高い賃料を維持することは資産価値を守ること
今回は、賃料を上げる意味と資産価値の相関性について考えます。
その前にまず、タイトルにもある「収益還元法」とは何かを簡単に解説いたします。
●収益還元法とは
収益還元法とは、賃貸することによって生み出されると予測される利益から、その不動産の適正な投資価格を算出する方法のことを言います。アパートや賃貸マンションなどの収益物件を査定するときに多く利用される評価方法です。
収益還元法は、原価法や取引事例比較法に比べると合理性が高いと言われています。なぜなら、収益還元法で適正な賃料設定や管理コストが導きだされることにより、初めて適正なマンションの販売価格も算出されるからです。
それでは、本題に入っていきたいと思います。
下の表をご覧ください。
この表は、収益還元法で価格を算出した時に、年間賃料100万円と月間賃料3000円アップさせた場合の売却額の違いを一覧にしたものです。
それまでの賃料と入居者が退去した後リフォームし月間3000円高くついた場合では、どれだけ価格に差がつくかを比較しました。
仮にリフォーム前の年間賃料が100万円だったら、月間3000円がアップした場合の年間賃料は103.6万円です。
この数字を 収益還元法の計算式に当てはめてみましょう。
収益還元法【年間賃料収入÷還元利回り＝売買価格】
収益還元法の計算式に当てはめて計算してみると、結果として利回り5％の場合では、月間3000円賃料を上げると資産価値は72万円上がるのです。
この計算を他の利回りを当てはめ、収益還元法で計算し直すと、利回りが8％の場合だと資産価値は45万円アップになり、利回りが15％の場合では23万円の資産価値向上に繋がります。この比較をしていくと相場利回りであるキャップレートが高くなればなるほど、リフォームによる効果は薄れていくことが分かるでしょう。
相場利回りが20％の地域では、資産価値は18万円しか上がりません。相場利回りが20％の地域で、相場利回り5％の地域並みの資産価値アップを行うには、4部屋所有することが必要です。4部屋リフォームするとなると費用は4倍かかりますし、4部屋所有すると管理費や修繕積立金の負担も4倍に増えます。
つまり、取引利回りの低い都心で高い水準の賃料を維持することは、資産価値を維持することにおいて非常に重要なことなのです。
仮に、築15年の相場利回りが5％のエリアで2000万円の物件を購入し、30年後である築45年の相場利回りが8％だったとしても、100万円の賃料を維持していれば売却額は1250万円になり、資産価値の下落は750万円程度で済みます。購入時に2000万円の物件を2％の金利で35年ローンを組んでいる場合、30年経過するとローンの残年数が5年で、残債は約380万円程度です。
仮に賃料が1割下がり年間賃料90万円になったとしても8％の相場で取引されていたら、1125万円程度の売買価格になるため、キャピタルゲインを狙うこともできるでしょう。
あり得ない話ですが、年間賃料90万円の都心ワンルームマンションを20％の利回りで売却しても、450万円の値がつくのです。相場の変動はつきものですが、大幅に市況が変わってもこれだけの金額差があれば、売却益は見込めます。
可能性としてですが、万が一のこと想定するとマンション投資には団体信用生命保険があり、中にはステージ１のガンで完治したとしてもローン残債がゼロになる保障制度もマンション投資では利用でき、マンション投資自体が生命保険の代わりになります。最悪の場合でも、残った家族には都心のワンルームマンションをローン残債が０で相続できるので、そのマンションで賃料を得れば毎月賃料を獲得でき安心して生活できます。
都心中古ワンルームマンションの利回りが低い理由
都心の中古ワンルームマンションが、低い利回りで取引されているのには理由があります。
まず、「賃料が安定していること」。
23区の多くの地域で、築15〜45年になった時の賃料下落は10～15％程度でした。1割程度の賃料下落なら、プチリフォームを繰り返すことで賃料を維持でき、それが資産価値の維持にも繋がります。
2つ目の理由として、「高い収益性を誇っていること」。
東京の1坪当たりの賃料は1万円を超えています。一方で、管理費などの経費は、全国どこもほぼ一緒。それであれば、高い坪賃料のエリアの方が収益は残りやすく、リフォームに充てる費用も捻出しやすいのです。
これらの特徴は、ワンルームマンションの高い需要にあります。新規のワンルームマンションの供給が年間1万個未満で、人口流入が約6～7万人の状態が続いていれば、需要に追い付かないのは明らかです。不測の状態が続いているため、賃料という付加価値が増しています。
投資家が提供する付加価値は、充足していれば価値は下がり、不足していると価値は上がる関係性があるのです。長い間、価値を維持したいのであれば、入居者が住みたい地域の供給が少ない物件を選ぶことがポイントでしょう。
近年の東京のワンルームマンション賃貸市場は、「需要＞供給」の傾向にあるため、賃料は上昇傾向だということです。
マンション投資では、収益を確保することを第一に考え、購入後にかかる費用負担を極力少なくすることが成功への近道です。地方の木造物件のようなハイリスクハイリターンのような投資手法もあれば、同じ不動産投資でも長期保有でリスクを減らしながら収益を確保するスタイルである、都心の中古ワンルームマンションのような投資スタイルもあります。
どちらを選ぶかは自己責任ですが、投資初心者の人は、まず失敗しにくいことを第一にした都心の築浅中古ワンルームマンション投資を選択した方が、無難なのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資は、できるだけ物件を長期で所有し、利回りの良い賃料収入を得ることが成功のポイントと言えます。たとえ中古物件の購入価格が安くても、維持費用が高い場合は実質利回りをよくチェックしてください。
まとめ
収益還元法とは、賃貸することによって生み出されると予測される利益から、その不動産の適正な投資価格を算出する方法のことを言います。アパートや賃貸マンションなどの収益物件を査定するときに多く利用される評価方法です。
都心の中古ワンルームマンションが、低い利回りで取引されている理由
- 高い収益性を誇っていること
- 賃料が安定していること
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