家賃下落はなぜ起きる？
不動産投資において、家賃下落が起きることは仕方がありません。
しかし、家賃下落に対して何も対策を取らなければ、毎月のキャッシュフローは悪化し続けます。
ここでは、家賃下落について理解し、賃貸管理においての対策を考えていきましょう。
下図をご覧ください。
これは、家賃下落のイメージ図です。新築の家賃を100％とすると、築20年程度で約80％まで家賃は下がります。
それでは、「なぜ？家賃下落が起きる」のでしょうか。
答えは、部屋の設備が旧式になってしまうからです。
例えば、今から約20年前の2000年前後には、「温水洗浄便座」が入っているマンションとそうでないマンションは、半々くらいの割合でした。
しかし、今では新築のマンションに「温水洗浄便座」が導入されているのは、当たり前です。住宅設備の業界が新商品を開発する度に、既存マンションの設備は古くなっていくため、それが家賃に反映され賃料は下がっていくのです。
一方で、築20年程度経つと、設備劣化の影響力も影を潜めるため、賃料の下落幅が安定していくのです。
ただ、先ほども触れたようにワンルームマンションに必要とされている設備は、部屋の広さ故に限定的。ファミリーマンションより、流行り廃りに影響を受けにくいのも特徴の1つです。そのため、家賃下落幅は、賃貸管理で2割ほどに抑えられます。
中古物件だからこそのメリット
私たち和不動産は、「中古」のワンルームマンションをおすすめしておりますが、それには理由があります。
その理由とは、中古物件だから得られるメリットがあるからです。
●「中古」物件は家賃下落率が低い
私たちが、「中古」のワンルームマンションを勧めている理由の1つは、家賃下落率の低さにあります。
先程お見せした図をもう一度見て頂きましょう。
例えば、新築時の家賃が10万円のワンルームマンションであれば、20年ほど経過すると約8万円まで家賃は下がります。これは、毎月2万円のキャッシュフローの悪化を意味し、投資活動においては大きなマイナスです。
しかし、築15年程度のワンルームマンションを購入すれば、家賃下落率は緩やかになるため、安定した投資活動が可能になります。
これが、「新築」を選ぶのではなく「中古」を選ぶメリットの1つとなります。
●「中古」物件は、対策次第で家賃下落が抑えられる
2つ目の理由は、設備の交換・リフォームなどによって家賃下落が抑えられるということです。
一方で、家賃の下落が設備の劣化だと理解していれば、古い設備を新しく交換することで賃料を上げることもできます。これは、「新築」物件にはできない「中古」物件ならではの特徴です。
ワンルームマンションに導入されている設備は大きく5つで、「エアコン」「キッチン」「給湯設備」「ユニットバス」「トイレ」になります。それを交換し、新築同様に内装を綺麗にできれば、新築時の家賃に近づくこともできるのです。
「エアコン」「給湯器」は10万円もあれば交換できますし、ワンルームのキッチンであれば費用も大幅にはかかりません。
ユニットバスも交換すると費用が高額になりますので、ユニットバスを磨いてフッ素コーティングすれば新品と見間違うほど綺麗になります。その費用も10数万円あれば、予算内に収まるでしょう。
仮に、エアコン・給湯器の交換を含むリフォームに予算を50万円かけて実施し、月額賃料が1万円上がったとすると、費用対効果は下記のようになります。
12万円（上がった賃料1万円×12か月）÷50万円（リフォーム費用）＝24％（年間収益）
もしその入居者が4年2か月以上入居すれば、支払った費用は回収できます。次回の給湯器やエアコン交換までの残存期間が10年だとしても、期間は6年前後残っているので効果的な投資であると言えるでしょう。
仮に、リフォーム後に入居した入居者が7年間入居してくれれば、84万円（リフォームによって上がった賃料の年間家賃12万円×7年間）を回収できます。かかった費用が50万円ですから、34万円の収益を得ることができます。
そして、回収した50万円をさらにリフォーム資金として活用できれば、家賃が下がることなく次の入居者にも同じような効果が期待できるのです。
しかも、不動産投資では、リフォーム費用の割引きが期待できます。それは、リフォーム費用を確定申告で、費用計上できるからです。自分の所得税率と住民税率の10％が割引されると思ってください。
仮に所得税率が30％だった場合、住民税と合わせて40％の割引きです。
このように、積極的に投資するオーナーは、税金とも上手く付き合っています。
原状回復の費用対効果の考え方
先ほどお話ししたように空室が出てしまった場合には、必ずリフォームを検討していただきたいと思います。
下図をご覧ください。
例えば、図のように相場賃料8万円のワンルームマンションに6万円の費用を支払い、賃料が月額5千円アップし8.5万円の賃料になった場合の費用対効果に対する考え方です。
リフォーム費用が6万円で、月額5000円の賃料がアップした訳ですから、年間賃料は6万円アップしたことになります。これは、6万円払って年間家賃を6万円向上させたので、年間の費用対効果は100％です。もし仮に、入居者が6年間居住したとすると、6万×6年間＝36万円（賃貸管理のリフォームによって得たトータル収益）を得て、初期費用の6万円を引くと、最終的な利益を30万円得ることができるのです。
今回のリフォームは、費用が少額だったため効果も限定的でしたが、次回は得た収益の30万円を利用してリフォームすれば、次回のリフォームにより上がった分の家賃は、まるまる利益になります。
このように賃料を上げる努力をし、得た収益を更なる賃料アップのための資金として活用すれば、自身のワンルームマンションの家賃水準は高いままキープできるのです。
不動産投資において、家賃が下がることは仕方がないことです。
しかし、ただ家賃が下がるのを、待つ必要はありません。
物件の選択においては、家賃が下がっても毎月のキャッシュフローに与える影響が少ない「中古」物件を選択し、リフォームを実施することで家賃を上げる努力をすればキャッシュフローは好転していくのです。
家賃が下がるのを待つのではなく、家賃を積極的に上げる投資は「複利」での運用になりますので、効果的と言えます。
1つの物件を買うだけでなく、購入した後もその物件に投資し「物件の収支を育てていく」という効果的な資金活用を心掛けましょう。
老後の生活費のために、資産形成を考えるのであれば不動産投資が向いています。定年までに自分の与信を活用してローンを借り、自己資金を少なく大きな金額を動かせます。最初は目に見える成果は出ないところが不動産投資をしていて不安になる要素でしょう。ですが、自分の資産を確認してみるとローン返済をしているので負債がへります。貸借対照表をみると自分の資産状況を確認できるので、これから始める方やもう始められている方は作成してみましょう。弊社で独自で開発したコンサルティングシステムを用いて、損益計算書や貸借対照表等の帳簿をつけることによってお客様の資産状況を確認でき、目標への道筋を建てることが可能です。ご興味がございましたら、是非お気軽にお問い合わせください。
また、不動産投資は所有してからが重要になります。何故中古を選ぶかは、家賃の下落が緩やなのでキャッシュフローにあまり影響されないからです。中古の物件は設備が古くなっているのでそこを修繕すると家賃下落は抑えられ、もしかすると賃料アップも望めます。入居者も新しい設備のそれなりに綺麗な住居を求めています。空室のリスクを避けるためには入居者が求める条件を想定して立ち回る事が必要になるでしょう。
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