マンション投資では、節税も重要！
マンション投資のメリットの１つに、所得税・住民税の節税があります。マンション投資をスタートすると所得税法69条の「損益通算」により、マンション投資の収益がプラスであっても、帳簿上の必要経費（減価償却費・借入金利の利息部分・租税公課・管理費など）が家賃収入を上回った場合、課税所得からマイナスの不動産所得を引くことにより課税所得を下げ、確定申告をすることによって所得税・住民税の節税を行うことができるのです。簡単にいうと、本業の収入と不動産の収入を合算して税金の計算をすることができるようになるということです。
しかし、個人が確定申告することによって節税効果は発揮されますが、節税効果があるうちはマンション投資において、あまり収益の出ていない状態なので、好ましい状況とは言えません。マンション投資の利益が増えてくれば、利益に対して全額課税される訳ではありませんが、利益の一部が課税されてしまうのです。
そこで注目されているのが、資産管理会社を設立し「個人税率」と「法人税率」の「差」を利用する節税方法です。これこそが、最終的な資産を何倍にも膨らませる可能性を秘めているのです。下図をご覧ください。
個人の所得税率は最高45％、そこに住民税10％を加えると最高税率は55％。それに対して法人の最高税率は30％程度（地域によって多少差異はあります）なので、個人税率が55％かかる人が、不動産所得を法人に移すことで税率が30％前後になるため、20％超の大幅な節税に繋がります。このため、資産管理会社を設立し、資産運用を行う個人が増えているのです。
資産管理会社は、３つの方式がある
資産管理会社を設立した場合、会社の運営方式は大きく３つあります。そのやり方とは、「①直接保有型」「②管理委託型」「③転貸（サブリース）型」（下図参照）です。
その１つ１つを、確認していきましょう。
「①直接保有型」とは投資不動産を資産管理会社が取得・保有する方法です。賃料や売却益はすべて資産管理会社の収入になり、出資した個人（出資者）は役員報酬として給料を受け取り、収入を得ていくやり方です。
「②管理委託型」は投資不動産の管理業務を資産管理会社に委託する方法です。管理委託手数料として、家賃収入の５％前後を資産管理会社に支払うことで、「個人に損」をさせ「法人に得」をさせるやり方になります。そうすることで、個人の申告は赤字になり節税ができ、法人は納税になるため個人の税率より低く課税がされるのです。
このやり方においては、不動産の名義は個人で、賃料も個人に入ります。
「③転貸（サブリース）型」は個人が保有する投資不動産を資産管理会社に貸し付け、保証賃料を個人が受け取る方式です。入居者の賃料は、資産管理会社に直接入り、その一部が保証賃料として個人に支払われるやり方になります。例えば、個人と資産管理会社の間で８万円のサブリース契約を結び、その物件を入居者と資産管理会社との間で10万円の賃貸借契約を結んだ場合を考えてみましょう。
個人は本来、当該物件を所有していれば、10万円の家賃収入を得ることができます。しかし、個人に収入が入ると税額が増えてしまうので、あえて個人の得る家賃収入を減らし、法人に収益を残すことで法人税率の低さを利用し節税を図るやり方です。そのため、個人の税率が高いサラリーマンは、法人を賢く利用した方が大きく節税ができます。
働いているうちは、収入をもらわないという手もある！
資産管理会社の設立で、上手く法人税率を活用することが重要なのは、理解いただけたと思います。しかし、さらに効果を高めるためには、収入の受け取り方にも工夫が必要です。
上図をご覧ください。個人の税率が高い人は、いくら節税しても資産管理会社から収入を得てしまうとそれが課税対象となり最高で55％の税率が加算されてしまいます。そのため、働いていない家族がいれば、そちらに給料を支払った方が得になります。奥様が専業主婦の場合、195万円以下の収入であれば、所得税が５％しか掛かりません。そこに住民税が加わり15％の税率になります。本人が収入を得れば45％、奥様が収入を得れば５％、これを比較して、その差が非常に大きいといえるでしょう。
ただ、奥様も働いており、共働きという家庭もあると思います。その場合には、時間の有効活用がお勧めです。現役時代には給料があるので所得は高く、高い所得税を払うことになるので、定年までは内部留保として家賃収入を確保し、定年退職し給料がなくなった後に収入としてもらうことで、税率は大きく下がるのです。
つまり、現役時代には法人に稼がせ納税することで個人と法人の税率の差を活用し、収入が下がったら税率の低い個人に給料を支払えば、年金のプラスαとして給料を得ることができ生活が安定します。
サラリーマンの信用を使い、連帯保証人や連帯債務者に個人がなることで、法人名義で融資を受けての物件購入が可能です（下図参照）。
税金と賢く付き合うことは、効率の良い資産運用に繋がります。しかし、法人の場合には、売上げがなくても税金を支払う必要があるので、注意しなければなりません。支払う税金は地域差がありますが、東京都に事務所があり資本金1000万円以下・従業員50人以下の場合、法人税の均等割は７万円です。税金を支払ってもメリットのある場合には、検討してみてはいかがでしょうか。
収入が多い方には所得税を支払うより、会社を設立して、法人税として支払った方が、税金が安い方もいらっしゃいます。そういう方を中心に資産管理会社の設立が最近話題になっております。今後は、法人税率の引き下げも話題になってくると思いますのでぜひ資産管理会社の設立も検討してみてください。
税金は何となく払うのではなく、しっかり勉強すれば得になることもあります。おそらく、すぐに理解することは難しいでしょう。しかし、成功を収めている投資家はこれらの知識を身につけ、自分に返ってくることを知っています。投資で目的を達成するために、理解を深めておくことをおすすめします。
本日のコラムはいかがでしたでしょうか？まとめになりますが、不動産投資で得られる効果の中で節税効果は
とても魅力的で、大きい割合を占めています。
負担は少なければ少ないほどいいですよね。今回の記事が皆様のご参考になれば幸いです。
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