23区における民泊は、住宅街ではなく商業地域が主役
近年、賃貸住宅の収益を上げる方法として注目されていた民泊ですが、住宅街での規制が強化され、高収益を生むことが困難になると予想されています。その理由は、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）に対して、全国の自治体で、特に住宅街に向けた、条例による独自規制が広がっているからです。
例えば、東京23区では約３分の２に相当する区が、営業地域や日数を制限していることが公表されました（下図参照）。
これにより、多くの訪日外国人客が訪れる東京は、とりわけ住宅街において民泊条例によって大きな規制を受けるのです。
観光庁によりますと、2017年のインバウンド数は全体で約2870万人と過去最高を更新したと発表されました。そして、都が実施した「東京都観光客数等実態調査」によりますと、2016年に東京都を訪れた訪日外国人は1310万人で、観光庁の統計と合わせると全体の約半数に当たる計算になります。
そのため政府は、2020年の訪日外国人を4000万人に掲げ、民泊新法による宿泊施設の確保を打ち出しましたが、東京では民泊の規制を強化する条例を制定する動きがあるのが現状です。
これは、住宅街における住民との軋轢回避が大きな原因とされていますが、私の見解は少し異なり、ワンルームマンション規制と同じ理由で規制されていると考えています。
なぜなら、民泊物件の所有者が、その自治体に居住していなければ、税金（住民税）は獲得できないからです。
例えば、物件所有者が横浜に居住しており民泊物件が新宿にあった場合、新宿の土地で稼いだ収益は横浜に住民税として支払われてしまいます。
つまり、民泊が増えることによって自治体は、住民税や消費税・法人税などの財源を失うことになるから、規制を強化しているのです。そのため、今後もホスト不在型の民泊が、23区の住宅街で解禁されることは考えにくいでしょう。
住宅街で規制がかかる一方で、商業地域に関する規制は、今のところ検討されていません。
なぜなら、民泊は旅館業法との兼ね合いを第一に考えられた法律だからです。つまり、旅館やホテルが認められている用途地域（上図参照）で民泊を認めないと、法律のつじつまが合いません。
そして、民泊新法では、民泊の営業日数は「180日」以内に制限されていることから、住宅街と違って商業地域など土地の取得コストが高いエリアでは、採算が取れないと考えられています。
それによって、折り合いがついた法律なのです。
しかし、私は民泊によってワンルームマンションは、恩恵を受けるであろうと考えています。
それは、ウィークリーマンションと民泊の併用が可能だからです。ウィークリーマンションだけではなく民泊物件としてもワンルームマンションが活用できれば、運営会社は客数が倍になります。
これをビジネスチャンスと捉え、ワンルームマンションオーナーから第三者に貸し出しができる「転貸借」の文言を入れた賃貸借契約が、増えているのです。
これによりワンルームマンションオーナーが受けるメリットは、空室がなくなること。
運営会社は、部屋数を増やすことで利益が増えていきます。そのため、賃貸契約を長期に渡って解約しません。そうなれば、ワンルームマンション物件を所有しているオーナーは、ずっと賃貸がついている状態になるのです。
このような恩恵を受けるのも、民泊が認められる限られた用途地域になりますので、住宅街なのか商業地域なのかもしくは他の用途地域なのか、利用価値の高い用途地域まで考えて物件選びをしていただけたらと思います。
多様化する賃貸マンション事情
今回は東京の外国人観光客と民泊についてご紹介しましたが、東京の賃貸ワンルームマンションは他にも様々な事情で多様化しています。
今や高齢者が利便性の高いところで一人暮らしする時代です。歩ける範囲で買い物や病院に行けることは、生活環境が整っている首都圏ならではのメリットで、生活の利便性を求めて高齢者が地方から都心に移り住むケースも少なくないようです。
住宅街の場合、スーパーまで自転車利用が必須だったり駅まで遠かったりと、不便な要素も発生しがちです。
また、「工場等制限法」が2002年に廃止されたことに伴い、これまで土地利用を制限されていた大学の建設が都心でも認められた影響で、キャンパスを都心に移転する大学が増加しました。この影響により、最近では東京23区の大学に通う大学生が増えています。
当然、キャンパスが都心に集中することで、そこに通う大学生は通勤しやすいキャンパスの近隣ワンルームマンションに住むことが予想されます。
家族そろって転勤というのは今は昔、近年では「子どもを転校させなければならない」「共働きの場合に配偶者が仕事を辞めなければならない」「両親の介護問題」といった理由により家族そろっての転勤は敬遠されて単身赴任者が増加傾向にあり、その割合は今や企業に勤める人の30人に1人とも言われています。
その単身赴任者に人気なのが家具付きの賃貸物件で、短期の単身赴任も多く、面積をあまりとらないウィークリーやマンスリーのワンルームマンションも人気を集めています。1Rや1Kの間取りは単身者向けにと言えます。短期で住む方はトイレとバスが一体型のユニットバスになります。住み心地よりも交通の便の高さを条件になります。
このような時代の変化から、都心のワンルームマンションは、ウィークリー・マンスリーマンションとして短期から長期ステイのホテル代わりに使われるようにもなりました。利便性を求めた短期居住に選ばれるのは住宅街の中の物件ではなく、都心の商業地域立地の物件が多いのです。
ちなみに、ウィークリーマンションの場合、ワンルームマンションのオーナー様から部屋を借り、第三者に転貸借するのが一般的で、運営会社は部屋を貸すことで収益を得ていますので、運営会社に部屋を借りてもらったオーナー様は空室の心配もなく、マンション経営を行えます。
アジアの拠点を目指している政府は、再開発したビルに外資系企業を積極的に入居させようと考えています。そのため、外資系企業を誘致するためにも、世界各国から留学生を積極的に集める「留学生30万人計画」というプロジェクトを発足させました。
企業も、世界に対してインフラやサービスを売り込んでいく狙いがあり、その基盤として日本で高度な教育を受けた外国人留学生を積極的に採用しています。このように外資系企業を受け入れるオフィスの完成や日本語も外国語も話せる高度な人材が集まることで、アジアの拠点としての機能が完成に向かっていき、多くの外資系企業、日本企業に勤務する外国人の社員が東京に住むことになるでしょう。
もちろん外国人社員が住宅街の物件に住むケースもありますが、より職場から近いほうが望ましく、自治体もオフィスと住まいの距離が近くなるような街づくりをはじめました。これらの取り組みから外資系企業も増え、そこに通勤する外国人社員の住宅として、都心の賃貸住宅の入居ニーズが高まることが予想されます。
このように、高齢者や学生のニーズの変化や単身赴任者の増加、高度な技術を身につけた外国人人材も東京のマンションに大きく関わっているのです。
ワンルームマンションの物件を選ぶ際には、住宅街・商業地域といった建物の属性や用途地域に注目し、広さや設備以外にどのような付加価値が考えられるのかも検討してみましょう。
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