不動産投資は自分で投資商品を作り出すと心得よ！
不動産投資のメリットは、自身で投資環境を作れるところです。失敗を回避できるのも自分の行動次第です。
その方法の1つが、購入時の頭金に対して、レバレッジを効かせて効率的に運用していくことです。これができれば、スタートアップから加速的に自己資金が増えていきます。
レバレッジとは、てこの原理のことで、投資の世界では自己資金に融資金を追加することによって、運用額を大きく高い収益を生み出すことを言います。
不動産投資の場合、土地と建物を担保に融資額を決定します。
担保評価によっては、頭金の準備の必要が無く、他人資本の割合を大きくすることができます。
では、「頭金に対して、レバレッジを効かせる」方法について、確認していきましょう。
まず、レバレッジが効くのは、イールドギャップの存在があるからです。イールドギャップとは、投資利回りと長期金利との差になります。不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。
【例】利回り5％の物件を購入し調達金利が2％だった場合、イールドギャップは3％。
仮に2000万円の物件を頭金100万円出して購入した場合、その頭金に対する利回りは5％（下図参照）。
しかし、残りの1900万円に対するイールドギャップの3％分が、頭金の5％に対する収益に上乗せされるため、100万円の頭金が獲得する失敗なく収益は増えるのです。
この効果をレバレッジ効果と言います。
レバレッジ効果とは、「ローン（他人資本）を利用することで、自己資金だけで購入するより高い収益率で運用すること」です。
元手が同じなら、より有効的に失敗なく活用したいと思いませんか？
そもそも、レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。つまり、小さい力で大きな効果をもたらすという意味で、不動産投資に置きかえると「小さい資金（少額の頭金）で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということになります。
具体的には、自己資金（頭金）と借入金を併用することで、見た目の利回り以上の収益を失敗なく得ることができるというものです。
レバレッジ効果を活用すれば、現金で購入すると利回り5％の中古ワンルームマンションでも、少額の頭金を入れローンを利用することによって5％以上の収益率で運用が実施できるようになります。
年間収益率であるROIの求め方は、【年間キャッシュフロー÷投下資本×100】になり、100万円投資して年間収益が12万円だった場合、12％の年間収益率を得ていることになるのです。
そのため、不動産投資ではレバレッジ効果でローンを活用して、自己資金を効果的に失敗なく運用する環境を作り出しているオーナーが多数存在します。
注意点としては、レバレッジ効果は頭金を多く入れると元の利回りに近づくため、頭金を3割程度までに抑えることが失敗しづらく好ましいのです。
レバレッジ効果を理解すれば、自分が投資に回せる金額を効果的に活用できます。
サラリーマンは、リスクを抑えて収益を上げよう
自己資金を高いROIで運用することで、再投資する際の原資が増え、レバレッジ効果で収益にさらなる収益を生ませる複利での運用も実施しやすくなります。
まずは、自己資金を効果的に失敗なく運用することが、不動産投資のスタート時には必要なのです。
効果的な自己資金の活用のためには、1部屋ずつ購入することを考えるのではなく、自己資金から逆算して物件購入を考えた方が、失敗なく結果的に高収益を得ることができるでしょう。
自己資金1000万円を10％で運用できれば、年間100万円の収益となります。つまり、購入時には自己資金が効率的に運用できることを考えた方が、ベターなのです。
このように不動産投資では、自身で工夫することで、高収益の運用環境を作れます。レバレッジの活用以外にも、繰上返済やリフォームによる賃料アップなども銀行に預けるより効果は高く、運用環境を自身の工夫によって作り出せる不動産投資のメリットを得られるのです。
バブル期との比較、これからの資産形成
収益効率の判断材料とするべく、不動産投資が華やかに行われていたバブル経済全盛期には、マンション投資によってどの程度のイールドギャップがあったのかを比較対象として紹介します。
当時の投資用ワンルームマンションは、3000万円クラスのものが一般的でした。これは、バブル崩壊によって物件価格が大幅に下落した現行の価値においては、先述した1000万円のマンションと同程度の投資対象とみなすことができます。
しかしバブルの期間において、このクラスのマンションにおける手取り計算の利回りは1～2％ほどしかない物件が多く、利回りによる利益を生じさせることは難しい状況でした。加えて、バブル期における3000万円の借入金利は8～9％と高い水準にあったため、イールドギャップは少なく見積もっても6％以上のマイナスであったとされています。
