マンション投資を成功へ導く3つのポイント


マンション投資はインフレ対策に最適な資産運用である!

インフレは、老後の蓄え減らす元凶!早めのインフレ対策を

「人生80年」と長らく言われていましたが、最近では「人生100年」という言葉がスタンダードになってきました。

仮に60歳で定年退職を迎え100歳まで生きたとすると、老後の生活は40年です。この40年という期間に、インフレが来ないとも言い切れません。

その時が来る前に、インフレ対策を行っておきましょう。

ぜひ本ページをご覧いただき、早めに資産運用を始めてインフレ対策を行うことの重要性を知って頂ければと思います。

まずは下図をご覧ください。

不動産投資 物価

1950年からの65年間の消費者物価指数の推移です。日本の物価は、この65年間で約8倍にもなりました。戦後から今までの物価推移を見ても、あまりピンと来ないかもしれません。

しかし、バブル期の1989年頃から約30年が経過しましたが、現在は当時に比べても物価は上昇しています。あの高度成長期も、現在からさかのぼること約50年前の出来事です。物価の上昇は、資本の目減りを意味します。まずは、インフレがどれだけ貯金に影響を与えるか、確認していきましょう。

例えば、現在の3000万円は、1%のインフレが30年間続いた場合、現在の価値に直すといくらになるでしょうか。これは、次の式で計算できます。

3000万円÷(1.01)の30乗≒2226万円

つまり1%のインフレが30年間続いた場合、現在の3000万円は、将来の価値にすると約2226万円です。生命保険などで将来3000万円が保障される場合も、インフレには対応できないので実質価値がそれだけ減ってしまいます。

また、現在、日本銀行が目標としている2%のインフレが実現し、30年間続いた場合はどうでしょうか。

3000万円÷(1.02)の30乗≒1656万円

なんと半分近くまで、減ってしまう勘定です。そのため、インフレ対策として資産運用をしておかないと、せっかく現役時代に努力したことが水の泡になりかねません。

また、老後の資産運用は、現役時代とは異なり効率が次第に悪くなるのです。

老後の資産運用は、効率が次第に悪くなる

不動産投資 資産運用

現役時代は労働収入があるので、資産運用の利益を再投資すれば複利で運用できたのですが、老後の資産運用は上図のように資産を取り崩していくため、効率は落ちていきます。

分かりやすく言うと、60歳時点で5000万円の貯金があり1%で運用していると年間50万円の資産収益を得られますが、70歳時点の現金が3500万円で1%の運用だと年間収益35万円、80歳時点の現金が2000万円で1%の運用だと年間収益20万円まで減るのです。

年間収益が30万円も異なれば、元本を取り崩すスピードも上がります。それを繰り返すことで、老後の資産運用は効率が次第に悪くなっていくのです。

ただ、不動産投資という資産運用であれば、その時々の物価に合わせた家賃が入るため、この上なく大きなインフレ対策になります。

年金に頼れない現代、確実な資産形成を

少子高齢化が進み、世代間の助け合いで成立している年金制度が破たんするかもしれないという話があります。最悪の場合、2055年度に積立金がなくなってしまうのではないかと噂されています。

何をもって破たんするのかという話であれば、年金が支給されなくなる、年金の支給額が実質減額される、年金支給開始年齢の引き揚げなど色々なケースが考えられます。

例えば、現在の支給予定額と同額のお金を10年後、20年後支給されても、インフレなどで物価が2倍3倍に上昇すれば、年金の支給額が実質的に減額されたことになります。また、60歳だったはずの年金支給開始年齢が65歳になり、今後70歳になれば、会社を60歳で定年しても10年間は無収入となり、生活に困窮することは避けられません。

たとえ70歳から年金が支給されても、平均寿命を考えれば支給期間はとても短いものになってしまいます。政府も年金を破たんさせないように消費税を上げ続けようとするでしょうが、個人消費が冷え込み続ける現状では消費税も安定した財源とはいえません。

年金が破たんした場合も考え老後を豊かな生活をするために、今から貯金をする、退職後も働く、私設の年金を設立する、といった計画を立てなければなりません。

ただ、現状、お子さんや親御さんがいるご夫婦なら、お子さんの教育費や結婚資金、親御さんの介護費用などで、思うように貯金ができるとは限らす、退職後も必ずしも職があるとは限りませんので残るは私設の年金です。

私設の年金として考えるなら、数ある資産運用の中でも不動産投資による家賃収入が適しており、例えば利回り5%で4000万円程度の物件を購入することで、毎月20万円程度の家賃収入を得ることができます。これは、20~30代で不動産投資をはじめ早くローンを完済することが前提となりますのでご注意ください。

