高利回りだから成功するとは限らない！
不動産投資において、利回りは判断基準の１つです。ポータルサイトで物件を検索すれば、必ず利回りも表示されるため、利回りが高い物件ほど魅力的に見えるのは人間心理として理解できます。
しかし、利回りが高い物件を購入すれば成功できるかというと、そうとは限りません。
なぜなら、不動産投資は、賃料が入るかどうかの方が重要だからです。
個人的には利回りも大事ですが、家賃が入るかどうかを第一に考えた方が失敗を回避でき、今の時代にあっている不動産投資だと考えています。ここでは、なぜ高利回りの物件が商品として、市場に流通するのかを考えていきましょう。
まず、高い利回りで売るかどうかは、買主ではなく売主が決めることです。
売る立場としては、当然多くの売却益を得ることを考えます。しかし、売主が利回りを高くするということは、売却益を少なくすることに繋がるのです。
例えば、家賃収入が年間80万円の物件を５％の利回りで売れば、1600万円の価格で売却できます。しかし、年間家賃収入80万円の物件を10％の利回りで売却すると、売却価格は800万円になるのです。
つまり、高く売りたいのに売れないから価格を下げ、結果高利回りの物件が商品化されるというのが、市場に流通する高利回り物件の正体になります。
その逆で、高利回り物件が良い商品だと思い購入する人もいるから取引が成立していくので、利回りを上げなければ売れない物件とは、その物件に孕んでいるリスクがあるからで、そのリスクに見合ったリターンを確保できなければ、魅力がないということになります。
高利回りの物件が抱えているリスクとは、大きく「空室や家賃下落で収益を回収できない物件」と「多くの改修費用が今後発生しそうな物件」の2つです。その点について、考えていきましょう。
①空室や家賃下落で収益を回収できない物件
「空室や家賃下落で収益を回収できない物件」は、立地で回避するのがスタンダードなやり方です。
当然、立地が都心に近づけば近づくほど、価格は上がっていくので利回りは低下します。その逆で、空室率の高い郊外では、入居者を確保しにくいので利回りが高くなるのが通常です。
そのため、地域の入居率を把握していないと空室に悩まされるので、注意しないといけません。
②多くの改修費用が今後発生しそうな物件
２つ目の「多くの改修費用が今後発生しそうな物件」では、費用が発生しても負担できる資金余力が必要です。
都心の中古ワンルームマンションは、入居率が高く費用負担も室内に限定されるため低リスクではありますが、収益性が低い点が弱点になります（下図参照）。
そのため、収益性の低さを工夫により、収益を上げていくことが求められているのです。
一方で、高利回りの物件は、ハイリスクハイリターンが特徴。
しかし、リスクに対応できなければ、空室や過大な費用負担によって収益性が低下し不良物件になってしまうのです。
今の不動産投資市場では、アパートの建築急増と地方の人口流出により、空室が35％を超えるエリアも珍しくありません。収益を確保できなければ机上では高利回りでも、実質はリスクの高い低収益物件になるのです。
そして、一棟物件のもう1つのリスクである購入後の費用負担には、注意しなければなりません。
売主の中には修繕費が今後にかかりそうだから、売却しようと考えている人もいます。そんな物件を購入した買主が、トラブルを解決できない場合や修繕費用を負担できなければ、入居者から見放され収益は悪化してしまうのです。
中古物件を購入する際には、「物件に問題があるのか」「所有者の所有状況に問題があるのか」は、必ず見極めないといけません。一般的に「物件に問題がある場合」、解決できなければ失敗する確率が上がります。
建物を管理するリスクも考えて投資することが不動産投資では求められますので、なぜ利回りが良いかを考えながらその物件を査定する必要があります。
一方、所有者の融資金利が高かったり、購入価格が高いなどの「所有者の所有状況に問題がある」場合では、低金利で融資を受けたり、購入時のプランがプラスになるように購入すれば概ね解決できます。そのため、利回りだけで検討するのではなく、買った後に家賃が入り、しっかり運用できるかどうかで物件を選ぶ必要があるのです。
例えば、地方の木造一棟アパートの購入を検討しているとします。利回りが良いことが魅力に感じてすぐにローンの返済が出来ると感じてしまいます。年数が経っていくと、建物には修繕が必要な箇所が発生してきます。一棟アパートですと修繕に必要な金額も大きくなってしまいます。こういった万が一のケースを考えながら投資をしていかなければなりません。
一方で都心の築浅中古マンション(ＲC造）を考えてみましょう、利回り自体は魅力に感じませんが安定した家賃収入と大規模な修繕を必要としません。安定した家賃収入が望めるのは、単身者の入居需要は高いのに法改正により新規のワンルームマンションの建設が規制されており供給はされません。これで空室リスクと、賃料下落のリスクを一棟アパートより抑えられます。また、一棟アパートと区分マンションでは扱う土地の広さが違うので、そもそも修繕を必要とされる箇所がおさえられます。
最高にこだわらないことが満足に繋がる
心理学者のバリー・シュワルツは、「自分がほしいものは最高のものであり、最高でないと満足できない」と考えるタイプの人を「マキシマイザー」と名付けました。
一方で、「ほどほどに満足できる選択肢で手を打ち、他にいいものがあるだろうと考えない」というタイプの人を「サティスファイザー」と名付けて、人の満足度に違いをつけたのです。
シュワルツ曰く、選択肢が増えれば増えるほど人は満足度が下がるのだと言います。その理由は「もっとよい魅力的な選択肢があるのでは？」と考えてしまうから。
「最大化（マキシマイズ）」を目指すということは、現状に不満を抱くという事なので、客観的にはいい状態でも「自分は不幸だ」と思ってしまいがちです。
それとは違った選択が、「満足する（サティスファイ）」です。サティスファイの場合、自分にとっての「最大化」を目指すことが戦略ですから、成長が戦略のテーマになります。選択肢の多い時代、完璧を求めてイライラしないようにしていきたいものです。
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