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年間の家賃収入とキャップレートで資産価値は決まる！
資産価値とは、その不動産が持つ価値のことを指します。要は、その不動産が売れる金額が資産価値となるのです。
資産価値は、不動産投資をやめる時、もしくは利益が確定する時、物件を売却した時に決まります。
ここでは、物件売却時の価格の計算方法を理解し、「売却しやすい物件とはどのような物件か？」を確認していきましょう。
一般的に不動産価格の決め方は、大きく3種類あります。
「①原価積み上げ法」は、路線価を参考に土地価格・建材・工事費・販売会社の利益などを文字通り積み上げていくやり方で、新築物件の価格を算出する際に用いられる計算方法です。
「②取引事例比較法」は、近隣の類似物件の成約事例を比較し当該物件の価格を算出する方法で、居住用の中古物件価格を算出する際によく使われます。
そして収益物件の価格を決定する際に用いられるのは、「③収益還元法」です。収益還元法は賃料収入と収益性から物件価格を逆算する手法で、「年間家賃収入÷還元利回り（キャップレート）＝収益還元価格」という計算方法になります（下図参照）。
ちなみに収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」の2種類に分かれます。違いを説明すると、直接還元法は簡単な計算をする方法で、DCF法は様々な要素を考慮し、割引率を査定して適用させる方法です。
還元利回り（キャップレート）とは、投資家が当該物件を購入する際の期待している利率のことで、分かりやすく言うと相場の取引利回りです。賃貸用住宅と事業用では異なりますが、ここでのポイントは、年間家賃収入。仮にリフォームを実施し月間賃料3000円を上げて運営したとすると、価格（資産価値）がどれくらい変化するかを比較していきたいと思います。
例として、キャップレートが5％で100万円の家賃収入の物件と、103万6000円（3000円×12か月＝3万6000円を積み上げた年間賃料）の物件の比較です。
●年間賃料100万円の計算「100万円÷5％（キャップレート）＝2000万円」
●年間賃料103万6000円の計算「103万6000円÷5％＝2072万円」
年間賃料が3万6000円変わると収益物件の価格（資産価値）は、72万円の差が生まれるのです。そのため、物件の家賃を高く維持し続けることは、物件の資産価値を維持するためにも、非常に重要なことになります。
次は、年間賃料が100万円で、キャップレートが5％の物件と6％の物件の比較です。
●キャップレート5％の計算「100万円÷5％＝2000万円」
●キャップレート6％の計算「100万円÷6％≒1667万円」
キャップレートが1％変わるだけで、価格（資産価値）は約333万円もの差になります。つまり、取引利回りが安定しやすい方が、資産価値は維持しやすくなるのです。
下図をご覧ください。
キャップレートが高くなればなるほど、賃料を高くする努力をしても価格に反映しづらくなることが分かります。
キャップレート5％の立地だと72万円が価格に反映されるのに対し、キャップレート20％の立地では賃料を上げた努力に対し18万円しか価格に反映されないのです。これは、「都心」と「郊外」の期待利回りであるキャップレートの違いもありますが、建物の構造によっても変わることも理解しましょう。
上の図をもう一度よくご覧ください。不動産には、建物の構造によって法定耐用年数が設定されています。
木造の場合22年で、RC造の場合47年という具合です。この法定耐用年数は、減価償却する際の年数として定められているのですが、不動産の融資をする際の年数を決める適切な数字がないため、この法定耐用年数が融資の際にも用いられます。
つまり、融資期間は「法定耐用年数－築年数」で決められるのです（金融機関独自の基準がある場合もあります）。
金融機関にとって融資とは、商売そのものですから、融資期間が長ければ低金利でも利益が取れ、融資期間が短ければ金利を高く設定しないと利益が取れないということになります。そのため、法定耐用年数の長短で、融資金利は大きく変わるのです。
例えば、築15年が経過したRC造の物件であれば、「47年（法定耐用年数）－15年（築年数）＝32年（残存融資期間）」という計算になり、次の購入者が収益を得る期間も十分残っているため、マイナス金利の恩恵を受け低金利で融資を受けることができます。
一方で、築15年が経過した木造物件は、「22年（法定耐用年数）－15年（築年数）＝7年（残存融資期間）」という計算により、7年間しか融資期間を得られません。そして、次回の購入者は、7年間の短期間に収益を得なければならないために、取引利回りは高めに設定され、金融機関が利益を得るためにも金利が高めに設定されるのが通常です。
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おすすめは、「都心」の「築浅」物件！