資産運用は、インフレ対策として有効かどうかにも注目

不動産投資をはじめようと決意された方で心配なのはリスクです。

どんな投資でもリスクは付き物ですが、リスクの低さを順に並べると、定期預金、不動産投資、投資信託、外貨預金、J-REIT、株式といった順になります。

元本保証されている定期預金は、リスクが低いのはご存じだとは思いますが、不動産投資は定期預金に次ぐリスクの低さになっています。このようなことから不動産投資のメリットはリスクの低さにあります。

期待利回りが安定している順に並べると、定期預金、不動産投資、外貨預金、J-REIT、投資信託、株式といった順になり、不動産投資は定期預金に次ぐ順となっています。

インフレでの損失が低い順に並べると、不動産投資、J-REIT、投資信託、株式、外貨預金定期預金といった順になり、数ある資産運用の中でも不動産投資はインフレ対策として非常に有効と言えるでしょう。

低リスク、高レバレッジを今こそ活かそう

元本保証されている定期預金は、リスクが低いのはご存じだとは思いますが、不動産投資は定期預金に次ぐリスクの低さになっております。

レバレッジは、少ない資金で多額の資金を動かすことで、不動産投資でも当てはまります。例えば自己資金が1000万円、金融機関からの融資が4000万円で、5000万円のマンションに投資するとレバレッジが5倍で投資したことになります。

5倍のレバレッジは、平均的な株の信用取引のレバレッジ3倍よりかなり高いです。このようなことから、低リスク、高レバレッジは不動産投資のメリットです。

不動産投資のデメリットは高い手数料と流動性の低さにあります。ただ、不動産の高い価格から考えれば手数料はわずかな比率ですし、経費として計上できる部分もあることは確かです。また、家賃収入をメインに行う不動産投資ならば、流動性の低さはあまり気にしなくてもよいでしょう。

もし、流動性を気にするのであれば、都心のワンルームマンションをお勧めいたします。なぜなら、ワンルームマンションなら借り入れをしなくても購入できる方がおり、なおかつ都心の立地であれば資産価値の保全もはかれるからです。

インフレ対策も解説!和不動産のマンション投資セミナー

和不動産が開催するマンション投資セミナーでは、不動産投資のメリットだけでなく、空室リスクなどの注意点を初心者にもわかりやすく解説いたします。弊社代表、仲宗根が講師を務めるものも多数開催中!

今回ご紹介したように、不動産投資はインフレ対策として非常に有効な投資法です。弊社開催のセミナーでは、本ページよりさらに詳しくわかりやすく、インフレ対策として不動産投資が有効な理由を解説しておりますので、「インフレ対策についてもっと知りたい」とお思いの方は、ぜひ弊社セミナーへご参加ください!

また、日本全国からご参加いただけるオンラインセミナーも多数開催しておりますので、外出を控えたい方、遠方にお住まいで東京まで出向くのが難しい方は、オンラインセミナーをご利用ください。

実際にセミナーにご参加いただいた方からの口コミを、一部ご紹介いたします!

■40代男性
メリットしか教えてくれないセミナーとは違い、それぞれの不動産投資のデメリットも知ることができました。実際のオーナーさんのお話をもとに解説していて、とても参考になりました。

■30代女性
グラフや図等、データが豊富で納得できました。買うまでのお話だけでなく、買った後のお話も知れたので良かったです。

■50代男性
不動産初心者の私でも分かりやすい内容でした。何故失敗したのか理由を知ることができ、今後不動産投資を始める際の参考になりました。

これから不動産投資を始める方からベテランオーナー様まで幅広くご好評いただいておりますので、ご興味がございましたらぜひ一度ご参加いただき、不動産投資のプロの話を実際に聞いてみてください♪

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セミナーだけでは理解できなかった、さらに詳しく知りたい点を専門家にお気軽にご相談いただけます。それ以外にも、お金の貯め方や使い方、銀行からの融資や老後破産・相続税対策などのお悩みもお伺いします。

また、「インフレ対策として資産運用を検討している」「インフレ対策のために資産運用を始めたいが、自分の資産状況でできるか不安」といったご相談はもちろん、「年金対策のために投資用マンションを購入したいけど、ローンを組んで返済しきれるか不安」「あまり資金がないけど長期的に収入が得られる投資がしたい」などのお悩みやご相談も、個別相談にてご相談ください。

まずは、お客様の資産状況に合わせたプランをご提案させていただきますので、お気軽にご予約いただければと思います!

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