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意外と見落としがちな、賃貸管理会社の重要性
さまざまな検討を重ね、苦労や葛藤を経て、投資用のワンルームマンションを購入したとしましょう。その時点で、マンションのオーナー様であることは間違いありません。
しかし、まだ真の意味での「投資家」とは呼ぶことはできません。マンション投資は、そこから高い入居率を維持し確実な収益を上げて、資産を形成することができてはじめて、成功したと言えるのです。
高い入居率を維持し成功に近づくためには、頼れるパートナーが必要です。それになり得るのが、賃貸管理会社なのです。
恐らく、多くの人は不動産投資において賃貸管理がどのような意味を持つのか、マンションを購入するタイミングではご存じないかも知れません。
従って、どの物件を購入するかについては血眼になって勉強し、数多くの選択肢から自分に最適なものを選んでいくのにも関わらず、自分に最適な賃貸管理会社を選ぶことには、あまり関心を持っていないというケースが多く見られます。
しかしマンションを購入しただけでは、あくまでも商品を所有したという事実に過ぎず、投資が成功に至るか否かは別次元の問題なのです。その成功への手助けをするのが賃貸管理会社であり、その選び方こそが、高い入居率を維持できるかどうか・投資で成功できるかどうかが決まると言っても過言ではないのです。
実例を挙げながら、どのような基準でそのパートナーを選ぶべきかを見ていきましょう。
購入後の賃貸管理こそがマンション投資において最も重要であり、賃貸管理会社をきちんと活用できるかどうかが成功のカギを握っています。空室期間をいかに短くし高い入居率を維持できるかどうかも、賃貸管理がポイントとなります。
ではそもそも、賃貸管理とはどのような内容であり、賃貸管理会社はどのような業務を行っているのでしょうか。
マンションをはじめとする賃貸物件は、入居者が快適に暮らせるように物件の管理を行う必要があります。その内容は、入退去前後のリフォーム手配、備え付けの設備機器（エアコンや給湯器など）の修理、鍵の紛失対応、近隣トラブルの解消など、多岐にわたります。
一方で、家賃などの集金代行（オーナー様への入金）、滞納家賃の督促、退去時の敷金精算、新規入居者の募集や契約・更新など、オーナー様と入居者をつなぐ橋渡し的な業務もあります。賃貸管理会社が部屋と入居者にまつわるさまざまな業務を担い、まさにオーナー様に成り代わって「大家さん」的な働きのすべてをまかなっていると言えます。
実をいうと、こういったところが杜撰な賃貸管理会社もあります。そういった会社に管理をお願いすると入居率の低下に繋がることもありますので、適当に賃貸管理会社を選ぶことはおすすめできません。
また賃貸管理会社の中には、特定の部屋だけでなく、建物まわりや共用部分の清掃・巡回、建物設備の保守点検、修繕工事、管理組合の運営、大規模修繕工事の提案・実施など、建物全体の管理を担う会社もあります。このような会社は、建物管理会社と呼ばれて区分されることもあります。
賃貸管理会社と建物管理会社の両者には、明確な線引きがある訳ではありません。元々の会社の成り立ちの中で、双方が得意とする分野が自然に区分されているといえるでしょう。
たとえば、ハウスメーカーやデベロッパーを基盤とする会社は、おおむね建物・設備全体の管理に優位性があり、不動産仲介会社が基となる会社は、入居者募集やトラブル対応などに秀でていると認知されます。
こうした賃貸管理会社の業務によって、オーナー様は自ら動くことなく、円滑なマンション運営が営まれます。そしてこれらの賃貸管理こそが、マンションそのものの評価・高い入居率につながり、オーナー様へと還元されていくことになります。
安心したマンション経営を行うためには、良い管理会社を選ぶ必要があります。管理戸数が多い賃貸管理会社が良いというわけでも、賃貸管理費が安い賃貸管理会社が良いといわけではありません。オーナー様が満室経営を実現できるような信頼できる会社が安心できるでしょう。
退去日までの準備はしっかり、退去後はスピーディーに！
空室は不動産投資を実施する上で、必ず起こってしまうトラブルです。
