すべての区にワンルームマンションの建築に対する規制が条例で制定されています。
区によって規制条件は違いますが、「一戸あたりの最低専有面積の指定」「総戸数に対し一定数以上、ファミリータイプ住宅を設置する」などがあります。たとえば、渋谷区では2013年に、28㎡未満のワンルームマンションが建築禁止になるなどの条例が制定されました。
つまり、ある程度の広さがある土地を確保できないとマンションを建てる事ができないということになります。
その規制が要因となって、ワンルームマンション投資市場は新築物件の建築が抑えられているのです。
自分の所有している物件のライバルは少なければ少ない程いいですよね。
以上のことから、東京23区の中でも『ワンルームマンション投資』を選択することで、空室リスクを回避することができると私たちは考えています。
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