簡単にいえば、バブル期のマンション投資は、主に転売による売却益を見込んだ一時的な投資でした。そのため、現在からは想像もできないような低い利回りの数値であっても意に介することなく、それが現実的な値であると認識されていたのです。レバレッジ効果の活用によるイールドギャップを取れないです。
このような投資の方法は、決して安定した収入が見込めるものではなく、バブル崩壊のような出来事があれば価値は急落し、投資の有用性が簡単に崩れ去ってしまうという、半ば博打的な投資であったのです。
もしバブル期に、利回りが2015年現在と同等の6％程度あったとしても、バブル期のような高金利の時代においては、イールドギャップは大きなマイナスを示します。家賃収入だけでローンを返済し、利益を生じさせることは至難の業であったことが理解いただけることでしょう。
比べてみれば、2015年現在のイールドギャップ3.5％のプラスというのが、いかに有益な数字であるのかがわかります。今後、大きな社会情勢の変化があっても、マンション投資による収入の安定性が揺らぐことはないでしょう。
仮に、バブル崩壊のようなことがあって、投資したマンションの価格が30％も下落したとしましょう。それでも家賃が急激に下がることはありませんから、相対的に手取りの利回りが上がるという現象が起きるのです。
1000万円のマンションの価値が700万円に下がったとき、手取り家賃が下がらなければ利回りは8.5％にまで跳ね上がり、むしろより大きなプラスのイールドギャップを生むこととなります。
バブル期のような高金利時代は、すでに過去のものとなりました。現在のような低金利時代は大きなプラスのイールドギャップを生み出す時代であり、マンション投資にはうってつけのタイミングであることがわかります。
ここ数年は、2020年の東京オリンピック開催などをにらみ、中古マンションの価格相場は上昇気流にあります。不動産取引の目安となる公示価格を見ると、東京は前年比1.9％上昇、また商業地に限れば2.9％という高い水準で上昇しています。
もちろん、これらは中古ワンルームマンションにおいても、購入価格に反映されていくことになります。
しかし、徐々に高くなる物件価格だけを見ていては、本当の買い時、投資のはじめ時を逃す可能性が高いのです。
都心におけるワンルームマンションは、新規建築の規制などがあり、供給が滞りがちです。一方で、東京を目指して転入してくる若者世代は全国レベルで見れば上昇傾向にあります。つまり、需要過多の状態あり、人気の高い優良な中古ワンルームマンション物件は数が限られるため、投資用として購入するのはまさに「早い者勝ち」の状態なのです。
ここまで見てきたレバレッジ・イールドギャップ・ROIという3つのキーワードや社会情勢、人の動きなどから現在の超低金利時代を紐解けば、価格が上がりはじめた現在においても、マンション投資にはレバレッジ効果を最大限活用できる、今がチャンスであるということができます。
さらに、バブル期のように売却益という一時的な儲けを期待するのではなく、長く物件を持ち続けて安定した収入を得続けることを考えるのであれば、少しでも早くマンション投資をはじめることで、失敗なく確実な資産形成を行うのが最適であると言えるでしょう。
バブルの時代は、預貯金と言うかたちで手元にお金をおいていても利息という形でお金が勝手に増えておりましたが、現代だと銀行においてもリターンとして得られる金額はいくらにもなりません。
そういった時代に、他人資本をうまく活用し自己資金にレバレッジをかけて運用していくことが資産拡大への道を探し出せます。
不動産投資では団体信用生命保険という制度に加入することで、万が一の場合があってもローン残債を0にできので残った家族にはいきなり家賃収入が入ってくるローン完済済みの物件を残せるので安心です。中にはステージ１のガンで完治したとしてもローン残債を0にできる保険をローンを借りるうえで加入できます。
まずは、ご自身の属性を理解することで個人で最大いくらまで融資が可能なのか理解することで、ワンルームマンションを何件取得できるかイメージができるでしょう。
和不動産で紹介させていただく物件の特徴は都心の駅徒歩5分以内で交通の便がよく単身者向けの築浅中古ワンルームマンションです。都心のマンションは入居需要も高く、ワンルームマンション規制などの法改正もあり供給がされにくい状態なので家賃の下落を心配しなくてよいのでオーナー様も安心して運用できます。
そして、建物には法定耐用年数というものがあり、木造では22年、RC造（鉄筋コンクリート造）は47年と決められています。これはローンを組む時にも関わってきます。例えば築15年のマンションの投資を考えている場合 47年-15年＝32年の期間でローン返済を計画出来るのでローンも比較的組みやすいです。しかし47年経っても建物自体の寿命が来るわけではないのでそこは知識として持っておいてください。
今回のレバレッジをテーマにしたコラムをお読みいただきましてありがとうございます。
レバレッジ効果について少しでもご興味おもちでしたら、実際に不動産投資のシミュレーションを見てみることで具体的な収支計算のイメージがつくかと思います。
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