サラリーマン大家さんにとって「手間」は大敵！
リスクを取って「早期リタイアを目指した不動産投資」を行おうと思っている人には、不動産業者並みの知識が必要になります。さらに、トラブルに対していちいち業者に依頼していたらその分収益が上がらないので、不動産業者やリフォーム業者・銀行などの協力業者と直接やりとりを行っていくスキルも要求されます。
収益にこだわるということは、コストを徹底的にカットしなければなりません。そして、さらに物件が抱えている問題を改善して収益を上げる必要があり、リフォーム業者との打ち合わせや銀行との交渉、コストカットの方法を学ぶため、土日などの休日は毎週セミナー参加の生活を送っていることが多いようです。
ここまでくると、もはや会社を起業するぐらいの手間と労力がかかるため、ある程度時間を犠牲にする覚悟をしなければなりません。
そのため、一棟物件オーナーの負担は、半端なものではありません。サラリーマンを続けながらやっていくのは、正直難しいと思います。
不動産投資を行い早期リタイアしている人も当然いますが、これは不動産業者に転職すると考える方が適切な表現方法ではないでしょうか。それぐらいの努力と覚悟が要求されます。
実際に一棟マンションやアパートを所有しているオーナーの話では、管理物件の数が多くなるにつれて業者からの連絡が頻繁になり、サラリーマンの仕事に支障が出るレベルだそうです。そういったケースの場合、だいたい賃貸の解約や設備の故障などネガティブな知らせがほとんどとのことで、こういったトラブルを的確に対処する力が求められています。
日々の業務や家族を抱えているサラリーマンが個人で、資産運用する時間がないのは大きな悩みと言えるでしょう。もちろん、いくら魅力的な副業とはいえ本業をおろそかにすることはできません。
本業を「値動きのある株やFXなどのチャートを追う時間がない」という意見も、よく聞く話です。不動産投資においても、手間がかかるものと手間がかからないものがあり、「時間がないサラリーマンが手間のかかる物件を購入し、運用しきれずに失敗する」そういった話も、よく聞く話の１つになります。
そのため、時間が取れない人は、時間や手間がかからない不動産投資を選択した方がベターです。
時間や手間がかからない不動産投資って？
「時間や手間がかからない不動産投資」とは、いったいどういうものなのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
①管理形態の違い
まず考慮すべきは、管理形態の違い。
一棟物件は、内装から建物の躯体や設備まで、オーナーがすべて管理する必要があり、非常に時間と手間がかかります。
一方で、区分マンションは、管理組合で共用部分を管理しますので、部屋の中だけの維持管理で済み、時間と手間がかからないのです。
そして、管理の範囲が広いと、買った後のコスト負担も大きく変わります。「手間がかからないかどうか」と「購入後のコスト」を考え、自分に適した物件を選ぶことが成功の一歩と言えます。
②部屋の設備投資
次に考えたいのは、原状回復やエアコンなどの部屋の設備投資です。
将来的に毎月の手取り賃料を「40万円」確保したい場合、手取りが4部屋「4万円」の場合には「10部屋」所有し、手取りが「8万円」の場合では「5部屋」所有する必要があります（下図参照）。
仮に手取り家賃が４万円の部屋の入居期間を「4年間」で、8万円の部屋の入居期間を「6年間」と仮定した場合、30年間に4万円の部屋では「7回の入退去」、8万円の部屋では「5回の入退去」です。
そのため、30年間の総入退去回数は、手取り４万円の部屋の場合には「70回」、8万円の部屋では「25回」の入退去になり、原状回復の回数は「45回」もの差が生まれます。
家賃が安い部屋の入退去が多いのは、上図のように「住んでいる部屋に不満がある」や「より良い部屋に住み替えたいと思った」という理由のためです。部屋に満足していないから、賃貸の更新時に住み替えを考えるという合わせ技の結論に至るのでしょう。
そして、結婚や転勤での引っ越しが、少なくなっているのも見逃せません。
つまり、初めから入居者を満足させる部屋を所有しておけば、引っ越しする理由が少なくなっているため長期の入居に繋がります。引っ越す理由が部屋の満足度であれば、部屋の設備に気を配ることも必要です。「40万円」稼ぐために10部屋所有する場合、5部屋所有する場合に比べ倍の設備投資費用が必要になります。
結果として、入居者の満足する部屋を所有することが、原状回復のコストを下げ手間暇がかからないことに繋がるのです。
実際、都心の中古ワンルームマンションを所有しているオーナーは、毎月の家賃がきちんと入金されているのを確認することと、年に1度の確定申告しかほとんどやることがありませんので、ほとんど手間がかからないのです。そういった環境があれば、サラリーマンでもしっかりと資産運用ができますし、再投資に時間をかけ収益を伸ばすことができるのです。
手間がかからないかどうかは物件種類によっても変わる
所有している物件の種類で、手間も変わります。
不労所得は欲しいけれど、手間がかかる不動産投資は気が進まないと思っている人も多いのではないでしょうか。忙しいサラリーマンの方ならなおさらです。
都心の築浅中古ワンルームマンション経営は「本当に手間がかからない」と、サラリーマンにも注目されています。
なぜなら、東京都心で行うマンション経営は空室になることも少ないため、業者が介入する機会がほとんどなく、業者に任せていてもコストはさほどかからず、サラリーマンへの負担も大きくありません。
したがって、サラリーマンを続けながら、しっかり休日は謳歌できる不動産投資になります。
実際に、不動産投資で早期リタイアを実現されている人もいますので、一棟マンションを活用した不動産投資を否定するつもりはありません。それはそれでご自身に合うのであれば良いことだと思います。
しかし、不動産投資について一定レベルの知識がない人が先に挙げたようなリスクのある不動産投資を行うことに関しては、警鐘を鳴らしたいと思います。
なぜなら、自分の目的に合わせた方法で不動産投資を始めなかったが故に、後悔している人が非常に多いからです。これは、不動産投資に限ったことではありません。目的を持って自分ができる範囲で運用を行うことが、資産運用を失敗させない一番の方法であると言えるのではないでしょうか。
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