マンション投資で収益を「得る人」vs「得られない人」
マンション投資で収益を得る人もいれば、「マンション投資は、あまり儲からない」と収益を上手く得られない人もいます。
「マンション投資って年々儲かっていくイメージだったけど、いざ始めてみたら毎年そんなに変わらないな」と始める前のイメージが崩れ始めている方は多いのではないでしょうか。これは運用の仕方に問題があります。ここでは「購入してからの運用がいかに重要なのか」について説明しています。すでに不動産投資を始められていて収益の伸びに悩まれている方、これから不動産投資を始めようと思っている方のご参考になればと思います。
両者の違いは、ワンルームマンションを「買っただけ」と「買った後にしっかり運用している」ことによる違いです。
資産運用は、「単利」と「複利」のどちらで運用するかで、収益は大きく変わります。
マンション投資において、ワンルームマンションを「買っただけ」の人は「単利」での運用、ワンルームマンションを「買った後にしっかり運用している」人は「複利」での運用を実施しており、この違いが大きな「差」を生むのです。
その理由を、下の図で「単利」と「複利」の運用を比較して確認してみましょう。
単利・・・運用している元本に対してだけ、毎年同額の利息が付くこと
複利・・・運用している元本についた利子に対して毎年さらに利息が付くこと
上図をご覧ください。
100万円を6％の運用利率で運用した場合、単利と複利で収益にどれだけ開きがあるかを図にしたものです。
単利での運用は毎年6万円が単純に積みあがっていくだけなので、6万円×30年＝180万円、そこに元本の100万円を足してトータル280万円になります。
一方、複利での運用は、１年目は100万円に対して6万円の利息が付くのですが、複利の運用は１年目の収益である6万円に対しても利息が付くようになるのです。収益にも収益を生ませることを繰り返して雪だるま式に収益を増やし、30年後には元本100万円と収益を合わせた合計が、574万円まで膨れ上がります。この差は年数を重ねれば重ねる程大きくなっていくのです。
この説明があった後に「単利」と「複利」を選ぶとしたら、当然「複利」での運用を選ぶ人が多いでしょう。
しかし、残念ながらマンション投資は、毎月得られる家賃の金額が契約期間中は一定のため、収益の取り方は「単利」の大家さんです。
そのため、「中古マンション投資は、本当はあまり儲からない」と考える人も多くいるのでしょう。
一方で、マンション投資から多くの収益を得ている人もいます。こういった人は、得た収益を「再投資」して収益に収益を生ませ「複利的な」運用を実施しています。
つまり、マンション投資で満足している人は「複利」の運用を、あまり満足していない人は「単利」の運用をしているのです。
一般的な「再投資」の方法としては、「次回物件購入時の頭金」「繰上返済」「リフォームで賃料を上げる」「ローンの借換」などがあります。
家賃収入を100万円貯めて再投資を実施し収益を向上させれば、同じ100万円を貯める期間も短くなるのです。それを繰り返し実施していけば、毎月のキャッシュフロー（家賃収入－毎月のローンと管理費修繕積立金等の支払い）は次第に増え、お金が貯まるスピードが加速していきます。
キャッシュフローの殖やし方としては、「家賃収入を殖やす目的」と「支払いを減らす方法」があるということです。
「家賃収入を殖やす目的」としては、「次回物件購入時の頭金」や「リフォームで賃料を上げる」という方法があり、「支払いを減らす方法」としては、「繰上返済」「ローンの借換」の対応が挙げられます。
マンション投資において再投資はオーナーであれば誰にでもできますし、融資も受けやすいので、入居者が安定してきたら、得られた収益をさらに大きな次の収益のために利用しましょう。再投資の効果の詳しいシミュレーションは、下図を参考にご判断
してください。
はじめは効果を実感しにくいかもしれません。しかし、「複利」の継続こそが投資を成功させる秘訣なのであれば、活用しない手はないでしょう。
東京23区の需要の高いエリアの物件であれば新築でなくても空室になる可能性は低く、安定した運用が見込めます。ここで「複利」の利益の重要性を知ることが出来れば、老後も怖くありません。
「人生80年」から「人生100年」に変わりつつある現在の資産運用においては、高利回りでリスクの高い商品を選択するより、長い時間を活かして再投資による「複利」の運用を心掛け、リスクの少ない商品を選択した方が賢明です。そのため交通が盛んでどこに行くのにもアクセスのよい都心で、人気のある駅徒歩圏内（近いほど◎）ワンルームマンションがいいのではないでしょうか。
100歳まで生きれば、60歳の人でも残りの人生40年の計算をして、時間を味方につけた計画的な運用を心掛けましょう。
またスケールメリットを意識することも大切です。
運用の金額を増やせば、毎月のキャッシュフローも得やすくなります。そうすると再投資の原資も増え、効率の良い投資ができるようになるのです。
上記のように、複利により収益により収益を生ませることは投資において結果を出すために必要なスキルの1つです。
しかし、賢い投資家はここでは終わりません。賢い投資家は複利に追加してスケールメリットを活用して運用を加速していくのです。
「スケールメリット」×「再投資」によって、儲けを生むスパイラルを作り出すことが出来れば、定年退職後に年間数百万の収入を、安全に確保することもたやすいでしょう。
例えばワンルームマンション投資の場合、1件目を購入して十分に、マンション投資で稼ぐ力が上がれば、再投資する際の資金力も豊富になります。またその過程で知識が蓄えられるため、より安定的に収益を生み出すことが可能になります。
これらによりサラリーマンのうちにキャッシュフローを増やし続けましょう。そして定年退職に近づいた辺りで、高く売却できる物件を売り、その売却益を他のローンの返済に充てることが出来れば、自己資金を使わずにローンの完済が可能になります。
このようにスケールメリットを活用して、自己資金を使用せず運用することが可能になるのです。
ここまでお読みいただきありがとうございます。今回の記事をまとめると、「不動産投資で生んだ利益は不動産投資に使おう！」ということになります。当社ではお客様の将来的な資産目標をお聞きして、今回の様な購入してからの運用の方法や効率の良い再投資の方法などをコンサルティングを通してサポートさせて頂きます。お客様に安心・満足していただけるよう、無理な営業はしておりません！下記に弊社で行っているセミナーや個別相談について掲載しておりますのでぜひ一度ご参加ください。
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