不動産投資は家賃収入を得て初めて投資として成立する！
不動産投資は、家賃収入を得ることで初めて投資として成立します。逆に家賃収入を得られなければ、どんなに良い話でも机上の空論にすぎません。
そのため、入居者の部屋探しを理解すること、いわゆる賃貸需要を理解することは、不動産投資家にとって非常に重要なミッションといっても過言ではないでしょう。
下の図をご覧ください。
今の入居者は、部屋探しをインターネットで行うことがほとんどです。そして、上図のように、不動産業者を何社も回るということはありません。インターネットで自分が希望する部屋を絞り、実際に内見する部屋をある程度決めてから、不動産業者に訪問することがほとんどになります。
つまり、オーナーとしては自分の物件が検索に引っかからなければ、いつまで経っても入居希望者が現れないということです。
そのため、これからの不動産投資家は、自分の物件の「SEO対策」が重要になってきます。
SEOとは、「Search Engine Optimisation（サーチ・エンジン・オプティマイゼーション）」の頭文字を取ったもので、「インターネット上の検索エンジンで特定のキーワードを検索した結果、リストにおいてその上位に表示されるようにウェブサイトの構成や内容を調整すること」を意味します。
つまり、自分の物件が部屋探しのポータルサイトでどれだけ閲覧されるかで、空室期間は変わってくるのです。
たくさん閲覧されるためには賃貸需要の高い物件を選ぼう！
多くの入居者の検索にヒットするためには、検索されやすい物件、いわゆる賃貸需要の高い物件であることが必要になってきます。
立地においては、山手線のような「環状線」や「複数路線」を利用できる立地の賃貸需要の高い物件であれば、検索に問題なく引っかかるでしょう。もちろん、駅からの徒歩距離も検索対象になっているので、配慮しなければなりません。駅から5分以内の立地であれば、入居者から敬遠されることも少ないでしょう。
次に物件の設備面。
ワンルームマンションの良いところは、流行り廃りの影響を受けにくいことです。
ビジネスホテルをイメージすると分かりやすいですが、ビジネスホテルはその狭さ故、ベッドスペースと3点ユニット（風呂・トイレ・洗面所）の部屋がほとんどになります。ワンルームは、狭さ故にこれと同じように流行の影響を受けにくいことが特徴なのです。
そのため、「風呂・トイレ別」や「収納スペース」などがあれば、検索に引っかからないという事態は避けられるでしょう。
最近では、「セキュリティー」や「防音・断熱」といった構造上の差別化にもポイントが置かれています。
建物のスペックは、木造よりRC造（鉄筋コンクリート造）の物件の方が優れていますので、構造もしっかり選ぶことが重要です。
これらのことから、利回りや自分の投資手法に対するこだわりも投資家にとって必要なことですが、最終的には入居者から選ばれなければ収益を得ることはできません。
入居者から選ばれる、賃貸需要の高い物件選びこそが、不動産投資を円滑に進めるための最善策なのです。
費用対効果を考え、優先順位も大事
満室にするための対策は、次の3段階に分けて行います。
（１）物件購入後すぐに行わねばならないこと
（２）満室にするために必ずやるべきこと
（３）他の物件との差別化をすること
これらの対策は購入後、入居者募集前までに行うべきものと、物件購入後にやるべきことの2つに分かれます。
募集前には、物件の原状回復を行い、賃貸募集の営業力がある管理会社を選定し募集広告の準備をします。費用対効果を考えながらも、周辺の家賃相場よりも安い賃料を設定します。
入居者が決まらず空室が続きそうなら、物件周辺の賃貸募集内容を詳しく調べて、入居が決まらない原因を探し、管理会社だけでなく近隣の不動産会社へも募集依頼を行います。
照明器具、インターホン、ウォシュレットやガスコンロ、洗面台が老朽化していたり設置されていない物件は賃貸需要が低いと言えますので、新しく設置をし直します。
地方など、元々空室率が高いエリアにおいては、物件の供給が賃貸需要を上回っていることもあるので、リフォームなどを行い他の物件との差別化対策を行います。
空室対策は、赤字を出さないように費用対効果を考えて段階的に取り組んで下さい。
市場の現状と段階別空室対策
このような状況下で取り組む賃貸経営は、購入する物件が満室になるかどうかは買う前に8割方決まっていると言われています。
オーナー様においては、満室ではなく若干の空室があるという前提で賃貸経営の収支計画を作成すると共に、費用対効果をみながら、優先度の高い順に空室対策を取らなければなりません。
購入する物件は、利便性の高い場所にあるものを選ぶことはもちろん、賃貸需要の高い人気のある間取りや設備を備えているかどうかをチェックします。
周辺の賃貸住宅の家賃相場を調べ、それよりも値頃感がある家賃を設定します。
賃貸募集に際しては、物件の管理会社だけでなく近所の不動産販売業者にも高めの報酬を提示し、自分の物件を優先的に営業してもらうように依頼しておきます。
入居募集が始まっても人が入らないときは、賃貸需要の高い物件の設備などをリサーチし、それに沿った大胆なリフォームをするなどして、他の物件との差別化を図ります。また、ホームページを作成すると広告効果が上がります。
これらの対策は、常に物件の利回りと相談しながら段階的に進めていきます。
万が一空室が続いてしまう場合は、対策の中でも「地元の不動産業者に対して賃貸契約成功報酬をアップする」「営業マンに個人的にお礼を渡す」といった方法は、数ある物件の中から、優先的に自分の物件を紹介してもらえるため成約率のアップに大きく貢献します。
また、自分が所有する物件のアピールポイントを明確にしたチラシ（マイソク）を作成しておきましょう。
不動産の物件価格決める方法は、3つあります。1つ目は新築物件の売買価格を決める原価積み上げ法、土地価格・建材・工事費・販売会社の利益などを文字通り積み上げていくやり方です。2つ目は、取引事例比較法といい、近隣の類似物件の成約事例を比較し当該物件の価格を算出する方法で、居住用の中古物件価格を算出する際によく使われます。3つ目は、収益物件の価格を決める方法の収益還元法は賃料収入と収益性から物件価格を逆算する手法で、「年間家賃収入÷還元利回り（キャップレート）＝収益還元価格」という計算方法になります。
築浅のRC造のマンションに投資することにより、耐用年数が長く融資の期間も伸び、次の買い手も見つかりやすくなります。都心で上記記載の空室対策がされている不動産は土地の金額が上がると築年数が多少経過されていてもリセールバリューが取れます。
都心の築浅区分マンションは、老後の生活費対策を目的とされている方へお勧めしております。都心の中でも立地を選ぶことで入居者の確保がしやすく、年間家賃収入を安定してもらうことができ老後の家族での生活が保障されます。
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