不動産投資で失敗する理由は、限られている！
不動産投資で失敗する理由は、大きく3つ。それは、「①空室」「家賃の下落」「③購入後の運営費などの追加費用」です。ここでは物件を「都心のワンルームマンション」として「③購入後の運営費などの追加費用」を中心に考えますが、はじめに「①空室」「②家賃の下落」についても確認しておきましょう。
そもそも、物件をどんな価格（収益がプラスの前提）で購入しても、購入時のプランが長期間にわたり大幅にぶれなければ、失敗しません。しかし、家賃が下がったり、空室が発生したり、購入後に予期せぬ運営費などの費用がかかることで、プラン通りにいかなくなり売却を検討するのです。そして、希望通りの価格で売却できなければ、売ることもできずに赤字のまま物件を持ち続けるしかないという悪循環が生まれ完全に失敗な状況に追い込まれます。
このような状態は利回りばかりを見ているとよく起こります。一度購入時のプランからずれてしまうと、特に投資を始めたばかりの初心者が建て直すことは非常に困難です。当然、投資のベテランにとってもできる限り避けたものでしょう。つまり、はじめから空室、家賃の下落が発生しにくく、購入後に予期せぬ運営費などの費用がかかりにくい物件を選択することが重要なのです。
空室、入居者がいない状態では当然失敗。収益は得られません。そのために、できる限り入居者が埋まっている状態を保ちたいところです。東京23区の場合、ワンルームマンション規制のために供給が制限されています。2015年の国勢調査では2010年と比較して32.7万人増加していることが発表されました。都心で選ぶ理由は他にもあります。それは入居者のターゲットを社会人に限定するためです。
なぜ社会人に絞るのでしょうか。まず学生向けの物件は主に通学するキャンパスが変わる2年、大学卒業の4年で退去することが多く、入れ替えが激しい分空室が発生するリスクが高まります。また、築年数が経過した3点ユニットの部屋だと、社会人になって収入が安定した段階で満足なってくることが多いです。そのため、風呂・トイレ別や駅近、勤務先に近いなど、より便利な物件に住みたいという理由で退去されるようになってしまいます。
入居者は、「転勤・就職」「ライフスタイルの変化」「部屋に満足していない」という3つの理由で退去することがほとんどです。そのうちの「転勤」は、ものづくりの機能が海外中心になった今、地方工場の閉鎖や地方縮小でかなり少なくなりました。また、晩婚化もの影響でワンルームマンションに住む期間も長期化しました。東京23区の合計特殊出生率は全国でも下から数えた方が早いですが、都内への人口流入が多いため子供は増加しています。その子供が成人し、一人暮らしや離婚で再度シングルに戻るケースも多いため、都心のワンルームマンションのニーズは増え続けているのです。そのため、部屋に満足してもらえさえすれば、失敗の原因となる空室は大幅に減るでしょう。
次に家賃の下落については、はじめから新築ではなくはじめから中古ワンルームマンションを選択することで回避できます。住宅設備の劣化が原因だとわかっていれば、交換やメンテナンスで十分対応できます。特に、2000年以降に建築されたワンルームマンションは、家賃を高く取れるように工夫して建築されています。アパートと違い共用部分の清掃やメンテナンスを定期的に行っていることで、高品質を維持できます。
ここで、今回のメインである「追加でかかる運営費」の話に入ります。
一般的に「アパート」と「ワンルームマンション」では、「ワンルームマンション」の方が、運営費などの追加費用は発生しにくく失敗しづらいと言われています。なぜなら、修繕積立金を積み立てているので、修繕費用はそこから捻出されるからです。一方で「アパート」は、修繕積立金を積み立てる仕組みがないので、万が一修繕が必要になった場合、運営費以外にも多額の修繕費用を一括で払う必要が出てくることもあります。
投資対象として、どちらが安全かと問われれば、急な出費を避けるという意味では、「ワンルームマンション」を選んだ方が無難と言えます。なぜなら、購入後にかかる出費は、借り入れで対応できないからです。仮に、ローンを利用しても、ローン支払いがかさみ毎月の収支は悪化します。つまり、自分の貯金を超える運営費などの費用がかかれば、自己破産に陥ってしまう可能性もあるのです。そういった運営費などの追加費用がかかりやすいのも、一棟物件になります。
次に注意したいのは、購入時の取引形態です。投資を始めようと考えている購入者は、物件をなるべく安く購入しようと考えます。しかし、物件を安く購入したからといって、「すべての人が順風満帆に不動産投資を実施できているか」というと、そういう訳ではありません。安く物件を購入したのに上手くいっていない人の特徴は、購入後の運営費用まで考えずに物件を購入してしまった人です。安く物件を購入したところまでは良かったのですが、その後の賃貸管理費用や運営費などの原状回復費用、運用のアドバイスを受けるコンサルティング費用がかさんでしまう人もいます。
上図をご覧ください。物件を安く購入しても、毎月のランニングコストがかさんだり原状回復期間が長期化することで、機会ロスが増え失敗することもあります。仮に、売買価格が50万円違っても、2％の金利で35年間のローンを組むとその差は、毎月約1650円です。つまり、毎月1650円多く支払っても、それ以上のサービスを受けることができれば、安心して運用できるようになります。仮に9万円の家賃の物件で、賃貸管理手数料が3％だと2700円の費用ですが、5％だと4500円になりその差は1800円です。その他にも原状回復費用の割引きや無料コンサルティングなどワンストップでサービスを受けることができれば、購入後の運営費もトータルで安くなることもあります。そして、何より購入時からパートナーがいることで、大きな安心を得ることもできるのです。
一方で、物件を購入した会社・賃貸管理会社・運用を相談する会社・税理士など、別々に契約する場合、全て正規の価格を要求されます。そして、サービスを受ける会社が別々の場合には、「それは、買った会社に聞いてください」などとたらい回しにされることもあるのです。そういった取引形態だと、オーナーの力量で運用の成績が変わってきてしまい、場合によっては大きな赤字を出してしまいます。そうなるとサラリーマンをやりながら投資活動をしている人にとって、大きな負担になることでしょう。ワンルームマンション投資初心者にとって、パートナー選びは失敗しないためにも非常に重要なポイントです。
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