入居率を維持し、安定した家賃収入を得るためには、退去通知が来たら然るべき準備をしっかり行い、空室期間を短くする努力をすることが大切です。
下の図をご覧ください。
退去通知が届いてから退去日までの間は、オーナーにとって次の入居者を募るにあたっての準備期間になります。当然、準備期間が長く取れた方が、準備に時間をかけられます。
賃貸管理会社によって退去通知までの期間は異なりますが、1か月前ではなく、2か月前予告にした方が、その分オーナーも退去にかかる準備を早められることから、空室期間を短縮できるというメリットがあります。
退去通知から2か月の時間があれば、最初の1か月は募集の準備期間。残りの1か月は、反響確認の時間として使うことが可能です。
残りの1か月で問い合わせの反響を確認し、少しでも高い賃料で賃貸がつけば、オーナーのメリットは大きいと言えます。
なぜなら、物件の価格は、年間賃料が高ければ高いほど上がるからです。
つまり、残りの1か月は家賃を少し高めに設定して、どのくらい反響が来るかを確認し、適正家賃の目線を見極めていくのです。
そうすることで、資産価値は維持しやすくなります。
一方で、退去した後は、スピーディーに賃貸をつけることを考えなければなりません。
仮に1か月の家賃が9万円の部屋であれば、1日当たりの賃料は3000円です（1か月を30日として計算した場合）。
入居希望日、つまり空室が1日長くなるにつれて、3000円の収益を失う機会ロスが生まれます。
そのため、長期間の空室は避ける必要があるのです。
まず、退去してから実施することは、空室になった部屋の原状回復（以下:原復）になります。ここをスピーディーにできれば、空室期間を大幅に短縮することが可能です。
物件の賃貸管理会社によって、原復に着手する時間は変わってきますので、注意しなければなりません。
賃貸管理会社でも、自社で原状回復部門を持っている会社と、そうでない会社では大きな違いがあります。
下の図をご覧ください。
原復部門を持っていない会社は、オーナーとの確認事項や業者のスケジュールを押えるなど、原復部門を持っている会社に比べ、手間と時間がかかります。
業者を使うにしても、すぐにスケジュールを押えられる訳ではないので、機会ロスが生じる可能性は大きくなるのです。
しかし、原復部門を抱えている賃貸管理会社では、極端な話、退去立ち合いした後すぐに物件の工事に取り掛かれます。そのため、工期は短くなることがほとんどです。
原復完了まで7日で済めば2万1000円の機会ロスですが、21日かかれば6万3000円の機会ロスです。
どちらがオーナーにとって良いかは、明白でしょう。しかも、原復部門を持っていない会社は、業者発注の手間暇が中間マージンとして原復費用に転嫁されることもあります。
賃貸管理のサービスは、会社によって異なりますのでしっかり確認してから契約しましょう。
原状回復する際に、様々な条件を加味して業者を検索しても沢山ありますので、相場感を知るという点では良いかと思います。
以上、高い入居率を維持する、空室期間を短くするには、賃貸管理会社が重要だということはお分かりいただけましたでしょうか？
このコラムをまとめますと、不動産を所有している以上空室という問題は起きてきます。空室というものはリスクでもありチャンスでもあります。原状回復やプチリフォームをすることで賃借人にとって魅力的な物件にすることで賃料の値上げを行うことも可能です。賃借人の生活を考えることで賃借人のニーズをよりイメージしやすくなります。また、空室になった場合、原状回復部門がある会社に賃貸管理を任せておくことで中間マージンを取られなくてすみ、業者間のスケジュール調整という時間の部分で恩恵を得られます。
皆さまのマンション投資のご参考になれば幸いです。
最後に、弊社では賃料の値上げや原状回復についてのコンサルティングも行っていますのでご興味ございましたら、まとめて資料請求、お問い合わせ、個別面談等お申し込みください！！
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不動産初心者の私でも分かりやすい内容でした。何故失敗したのか理由を知ることができ、今後不動産投資を始める際の参考になりました。
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