2022年、生産緑地の解除で戸建てやアパート増える？
「2022年には住宅街にアパートが増える？」そんな話が、不動産業界では広がっています。これにより、人気のワンルームマンション投資への影響を懸念する方もいるかもしれません。
その原因は、生産緑地の指定解除です。
生産緑地法が制定された1974年ごろ、都市圏においては都市化が進み、緑地が宅地などに転用されることが増えました。
しかし、市街地における緑地の減少は住環境の悪化などの問題を招き、農地の有する環境機能などを考慮し、農林漁業との調整を図りつつ良好な都市環境を形成していくという目的のもと、生産緑地法が制定されたのです。
しかし、その後も都市化の進展による土地不足と地価の上昇は止まらず、1991年には農地として保存すべき土地は保全し、その他の土地は宅地への転用をより進めていくという姿勢をより明確にする形で、生産緑地法の改正がなされ現在に至っています。
その際に農地から宅地への転用は時間を要するため、30年の期限が設けられました。その期限が2022年になり、多くの農地が宅地に転用されアパートの大量供給の懸念がされています。
生産緑地は、「①良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適している」「②500㎡以上の面積を有する」「③農林業の継続が可能な条件を備えている 」という3つの条件を満たした市街化区域内の農地について、市区町村が都市計画で生産緑地地区と定めた土地を言い、生産緑地のほとんどは三大都市圏に集中しています。
農業を継続することを条件に、生産緑地に指定された土地も30年という時を経て、代替わりし農業の継続が難しくなった家庭も多くあるため、生産緑地の解除を受けて売却される土地も増えることでしょう。
なぜなら、生産緑地に指定されている農地と宅地化された農地では、固定資産税の差が約120倍にもなるからです（下図参照）。
税負担が圧倒的に上がるのであれば、手放す人は増えることが予想できます。
問題は、生産緑地に指定されている土地が、どこのエリアにあるかです。なぜなら、ライバル物件が増える可能性が、大いにあるからになります。
首都圏の生産緑地もほとんどが住宅街
生産緑地の指定解除は、農地から宅地へ、そして宅地から収益物件へ変わる可能性を秘めています。
自分が所有している収益物件の周辺に物件が増えることは、好ましくありません。
下の図をご覧ください。生産緑地は、都心エリアとその周辺にはなく、23区でいうと外側の区、そして「東京市部」「川崎・横浜」「さいたま市」に多く見られます。そのため、ライバル物件が増えにくいエリアの物件を投資物件として選べば、その影響は限定的です。
そもそも、生産緑地はもともと「農地」です。利便性の高い駅前にあるはずもありません。駅から離れた住宅街にあることがほとんど。つまり、ワンルームマンションにはほとんど影響がありません。
そのため、駅前立地のワンルームマンションを選択しておけば、入居者確保に困ることもないでしょう。
一方、住宅街に供給されることの多いアパートは、ライバル物件が増える可能性もあるので注意が必要です。
今後の物件選びは、「都心エリア・郊外エリア」「木造・RC造」などの今まで検討対象となっていた概念以外に、土地の用途地域まで考慮することが必要になってきます。今後の収益物件におけるエリア選びは、そこまで考えて選択していく必要があるのです。
また、不動産価格は、法令改正により大きく影響を受けることを忘れてはいけません。
最近の大きな動きは、2015年に改正された相続税です。基礎控除が4割減ったことによる影響で、金融機関の融資残高はあのバブル期を超えました。そして、郊外にアパートが乱立することで、アパートの空室率も大幅に上がったのです。
今後は、2018年6月に施行された「民泊新法」やこの「生産緑地の指定解除」などで、不動産市場は影響を受けると考えられています。
法令改正が市場に与える影響まで考慮して、不動産投資を実施することは重要です。そのため、法令改正の好影響を掴める人は、不動産投資で得をする人と言えます。
情報収集は、常に行うことが大切です。
もともと東京のワンルームマンションは空室のリスクが少ないという大きなメリットがあります。23区エリアの中古ワンルームマンションであれば、よほどのことがない限り利便性の悪さが指摘されることはありません。
そもそもこのエリアは投資家からの人気が高いこともあり、市場は常に動いている状態です。抵当権がついておらず、ローンが残っていない物件であれば、比較的短期間で現金化することが可能です。ワンルームマンション規制により、供給が追いつかないほど需要が高まっていることも追い風です。
インフレにも強い都心エリアの中古ワンルームマンション
近年の日本経済は、緩やかなインフレ傾向にあります。政府もこれを推奨しており、年2％の物価上昇を目指しています。こうしたインフレの傾向は、老後の貯えとして持つべき預貯金があっても、その価値を相対的に下げていることと同じ意味を持ちます。仮に数千万円レベルの貯えがあったとして、1円も使わなくても数百万円レベルの目減りを招くことにもつながってしまうのです。
一方、不動産の家賃は、物価の上昇とほぼリンクします。物価が上がれば、その分家賃も高く設定されていきます。実際の身入りも増えるので、見た目上の家賃収入も物価上昇に伴った増え方をすることになるのです。この物価とともに上がる家賃収入は、目減りした分の年金や預貯金を補ってあまりある、確実性のある「自分年金」とも呼べるような収入になります。
物価の上昇には、もちろん不動産価格そのものの上昇も含まれています。むしろ過去の実績から見れば、不動産価格の上昇率は、一般的な物価上昇率よりも高くなることがほとんどです。いざというときの売却益を考慮すれば、この不動産価格上昇は、オーナー様の将来的な資産確保に有用なデータであると考えられます。
さらに追い風なのは、2020年の東京オリンピックの好影響などによる、ワンルームマンション価格の上昇基調です。野村不動産アーバンネットのまとめによる中古マンション実勢価格調査（2015年7月）によると、東京都区部では3期連続のプラス、さらに直近2期においては2％以上のプラスとなっています。これは同期の物価上昇率をはるかに上回る数字です。
これらのデータが指し示すように、中古ワンルームマンションへの不動産投資によって資産を確保することは、今後予想されるインフレへの対策として非常に有効な手段と考えられるのです。
購入時のローンにおいても、中古ワンルームマンションへの投資は、オーナー様の万が一の保障をかなえる投資なのです。ローンで不動産を投資用として購入した場合、団体信用生命保険と呼ばれるものが付帯します。
これは、ローン支払い中にオーナー様が亡くなってしまった場合、自動的にローン残債が完済されるという制度です。これにより、不動産自体が無借金で配偶者や子どもなどに相続されることとなり、不動産資産そのものと、付随する家賃収入が残されるという、ある種の生命保険的な意味を持つことにもなるのです。
このように「買いやすく、売りやすい」物件であり、しかもほぼ確実に安定した家賃収入が見込めるのが、不動産資産としての東京の中古ワンルームマンションです。いざというときのための備えとして、現金を貯めておくことよりも現実の社会情勢に即した方法であることは間違いないと言えるでしょう。
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