残す物件と売る物件の分別

所有物件のすべてを必ずしも自己資金だけで完済させる必要はない!

マンション投資では、定年時にローン残債を一括返済し無借金の物件を持つことが、安心に繋がります。なぜなら、定年までにローンを完済しておけば、空室や金利上昇リスクに対応できるからです。ローンを完済していれば、定年後に空室になっても家賃は入りませんが、ローンの支払いで困ることはありません。金利の上昇についても、ローンを返済しきっていれば、金利上昇の影響も受けないのです。不動産投資のリスクは、働いている期間は労働収入があるので対応する資金も捻出できますが、老後にリスクを抱えることはあまり好ましいとは言えません。そのため、定年までにローンを返し切ることは、安全にマンション投資を実施する上でも、非常に重要なことなのです。
しかし一方で、定年までに繰上返済資金を、貯められるか不安な人も多いと思います。そういった場合には、現役時代にはスケールメリットを活用し運用効率を上げ、定年間際で売る物件と残す物件を分けて、売却益をローンの返済原資に充てる方法もあるのです。ここであるオーナー様の例を挙げ、具体的に説明していきたいと思います。そのオーナー様は、30歳からマンション投資を始めました。現在、オーナー歴6年で、7部屋の物件を所有しています。この6年間で総支出から総収入を引いた実際に投資した金額は、約1000万円。現在、家賃収入を年間約100万円確保しているので、現時点での費用対効果は年間約10%の運用状況になっています。このオーナー様は現在36歳なので、定年までの24年間で家賃収入を年間100万円獲得できれば、60歳までに2400万円の収益を確保でき、現在投資している金額の2・4倍もの収益を手にすることができるのです。
ポイントは、このオーナー様の60歳時点のローン残債です。このオーナー様の7部屋分のローン残債は、60歳時点で約3500万円。1部屋当たりに換算すると、約500万円のローンが残っている計算です。実際は物件やエリアごとにローン残債や売却価格に違いはありますが、仮に24年後に築40年程度経過したワンルームマンション4部屋をそれぞれ1000万円で売却できれば、1部屋当たり500万円のキャピタルゲインを得ることができます。これを4部屋分に換算すると2000万円の売却益です。一方で、ローンの残債は1部屋当たり500万円。7部屋中4部屋売却した訳ですから、残りの所有物件は3部屋で、ローンの残債は約1500万円になります。このローンの残りである1500万円を、売却益の2000万円を使いローンを完済すれば、ローンが無い物件が3部屋残るのです。つまり、工夫さえすれば多額の自己資金を投下しなくても、ローンは完済できます。ローンを完済できれば、3部屋分の家賃収入を確保でき、60歳以降の生活も安心して暮らせるのです。早く始めなくても、損益分岐点は必ずくる!このオーナー様は、30歳からマンション投資を始めているので、仮に35年ローンを組んでいても60歳時点では、ローンがほとんど残っていない状態です。そのため、多くの売却益を繰上返済費用に充当できました。しかし、スタートの年齢が遅ければこのような投資方法ができないかというと、そういう訳ではありません。マンション投資はローンを組んで始めれば、いずれローンは「0」になります。

不動産投資 築年数

一方で、マンションの価値は、上図のように古くなっても一定の価値が残っています。これは、2018年3月時点の公開物件の売り相場なので、将来的に変動するでしょうが、立地の良い物件であれば家賃収入が確保できるので、収益を求めて次の投資家が物件を購入するのです。つまり、ローンはいずれなくなりますが、資産価値は「0」にならないため、売却益は長期保有すればするほど確保しやすくなります。そのため、保有する物件も長期的に価値を維持できるRC造のマンションが好ましいのです。
近年では、定年も60歳から65歳になり始めています。10~20年後は、それが普通になっているでしょう。そのため、労働期間が5年延びるため、ローンの完済時期も5年ほど後ろ倒しても大丈夫です。その間に運用を上手に行えば、売却益を得ることもできます。所有物件の立地さえ良ければ、大幅に家賃が下がることもありません。そのため、利益が出るタイミングを見計らい売却益で繰上返済することは、戦略の1つとして有効なのです。

売却する物件と残す物件の選び方

不動産投資 エリア
売却する物件と残す物件の選び方は人によって異なると思いますが、私は上図のように高く売れる物件を売却し、高く売れない物件を残す方を勧めます。なぜなら、高く売れる物件の売却益を繰上返済に充てた方が、自己資金の負担が少なくて済むからです。そして、残した物件の家賃収入を老後の生活費に充てれば、少ない自己資金で老後の生活費を確保することが可能になります。
残した物件が古くなっても所有しているメリットは、家賃収入が入ることだけではありません。あるオーナー様は、所有している中央区の駅から徒歩1分の築40年前後のワンルームマンションを、デベロッパーから建て替えの提案を受けました。建て替え費用は、1200万円程。その物件が新築物件として生まれ変わり、年間家賃100万円を確保できれば、費用の1200万円に対しての利回りは、8%以上です。また、売却するにしても、最低2000万円以上の価格で取引されるでしょう。別のオーナー様は、所有している物件が建て替えになった時に、所有している古い物件を建て替わった新しい物件に等価交換し、新築マンションを所有することに成功しています。このように土地や所有権を提供し、その対価として新しい物件と交換できるケースもあるのです。場合によっては、デベロッパーが建物ごと購入し、再開発することもあるでしょう。そのため、立地の利用価値があれば、売却以外にも権利を所有していることのメリットが享受されます。それだけ、所有権という権利は、オーナーに有利に働くのです。しかし、その権利の価値も立地によって大きく変わりますので、将来的にも利用できそうな立地を選ぶことが重要です。そうすれば、長期保有している間に、売却するメリットも生まれてくるでしょう。

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