投資用ワンルームマンションを買うなら利便性の高い駅近で！
近年の街づくりのトレンドは、「コンパクトシティ」です。
「コンパクトシティ」とは、2014年に改正した都市再生特別措置法に基づく枠組みで、住宅や商業施設、交通機関、公共施設などの都市機能を、中心市街地に集約する都市計画の総称になります。国交省が立地適正化計画制度を創設し、人口減に悩む地方都市に向けて推進している国策です。
このコンパクトシティ構想は、357都市が推進していて、病院や役所、店舗などの商業施設を集める区域と、住宅を誘導する区域を設定し、年々深刻になっている人口減や高齢化による行政サービス維持のため、住民がまとまって暮らすように促す政策になります。
2005年からコンパクトシティづくりに乗り出した富山市は、中心部と拠点になる地域をLRT（次世代型路面電車システム）やバスで結び、居住者を誘導した結果、中心市街地の「転入者から転出者を引いた人数」は15年までで8年連続増加、地価も回復に向かっているのです。
この富山市をモデルケースに、多くの地方都市を中心に計画を準備しています。
しかし、東京23区を中心とした都市部では、この計画が始まる前から、街づくりは駅を中心になされているのが通常です。
駅を中心として、乗降者数の多い駅では駅ビルを含めた商業施設やオフィス・公共施設が並び、乗降者数が少ない地域では駅近くに商店街があり、駅から少し離れたところに住居地域を配置するのが、街づくりの基本的なやり方になります。
コンパクトシティは、あくまで人口減少が進んでいる立地において再開発を実施し、駅から遠い住宅地から住民をエリア内に居住させ、行政サービスの費用を抑えるものです。
このことにより、都市計画の中心である駅近と駅から離れた住宅街において、行政サービスの質が異なるという問題も生まれます。
つまり、日本国内における土地の格差や利便性は、都市計画によって変わってくるということです。
そもそも都市計画による用途地域とは、千葉市役所のホームページでこう定義されています。
用途地域は、市街地の土地利用の基本的な枠組みを定める地区で、原則として、市街化区域内において定めることとされています。
良好な市街地環境の保全と市街地のあるべき土地利用の姿を実現するため、住居・商業・工業などの各機能を適正に配置した土地利用計画に基づき定めます。種類は12種類あり、地域ごとに建てて良い建築物の用途や形態が定められており、これらの制限は建築基準法で定められています。
参考「千葉市：用途地域」
つまり、都市計画の定めに従い「住宅地」「商業地」「工業地」と用途地域を決めて、あらかじめ建てられる建物をまとめておくのが、都市計画の基本なのです。
今後の日本における都市計画は、コンパクトシティ構想により、駅近くの利便性の高い地域である「立地適正化計画区域内」と、そこから外れた利便性の低い地域に分かれます。
国策としてそのような政策が取られているのであれば、今までと同様に駅近エリアに物件を所有することのメリットは高まることでしょう。
和不動産がおすすめする不動産投資
「人生100年時代」「老後破産」「老後2000万円」など近頃、メディア等で取り上げられるようになったこれらの言葉によって、現役世代の日本人が抱えるお金の問題を解決しようと、資産形成への関心が高まりました。
国が主導しているNISAやiDeCoが人気となり、口座数はそれぞれ100万件を突破しました。投資商品が増えたことや、敷居が低くなったことで、投資のチャンスは増えました。
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株式投資や不動産投資など、様々な種類がある投資の中で、堅実で持続可能な運用や投資商品をしっかりと見極める必要があります。
ただし将来に不安があるとはいえ、明確な目的を持たず、とにかく儲けたいという考えには要注意です。このような姿勢は、かえって大きな損失を招く原因になります。
和不動産は東京23区内で中古の投資用ワンルームマンションを販売しています。なぜ私たちが東京23区の中古投資用ワンルームマンションをおすすめするのか、その理由をご紹介します。
2000年以降、2012年までの間で市場流通事例は10倍を超え、中古ワンルームマンション投資は非常に注目されてきました。そんな投資用ワンルームマンションですが、カギを握っているのは「利便性」です。
今後、利便性が上がる場所で物件を所有する事がポイントになってきます。利便性があがり人が集まってくる場所とは、ズバリ東京の都心・そして駅近になってきます。
なぜなら、再開発情報が発表されているからです。価値が上がりそうなところで中古ワンルームマンション投資を行う事は非常に大切な事です。
では、入居者が求める物件の利便性とは何でしょうか。下の図をご覧ください。
【 入居者が求める物件の利便性 】
※お部屋を探す際の“あきらめ”度合い調査より
【 勤務先までの時間 】
平均：24分
※都内に勤務する20代社会人対象”自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当”についての調査 より
このように、入居者にとっては「駅近である」ことが最も重視されています。通勤が徒歩でできたとしても、休日の繫華街や商店街へのアクセスを考えて駅近の方が有利になります。
投資用ワンルームマンション選びは、できる限りこの「駅近である」という条件に当てはまる物件を選ぶことが重要です。賃借人の立場になって考えてみるとよく分かります。個人によって住まいに求める条件は違ってくると思います。しかし、「立地」は誰でも気にする条件ではないでしょうか。日頃から忙しく動く日本人は「移動時間」をとても気にします。特に単身者はその傾向がより強く、住まいは限られた時間の中で時間を有効に使うためにもアクセスのよい立地、つまり「駅近である」ことが重要なポイントになってきます。また、物件を探す際に掲載サイトの検索結果の上位に乗りやすい事も退去者が出てから次の入居者を見つける期間の短縮につながります。
投資対象として手頃なワンルームマンション投資ですが、東京23区ではワンルームマンション建築が規制されており供給戸数が伸びていないのが現状です。
多くの区が総戸数15戸以上、専有面積25㎡以上、40㎡以上のファミリーマンションを一定割合以上併設する事が義務付けられており、用地の取得が難しくなっているのです。
つまり、25㎡未満のワンルームマンションは、今後新築は難しいという事になります。そこで、今まで建築されている中古のワンルームマンションの希少価値がでてきたという事になります。
投資用ワンルームマンションを購入する際に気を付けたいポイントは、賃貸がつくかどうかです。その為、オーナー様は、入居者の目線に立って物件を選ばないといけません。
入居者の立場とオーナー様の立場に立った時のバランスが一番優れているのが中古ワンルームマンション投資になります。
中古投資用ワンルームマンションの一番のメリットは、新築との価格差です。
中古投資用ワンルームマンションの相場と新築の相場では、価格に開きがあります。その為、中古投資用ワンルームマンションの場合ローン利用時の支払いが少なくなり、無理のない賃料で入居者にお部屋を貸すことができます。
もともと無理ある計画をたてる事は、マンション投資を行っていく上で大きな障害になります。無理のない投資計画をたてる事で、マンション投資の結果も大きく変わってきますのでご注意ください。
また、2000年以降に建築されたワンルームマンションは、賃料をとるために工夫されています。
一人暮らしに必要な広さと設備を兼ね備えた作りになっています。駅近であれば、入居者のニーズを十分に満たす魅力あるマンションになります。
不動産投資を始めるのであれば、ぜひ駅近の中古投資用ワンルームマンションをお選びいただければと思います。
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