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スケールメリットと再投資で、富を生むスパイラルを創る！
もともとスケールメリットとは、規模のメリットともいわれ、同種の物が多く集まることにより、単体よりも大きな効果を得られることを指します。特に経済上、経営規模が大きくなればそれだけ生産性や経済効率があがることをいうことが多いです。
大量仕入れ、大量生産、大量販売することにより、企業の経営効率を図ることができますが、これは全ての物に共通することではありません。
スケールメリットを生かせるのは、同じ規格の物を大量に物を製造しても、それを購入する人たちがいることが前提となります。
ここでは、「マンション投資で稼ぐ力」を上げるには、どうしたらよいかを考えていきましょう。毎年のようにマンション投資から得るキャッシュフローを増やし続けるには、再投資を行い、年々キャッシュフローを増加させていくことが重要になります。
そして、キャッシュフローをなるべく早く増やすために必要なのが「スケールメリット」です。運用の金額を増やせば、毎月のキャッシュフローも得やすくなります。
毎月得るキャッシュフローが増えれば、再投資の原資も増え、効率の良い投資ができるようになるのです。
ワンルームマンションを「買っただけの人」と「買った後にしっかり運用している人」ことによって、運用成績が変わってきます。今一度、再投資の効果について確認しましょう。
下図をご覧ください。
例えば、１年間に得る収益を100としたケースでは、「買うだけの人」は、毎年得た100という収益が積み上がっていくだけなので、１年目は100、２年目が200、３年目では300といったような収益の獲得方法になります。
一方で、「買った後にしっかり運用している人」は、図のようなイメージで収益に収益を生ませています。
仮に、再投資の利率を分かりやすく10％で運用したとしましょう。１年目に得た100を投資に回し、収益に収益を生ませています。そうすると、２年目には、１年目の収益100と収益に生ませた収益の「10」が上乗せされ、そこに２年目の収益100が加わり合計210の収益を得ることができるようになるのです。
そして、３年目には１年目に得た100と１年目の収益「10」がさらに収益を生み「21」になり、さらに２年目の100とその収益に生ませた「10」と、３年目の収益100が加わるために、合計331の収入を得ることができるようになります。
これにより、「買うだけの人」と比べ、3年間で「31」もの差が生まれるのです。このように収益に収益を生ませることができれば、10年、20年と繰り返すことで、収益の差は拡大していくことでしょう。
こういった収益に収益を生ませる投資方法は、「複利」と呼び、投資の世界で結果を出すために必要なテクニックです。
しかし、賢い投資家は、これだけでは終わりません。賢い投資家は、ここにスケールメリットも加えて、運用を加速させていくのです。例えば、運用価格を5倍にしたとします（下図参照）。
「買うだけの人」は、毎年500の収益を積み上げていくだけなので、「スケールメリット」しか活用できていません。ところが、「買った後にしっかり運用している人」は、運用金額が5倍になったため複利効果による収益も５倍になるのです。
1年目と2年目に収益を生ませることによって、３年目には「155」の収益を得ることに成功しました。これは、スケールメリットを活用していない人のマンション１部屋分である年間収益100の1.5倍に相当する金額です。このように「スケールメリット」と「再投資」によって、富を生むスパイラルを作り出せば、定年退職後に年間数百万円の収入を、安全に確保することもたやすいでしょう。
「マンション投資で稼ぐ力」が上がれば、再投資する際の資金力も豊富になります。再投資を繰り返していけば、収益が収益を生む効率も上がり、更なる好循環を作り出すことができるのです。この好循環をサラリーマンである現役時代は存分に活用し、キャッシュフローを増やし続けることを考えましょう。
そして、定年退職が近づいて来たら、高く売却できる物件を売却し、その売却益をローンの返済に充てることができれば、多額の自己資金を使わなくてもローン完済は可能です。スケールメリットを活用すれば、手元に残して家賃収入を確保していく物件と、売却して売却益をローン返済に充当する物件を分けることで、自己資金をなるべく使わない運用も可能になります。
例えば、購入から25年後に所有するワンルームマンション数戸を売却し、売却益を1000万円得たとします。その売却益を残りの物件のローン返済費用に充てれば、自己資金が1000万円浮いたのと同じ効果を発揮するのです。そうすれば、返済に充てる予定だった1000万円は、万が一の備えとして確保することもできるようになります。「スケールメリット」は、インカムゲインを増やす再投資の資金作りにも、キャピタルゲインを得る確率を上げる候補の物件としても活用することができるのです。そのため、賢い不動産投資家は、チャンスと更なるメリットを得るために物件を購入し、スケールメリットを活用しています。
いくら人気の物件を獲得できたとしても、その後より豊かにできるかどうかは、投資家の腕にかかっているのです。
いかがでしたでしょうか？ 再投資となると、生活に関わるから家族に反対されてしまうなんてこともあると思います。 しかし不動産投資で 得た収益を再投資に使い、収益に収益を生ませれば自己資金をさほど使わなくても効率的な運用をすることができ、買っただけで何もしない人と大きな差をつけることが出来るのです。 今回のコラムをまとめると、複利の運用を行うことで収益を上げようということでした。 将来的な収益性を見据えてより良い運用の仕方を選択をしましょう！
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