居住者の入れ替わりとオーナーの仕事
マンション経営をしていれば、入居者が退室し、空室となった部屋に新たな入居者が入るという流れは当然のように起こります。もちろん、入居者は勝手に出て行って、入ってくるというわけではありません。オーナーにも原状回復や様々な手続きなど、やらなければならないことがあります。
①居住者から解約申し入れ
契約に基づき住居の居住者より退去日から数カ月前までに申し出があります。
解約予告は、借主からオーナー様に対して書面提出をしてもらうのが一般的です。
オーナー様は、契約時に居住者に解約申出書を渡していなければ準備し借主へ記入をしてもらいます。(備考：オーナー様から借主に解約を申し出る時は、契約期間満了日の6カ月前までの書面による申し出が一般的です。）
②引越し日、立会日を決定、原状回復・リフォーム業者手配
室内の状況確認は、引越し日以降に行うのが一般的です。
退去後すぐに原状回復・リフォーム作業を始められるよう準備しておきます。
③次の入居者募集、入居審査
新しい入居希望者には、入居申込書を提出してもらいます。
記載された内容に基づき入居審査を行い、入居を許可します。
前の居住者が退去した後、できるだけ空室期間を作らないように次の居住者が入居できるように日程調整をするのがポイントです。
④明け渡し、原状回復・リフォーム開始
オーナー様と前の居住者立会いで室内の状況を確認し、原状回復・リフォームの範囲を決定します。
その後、鍵を返却してもらい部屋の明け渡しが完了します。
明け渡しまでに、電気、水道、ガスの精算は済ませてもらってください。
明け渡しが済めば、すぐに原状回復・リフォーム会社から見積もりを取り、原状回復・リフォームを開始します。
⑤敷金の返還
原状回復費用が発生していれば、精算後の金額を借主へ返還します。
借主の銀行口座へ返金する方法が一般的です。
⑥次の居住者との入居契約
次の居住者の入居審査後1週間～10日程度で契約内容や物件の確認を行い、契約を締結します。
※上記の③～⑥までは、次の入居者が見つかるタイミングにより前後することがあります。
空室を埋めるのは、映える部屋にすることがポイント！
2017年の流行語大賞は、「インスタ映え」でした。この流れは、不動産業界にも押し寄せています。近年では、ネット環境の発展もあり、部屋探しの主役はスマートフォンになりました。つまり、部屋探しは、ネットに掲載されている情報の質で決まってしまいます（下図参照）。
そのためには、ネットに掲載されている写真や動画の「見栄え」が、入居者確保のポイントなのです。当然、「映える部屋」にするには、入居者入れ替えの度にキッチンやお風呂・トイレなどを全部交換するのが一番でしょう。
しかし、コスト面を考えれば現実的ではありません。今後の入居者確保には「映える部屋」であることが必要ですが、それと同時に低コストの運用も投資家としては考えなければならないのです。
そのジレンマを解消するために、原状回復のタイミングで「映える部屋」にできるように、「塗る」「貼る」「磨く」という原状回復を選択肢として提案したいと思います。
「塗る」「貼る」「磨く」の原状回復
設備が使えるのに交換しなくても「映える部屋」にするには、上から「塗る」のが最適です。特に壁紙は少しの汚れで交換していたら、コストがかかり工期も延びます。壁紙を交換しなくても、上から特殊な塗料を塗り新品同様に近い見た目にすることも可能です（下写真参照）。
そうすれば、写真映えもしますし、ワンルームなら1～2時間程度の作業時間で済むためコストも安価で済みます。壁面１か所だけ「塗る」ことも可能で、デザイン的にもアクセントになるでしょう。
このように、「映える部屋」にするために化粧を施し、多くの入居希望者に部屋を内覧してもらうことが大切です。
見た目に気を遣うところは、水回りのキッチンとお風呂・トイレになります。水回りには、電動ポリッシャーを使い塗装面を平らにしてから、フッ素コーティングし新品同様の塗装に仕上げる方法がお勧めです（下写真）。
仮にユニットバスを交換するとなると費用は100万円以上しますが、お風呂やキッチンをフッ素コーティングするだけなら、１か所10～15万円程度の費用で済むのに加え、フッ素コーティングを施しているのでユニットバス自体の耐久性もアップします。
フローリングも剥がして貼り直すより、フローリングの上に特殊なフローリングを「貼る」ことで、新品同様に加工することもできるのです。
このようにスマホ時代の入居者確保には「映える部屋」であることが必要ですが、設備の交換をしなくても工夫次第で「映える部屋」にすることも可能です。
