入居者に後悔されてしまうと退去の原因に
不動産投資は、入居者に住んでもらうことで初めてメリットを享受できます。そのため、物件に長期間住んでもらうことが、安定した投資の第一歩に繋がるのです。
入居者は、部屋探しの際にこだわりを持って物件を探していますが、入居後に後悔してしまうこともあります。
下図をご覧ください。「今の部屋に住んでみて後悔・失敗したと思うのはどんなこと？」という、18〜29歳を対象にしたアンケート結果です。
上からトップ5は、「壁が薄い」「キッチンが狭い」「隣人や周囲の音がうるさい」「収納がない・少ない」「部屋が寒い・暑い」という順番になっています。
ここで注目したいポイントは、「壁が薄い」「隣人や周囲の音がうるさい」「部屋が寒い・暑い」といった住環境に重きが置かれていることです。
後程詳しく触れますが、今の20代はスマートフォンの普及により、買い物や友人とのコミュニケーションをインターネットやSNSで済ませることも多く、より外出しない傾向にあります。
これにより、室内の快適性を強く求める傾向にあるのです。
また最近ではコロナウイルスの感染拡大防止のために外出自粛を求められ、自宅時間が増えたことにより、快適に過ごせる部屋の重要性は以前よりさらに増していると考えられます。
リモートワークやリモート授業の普及により、家で仕事や勉強をする人も少なくありません。集中できる環境作りのためにも、「物件の構造」は重要なのではないでしょうか。
下図を見ても分かるように、入居者は「内装のリフレッシュ」や「最新の設備」導入より、「遮音性」や「断熱性」の改善を求めています。
構造の特徴を知ろう
遮音性や断熱性能は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって変わるものです。
物件の構造にはどのようなものがあるのか、いくつか種類がありますので代表的なものを比較して、それぞれのメリット、デメリットと一緒にご紹介します。
木造（W造）の特徴
まずはW造です。WとはWoodのことで「木造」です。
木材は寺社や昔ながらの家屋に利用されており、日本の建築の基本素材と言えるでしょう。一般的な住宅といえば木造を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
木造のメリットは木材特有の柔軟性と粘りにあります。地震や台風に強く、日本の風土に合っていたことが、古くから活用されてきた理由です。
また、加工が容易で工期が短く済み、建築コストが少額なこともあげられます。入居者の立場から考えると、コストが安ければ家賃の金額が抑えられますのでとにかく賃料を安くしたいという人に向いています。木のぬくもりも、この木造でしか感じることはできません。
しかし、言うまでもありませんが素材が素材なため火には非常に弱いです。通気性に優れており冬や梅雨の時期でも湿度を一定に保つことができますが、裏を返せばそのままでは遮音性がありません。上の図は、まさに木造の弱点です。
総じて、耐えなければならない点は非常に大きく周辺にも気を配る必要がありますが、それが大丈夫という人には最もコスパが良いと言えるでしょう。
鉄骨造（S造）の特徴
次にS造です。Sはスチールの頭文字で鉄骨造と言います。
これは骨組みに鉄骨を使用しているもので、簡単に言えばW造の木材を鉄に置き換えたものになります。また、S造には重量鉄骨構造と軽量鉄骨構造の2種類がありますのでそれもあわせてご紹介します。
重量か軽量かは鋼材の厚みによって分けられ、6㎜以上を重量鉄骨構造、6㎜未満を軽量鉄骨構造と呼びます。マンションは基本的に大規模なため重量で建築されることが多いです。
鉄骨造のメリットは木造に次ぐ工期の短さ、建築コストの低さ、素材が金属になったことによる強度の上昇があります。素材が木でなくなったぶん燃えにくくなり、壁が厚くなって遮音性も多少解消されました。シロアリの心配もありません。
ただし、注意点もあります。木造と比べて燃えにくくはなりましたが薄い鉄骨は熱に強いわけではなく、一定の高温で強度が急激に低下します。一般的に軽量の場合は建物が崩壊する恐れもあるため耐火被覆処理を行います。
万能ではありませんが、木造の大きな強みであったコストの低さと、ある程度の耐火性、遮音性を兼ね備えていることが特徴です。
鉄筋コンクリート造（RC造）の特徴
次にRC造です。これは鉄筋コンクリート造のことです。鉄筋の枠にコンクリートを流し込んで作られた構造です。
RC造の強みは、木造や鉄骨造と比べて強度が飛躍的に向上したことです。コンクリートは遮音性に優れ、小さな子供がいる家庭や音楽を聴きたいという人にぴったりの構造です。
圧縮に強いコンクリートと引っ張りが強い鉄筋でバランスをとっており地震に強く、コンクリートは燃えないため耐火性も抜群です。
ただし、これだけの性能を備えているだけあってコストがかかることは抑えられません。
家賃を抑えたい人にはあまり向かないかもしれません。熱伝導率や気密性が高く寒暖差が激しい、湿気やすいことはデメリットになってしまいます。
ここまで代表的な建築構造をご紹介しましたが、投資用物件にはどの構造が良いのでしょうか。
夏場の室温を木造とRC造（鉄筋コンクリート造）の建物で比較した場合、最大で約4℃の差があったという調査結果もあります。
もちろん、構造にはそれぞれ周辺環境によって向き不向きはありますが、「木造のアパート」より「RC造のマンション」の方が、構造体がしっかりしており遮音性や断熱性に優れているため、入居者から選ばれやすくなるのです。
ちなみに、相続という観点から見てもRC造のマンションの方が有利になります。
鉄骨が入っていれば(SRC造)耐久性はさらに上昇しますが、S造よりも耐震性に優れ、RC造でも十分な強度を備えています。耐久性が高いければ築年数が長くても修繕費用を抑えることにつながりますので経費が抑えられ、大きな収益物件になります。
近年では、アパート系の空室率の上昇が顕著になっているのも見逃せません。
最近の傾向では、築古マンションと新築アパートが競合した場合、立地や構造が良好なマンションの方に入居者が流れていると言われています。駅から近い商業地に多く建てられているマンションは、立地で勝ることはもちろん、木造物件より遮音性や断熱性に優れているため選ばれやすくなっているのです。
加えて、東日本大震災が記憶に新しいところで、自己防衛意識の高さから地震や火災に強い構造体のしっかりしたマンションに、入居需要は流れています。
最近の20代は、スマートフォンの普及により、室内にいる時間が長くなります。
これは、今後の賃貸住宅市場に、大きな影響を与えるキーポイントとも言えるほど重要なことです。
そのため、静かな環境で生活できる「遮音性」と室内において快適に過ごすことができる「断熱性」、万が一の災害にも強い「安全性」は、もはや「価値」と呼べるのかも知れません。
上の図の「不満点」も、都心の築浅（2000年以降に建築されたもの）ワンルームマンションであれば、概ね回避できます。
それは売却時にも有利になると考えらえれます。
マンションの収益を確保していれば、家賃を回収することで売却価格が下がっても利益は残り、資産価値も保てます。そのため、値崩れせず売却できると考えられます。
購入する側の都合も不動産投資をする際には重要なポイントですが、入居者の立場に立った物件を選ばなければ収益も得られません。
建物の構造とは、それほど重視されるポイントと言えます。
今後は、目に見える設備だけでなく、目に見えない価値も重要視される時代なのです。
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