「都心」「RC造」に加え、さらにおすすめしたい条件は「築浅」です。中古ワンルームマンションの築年数は、大きく分けて二つのカテゴリーに分かれます。いわゆるバブル期（80年代後半〜90年代前半）に建てられた「バブル期物件」と、2000年以降に建てられた「築浅物件」です。
現在、東京23区内で市場に出回っている住宅用中古ワンルームマンションは、ほとんどがこの両者のどちらかに分類されます。両者を比較した際、空室リスクを含んだ投資という観点においては、築浅物件の方が圧倒的に有利であり、資産価値も維持されやすいと考えられます。
バブル期物件の特徴は、多くが大田区・世田谷区・杉並区・中野区などに建てられており、都心部ではないことが見られます。これは、当時の土地価格の高騰という事情があり、比較的低価格であるエリアを選んで建てられたワンルームマンションは、いわゆる「準都心」とも呼ばれる、上記の地域に集中しているのです。
一方、バブルが崩壊して土地価格が下がった時期に建てられた築浅物件は、千代田区・新宿区・渋谷区・港区・品川区といった、立地面で恵まれた都心部周辺に多くの物件が見受けられます。立地条件を見ると、利便性の面などから築浅物件の方が有利な条件が揃っていると考えられます。
室内の条件も比較してみましょう。
部屋の広さを見ると、先述の土地価格とも関連して、平均的に築浅物件の方が広いことが多いようです。設備面でも、バブル期物件はトイレと浴室が一体化した3点式ユニットが多く、築浅物件ではバス・トイレ別の物件が主流です。
また築浅物件には、ケーブルテレビやインターネット回線、室内洗濯機置き場などの設備も充実している物件が多く、建物自体の防犯設備（オートロック、防犯カメラなど）も概して充実しています。これらは、個人用の室内設備への入居者の新たな要望を反映していった結果と言え、バブル期物件には見られない、入居者にとって非常にありがたいメリットといって良いでしょう。
ここまでの条件を比較しただけでも、入居希望の多さの見込みという点で、築浅物件に分があると言わざるを得ません。家賃収入が見込めない空室という期間は、マンション経営にとって大きな痛手となります。資産価値が維持されやすい、リスクの少ない投資を望むのであれば、築浅物件を選ぶべきであるということははっきりしています。
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これらのことを総合的に考えると、賃料が安定しやすい「都心」の方が賃料の下がりやすい「郊外」よりキャップレートが安定しやすく、基礎がしっかりして耐用年数が長い「RC造」の物件の方が収益を得る期間が短い「木造」物件よりキャップレートが安定しやすくなります。
そのため、努力の結果が利益に結び付きやすい「都心」の物件かつ、次の購入者が利益を得る期間が長い「RC造」の物件を選ぶことは、資産価値を維持しやすい物件を所有するということになります。これらに加え、立地・設備といった利便性で優れている「築浅」物件を選ぶことができれば言うことはありません。あなたの努力が、資産価値の維持に直結しやすい物件を選ぶことは、非常に重要な選択だと言えるのです。
また、ＲC造のマンションは融資期間も長いためガン団信などの万が一に備えたパッケージローンもございます。団信というものは、団体信用生命保険と言い団信に加入している人たちで、病気の時は助け合おうという制度です。もし融資期間中にガン等の病気に罹った場合にローン残債を一括で０になります。ガン団信は金利に含まれていることが多いので新たにローンが増えるというわけではございません。生命保険の代わりとしてマンション投資をすることで万が一の場合は、ご家族に負担を掛けず家賃収入が入ってくる仕組みを作ることが出来ます。
この記事をまとめると、収益物件の場合は物件の価格は年間家賃収入とキャップレート（還元利回り）で決まります。家賃収入を上げることで、物件の売買価格を上昇できます。家賃を上げるには原状回復、リフォームすることで賃料ＵＰを見込めます。オーナー様の中には、費用だと思う方もいらっしゃるかと思いますが費用対効果の高い再投資になります。
キャップレートが物件の売買価格に上げる影響は大きいので出口戦略を考えて投資する方は、キャップレートが低い立地を選んで投資することでリセールバリューも落ちにくいかと思います。また弊社では、リスクが少ない不動産投資として入居者確保が保障されやすい都心、資産価値の維持のしやすい、融資期間が長いＲC造のマンションという点で築浅物件をお勧めしております。
不動産投資をこれから始める方は、物件のポータルサイト等を見ていても利回りが高い物件が魅力的に感じるでしょう。ですが入居者が確保されないと利回りを出せません。なので老後の生活費のための不労所得を目的として不動産投資を始めるのであれば、計画的に安定的な賃料収入を取れる物件を選択しましょう。
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