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ワンルームマンション規制で資産価値が維持される？
「需要」と「供給」、これは値段を決める際の決め手となるものです。
通常、「需要」があり「供給」が抑えられていれば価値は上がり、「需要」がなく「供給」が過多であれば価値は下がります。
当然、不動産市場においても、この法則は当てはまるのです。
東京都心の中古ワンルームマンションの資産価値が維持されているのは、入居「需要」があるのに新築物件の「供給」が抑えられていることが理由になります。
今回は中古ワンルームマンションが見直されるきっかけとなったワンルームマンション規制と、東京都心と郊外、新築と中古の比較を解説します。
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東京都の世帯数は、図のように年々増加傾向で、増加しているほとんどの世帯が単身世帯です。
単身者からの需要が高くなる一方で、「ワンルームマンションの建築が次々と行われているか？」というとそうではありません。
なぜなら、ワンルームマンションは2007年頃に東京23区すべての区で、条例もしくは指導要綱で建築する際の制限が設けられた通称「ワンルームマンション規制」によって、ワンルームマンション建築の際に多くの区で「一定数のファミリーマンションを混在させなければならない」という義務が課せられてしまったからです。
次の図をご覧ください。
ワンルームマンション規制がない時は、狭い土地に高い建物（通称ペンシルマンション）が建築されていました。以前は需要と土地さえあればいくらでも建てることができたのです。
しかし、ワンルームマンション規制ができてファミリーマンションを混在させなければならなくなると、それなりに広用地が必要になり都心では条件が満たせず、東京23区でも中心ではなく外側の区に建築されるようになりました。
バブル崩壊後、地価の下落に伴い、東京都心の立地でインカムゲインを得るスタイルで支持を集めてきたマンション投資ですが、規制ができたことにより都心立地での供給が困難になったのです。
規制がなければ、古い雑居ビルや古い木造住宅を取り壊し、新しくワンルームマンションを建築できたのですが、それなりに広い用地が必要となれば、東京都心での用地取得は困難になります。
そのため、ワンルームマンションの建築は、都心よりも少し外側に広がってきたのです。
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ワンルームマンション規制ができたきっかけ
ワンルームマンションに規制が設けられたきっかけは、「税源移譲」という自治体が得る税金の在り方が変わったことによります。
簡単にいうとこの法改正が実施されたことにより、地方自治体の財源は、「消費税」・「法人税」・「住民税」に重きが置かれるようになったのです。
そのため、住民税を支払っていない大学生や働き始めで年収が低く支払い負担が少ない社会人より、まとまった住民税の入る収入の高いファミリー世帯に住んでもらいたいという自治体の思惑により、ワンルームマンション規制は誕生しました。
しかし、この規制により新規のワンルームマンションは建築が難しくなりましたが、今まで建築された既存マンションの価値を押し上げる要因になったのです。
そのため、ワンルームマンション規制前の2005年に新築分譲された物件は、10年後の2015年時点で新築当時の価格から10％程度しか下がっていないのが現状です。
区によっては、分譲当時の価格より上がっている区もあり、希少価値がつき始めています。
供給が抑えられていると資産価値は維持しやすくなる！
ワンルームマンション規制ができたことにより、東京23区内でも立地による格差が生まれてきました（図を参照）。
将来的に資産価値を維持しやすいのは、ワンルームマンション規制のため、将来建築の見込みが少ない東京都心の物件になります。なぜなら、新規の供給が少ないためライバルが増えず、入居者の確保が安定してできるからです。
その次は、ワンルームマンションの建築が規制されているその他東京23区の物件になります。やはり、規制があるのとないのとでは、ライバルの増え方も変わるため、資産価値は将来的に維持しやすくなるのです。
ライバル物件が増え資産価値が維持しづらい物件は、建築に関する規制がないエリアの物件と言えます。東京都心だからという魅力は通用しません。どこもかしこも物件が建築できると、資産価値が維持しづらいのは当然です。
このように法律が不動産市場に与える影響は大きく、今後も法改正に対しては高いアンテナを張り巡らせておけば、メリットとして返ってくることもあるでしょう。
今、張っておきたいアンテナは、2018年6月に施行された民泊新法です。この法律も各自治体の条例によって、住宅地で運営における制限がかけられます。
自身が所有する物件に対して、有利に働くよう情報を得ていきましょう。
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ワンルームマンションの「需要」と「供給」は？
2025年以降に人口減少予定の東京ですが、単身世帯は増え続け2030年には全体の47.2％が単身世帯になると東京都が発表しました。
つまり、初めにありました図のように、全世帯である約700万世帯の半数が将来的に単身世帯になる訳ですから、約330～340万世帯は単身世帯なのです。
一方で、首都圏分譲ワンルームマンション供給数は年間1万戸弱、2015年時点で累計にしても30万戸を割っています。このまま年間１万戸の供給があり続けても、330～340万戸には到底及びません。
しかも、ワンルームマンションは好立地にあることが多いため、急激に供給が増えないのも特徴です。こういった需要のある物件を所有しておけば、マンション投資におけるリスクは、大きく軽減できるようになるでしょう。
これらを考慮すると、都心での単身者の数は増えていく一方で供給量は追い付いていかないため、東京都心ワンルームマンションの価格は維持されやすいと考えられると思います。
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将来的なトレンドと狙い目のエリアのまとめ
ワンルームマンション規制ができたことにより、マンション投資のトレンドはどのように変化したのでしょうか。
まずは専有面積から調べてみましょう。
2017年の新築ワンルームマンション一部屋当たりの平均専有面積は25.64㎡で、翌年には26.58㎡に増加しました。
一方で規制の影響を受けていない品川区、川崎市などは平均専有面積が狭く、その周辺の港区、江東区などは広くなっています。規制されていないということは、それだけワンルームマンションが乱立しやすいため面積が小さくなってしまいます。
東京23区内でトレンドになっているのは、平均専有面積が約25㎡の広いエリアです。
広いということは、設備が多く置けるということになります。
収納スペースだけではなく独立洗面台の人気が高いですが、20㎡程度では設置が難しく、たとえ坪単価が高くなろうと、優先して設置する傾向にあることがわかっています。それだけ、洗面台やトイレやバストイレなど水回りのニーズが高いと言えるでしょう。
ニーズの高いワンルームマンションであればそれだけ入居期間が長くなると考えられ、収益の安定にも繋がります。ワンルームマンションに住む方が多い単身者の生活スタイルが変化し、家にいる時間が長くなったことからも広いワンルームマンションが求めると考えられます。
マンション投資にはライバルが少ないことも重要です。東京都心と新築の組み合わせが、マンションの中で最も供給が難しくなりました。規制前に建てられた中古ワンルームマンションであれば競合相手が少なく、資産価値が維持されやすくなるのです。
都心の新築と聞くと、非常に大きなアドバンテージに思えるかもしれません。
しかし、新築はあくまでも一時的なもので一度誰かが退去すればそれは中古になり家賃も新築時に比べ下がっていきます。つまり、収支が悪化するリスクが高いともいえます。また、購入時の価格も高いため手が出しにくいことも特徴です。それに比べ都心の築浅の中古マンションは購入時の価格も抑えられ立地に気を付けさえすれば利益が出やすいので初心者でも挑戦しやすい不動産投資の形だと思います。マンション投資は、どれだけ長く安定した収益が得られるかが大切であると考えられます。
そのため、東京都心のワンルームマンションがおすすめだと考えています。もちろん都心に限らず、他にもワンルームマンションの供給量が追い付ていないところもありますのでぜひ参考にして頂けたら幸いです。
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