不動産は、権利関係を国が管理している！
2018年1月、仮想通貨の流出が大問題になりました。
投資において重要なポイントは、その市場を「誰が管理しているのか？」です。
仮想通貨は、利用者がお互いに管理する管理者のいないブロックチェーンというシステムを使って管理しています。こういうシステムで問題が起こった場合、「誰が責任を取るのか？」明確にならないことで問題は大きくなるのです。
結局、仕組みがしっかりしていないと、損を被るのは消費者になります。
一方で、不動産においては、売買の事実を国に届け出し登記を行い、これによって自分の資産を国に承認してもらうことで、資産として主張できるようになります。特に「カタチ」の見えにくい資産は、しっかりと所有権を証明できる仕組みが重要なのです。
投資用マンションの場合「管理者が国」で、仮想通貨の場合「管理者が名前の分からない民間人」であることが、大きな「差」なのです。
もし、問題が起こってしまった場合でも、しっかり登記がされていれば所有権を主張できますし、仮に裁判になった場合も裁判所に権利主張ができるようになります。
そのため、投資をする際には、「誰がその投資用マンション管理しているのか？」が重要なことなのです。
金利やローン審査など、金融機関も味方に付けよう！
マンション投資では現金での購入を除けば、住宅ローンを組む必要があります。政府の政策や経済・法人の実績に応じて長期金利が設定されますが、変動の激しい長プラ・なだらかな短プラなどご自身の投資期間や計画に合わせて借入れローンの金利を設定しましょう。
ローンの審査では年収や、所属する企業または個人事業主かどうか、各種信用情報なども加味されます。個人で投資を始める場合は、金融機関との交渉も独力で行う必要がありますが、不動産投資会社のサポートを受けることでより取り組みやすくなるのです。
金融機関を味方につけ、より有利な条件で資金調達することによって、不動産投資の効果が高まります。
誰が参入している市場なのかを考えることも重要！
投資において誰と取引をするかは、利益を得るにあたり重要なポイントになります。特に投資用マンション、相対取引です。
売主の条件と買主の条件が合致することから、投資用マンションの取引は始まります。言い換えれば、「売主が得をすれば買主は損」をし、「売主が損すれば買主は得」をする市場なのです。
つまり、「誰と取引をするのか？」が、重要になります。
投資用マンション初心者の人が物件を購入する時は、しっかり取引相手を見なければなりません。
もし仮に、中古のアパートを購入しようとした場合、アパートには修繕積立金という仕組みがありませんので、購入した途端にあちこち修繕する必要が出てくることもあるでしょう。その場合、所有権の移転が済んでいれば、費用の負担は買主がしなければなりません。
もし、売主が「プロ」や「セミプロ」の場合、そろそろ修繕が必要だということは、経験則から理解しています。ですから、修繕費用がかかる前に売却すれば、修繕費用負担分の利益も手にすることができるのです。
その逆で、そういった物件を購入した場合には、買主が修繕費用を負担する必要があり、その修繕費用の負担で相談に来る人も多くいますので、誰と取引するかは非常に重要なポイントになります。
一般的に取引額が、高額になればなるほどプロが参入してきます。そして、１～10億円程度の取引には、いわゆるセミプロと呼ばれている人の参入も増えるのです。セミプロやプロの中には、もともと地主で土地を所有しているという点で建物に資金を投入できます。サラリーマン大家さんの中では、1億円運用可能としても土地と建物で配分しなければなりません。
一方で、投資用マンションの市場はどうかと言いますと、あまりプロやセミプロが参入してきません。
なぜなら、不動産を購入する際に、購入後のトラブル発生の可能性を調査するのが通常ですが、「取引額が少額のため」プロやセミプロは、「ビジネスとして調査するための時間対効果の効率が悪いこと」を理由に、投資用マンションの市場を避けていくのです。
しかし、一般の投資家にとって1000～2000万円の投資は、資産運用として非常に大きな額になりますから、時間対効果を考えても十分にペイできる市場になります。つまり、投資用マンションの市場は、プロやセミプロが参入しにくいサラリーマン投資家が多い市場なのです。
もちろん、購入後の運用で悩んでいる人もいますので、市場選びと同様に会社選びも重要になります。
これは、各会社のスタンスを確認し、購入した後にオーナーとどのような付き合いをしているかを参考に、しっかりと選んでいきましょう。
いくら初心者が参入しやすい市場だからといって、油断は禁物です。敷居が低いと聞くと、自己資金が少なくてもハイリターンが見込めると考えてしまうでしょう。しかし、その結果失敗してしまうサラリーマンは大勢います。
私たちは年間数百万円消費しています。
例えば、手取り500万円の所得があり年間100万貯金する場合、400万円消費していることになります。そのため、資産運用の結果として、年間100万円以上の収益を得ないと満足しないということですが、これには相当リスクの高い商品を選ぶ必要があります。
不動産投資においても、金融機関から数億円の融資を受けてローンを組み、年間の収益が数千万円、そういうものが投資だと考えている人が世の中に溢れているのです。
老後の収入源を増やす方法として、不動産投資を始められるかたも多いかと思います。不動産投資は、利回りが気になりますが他人資本で区分マンションを取得できるというメリットもあります。家賃収入自体は一棟アパートと比較しても、収益性が低いです。各々の投資スタイルにお任せしますが一番リスクヘッジした不動産投資は、入居者の生活をイメージしてみることが一番いいかと思います。生活利便性交通利便性の良い物件は売買の流動性も高いのでキャピタルゲインも狙えて出口戦略を考えた投資になります。
「投資の神様」ことウォーレン・バフェット氏でさえ、年間平均利回りは約20％だったと言います。短時間で高利回りばかりを追求するのではなく、3％～5％、多くても10％前後というのが現実です。たった数%と思うかもしれませんが、これに複利が存在することで確実に収益は膨らみます。時間はかかりますが、それでは無意味だと考えることがそもそもの間違いで、バフェット氏も「投資家の95％はただただ一夜にして大儲けすることしか頭にない」と指摘しています。
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