近年では、民法の規定により「貸主」であるオーナーの原復費用の負担も増えます。どうせ直すのであれば、部屋のグレードアップもかねて見た目を良くすることに注力しましょう。
そうすれば、部屋探しをしている人に注目されることはもちろん、募集賃料を上げることもできます。さらに、工夫して内装のデザインを楽しむことで、投資としての目的以外の楽しみ方も生まれてくることでしょう。
迅速な入退去で効率アップ
ここまでは原状回復のクオリティの話をしてきましたが、スピード感を持って行うことも重要です。
ワンルームマンション経営において、居住者が入れ替わる時には、オーナー様にとって原状復帰や次の入居者の募集といった業務が発生します。これらを行うにはコストもかかり原状復帰に日数がかかればマンション経営の利回りに大きく影響します。
また次の入居者が決まらなければ、家賃収入も滞り損失が大きくなります。
オーナー様は、居住者が入れ替わる時は、退去手続きを進めながら新しい入居者も募集するなどスムーズに仕事をすすめ、できるだけ空白の期間を作らないようにする必要があります。
前の住居者が退去する際、原状回復をめぐってオーナー様とトラブルになることがあります。このような事態を避ける手段として、コストはかかりますがオーナー様が管理会社と契約して借主との間に入ってもらい入退去手続きの代行をしてもらう方法があります。
サブリースやプロパティマネジメントと呼ばれていますが、このような業務を行う不動産会社では、次の入居者が決まらない一定期間、家賃保証をしてくれることもあります。このようなサービスも利用し、オーナー様が長く収入を得られるような仕組みづくりをすることがワンルームマンション経営のポイントです。
原状回復は賃料を上げられるケースもあります。例えばエアコンが古くなっているのなら交換して6万円かかったとしましょう、入居者はエアコンが新しい方が嬉しいので賃料が5000円上がっても住みたいと思うでしょう。年間の家賃収入の増額は6万円なので1年入居者がつけば回収できます。またサラリーマンであれば6年ほど同じマンションに住むと言われており5年×6万＝30万円の利益がでます。この得られた30万円で次の原状回復費を払えば新たにオーナー様が身銭をきる必要はありません。
またマンションの物件価格は収益還元法で決まるので、賃料が上がると物件の価値も上がります。年間家賃収入が100万円と106万円で還元利回りが５％であるとすると、家賃収入÷還元利回りで物件価格が求められるので 100÷5％＝2000万 106÷5％＝2120万円です。年間収支が6万円上がっただけで取引価格が120万円もあがり、原状回復は資産価値の維持の為の投資にもなります。
不動産投資は所有してからが大事と言われており、運用を適切に行うことにより効果を大きく実感できます。収益物件を検索するうえで、気を付ける必要があることがたくさんあります。まずは入居者確保のしやすさです。入居者が確保できないと利回りも出ないので、まずは交通の便が良い土地なので東京中心で見ることをお勧めいたします。戸数や年数は入居者はそこまで気にしないので部屋や建物設備の方が重要になります。また相場とかけ離れた物件は修繕の必要が隠されていたり売主の思惑を推測する必要があります。
不動産投資は生命保険の代わりにもなり、メリットとして一般的な生命保険よりも支払いが安くすみ、万が一のことがあった場合はローン残債が０になります。なかにはステージ１のガンで完治したとしてもローン残債は0になります。残された家族も家賃収入のおかげで安心して暮らせます。
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メリットしか教えてくれないセミナーとは違い、それぞれの不動産投資のデメリットも知ることができました。実際のオーナーさんのお話をもとに解説していて、とても参考になりました。
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グラフや図等、データが豊富で納得できました。買うまでのお話だけでなく、買った後のお話も知れたので良かったです。
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不動産初心者の私でも分かりやすい内容でした。何故失敗したのか理由を知ることができ、今後不動産投資を始める際の参考になりました。
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