マンション投資を成功へ導く3つのポイント


マンション投資の物件価値は退去後のリフォームでUP!

不動産の運用収益を上げていくには、複利の力が必要!

退去時は、チャンスと捉えよう!

入居者が出てしまったら普通のオーナーは、ピンチと考えてしまうことでしょう。
しかし、前向きなオーナーは、この状況を収益獲得のチャンスと捉えています。マンション投資では、退去時に賃料を上げるリフォームをすることで物件価値を保ち、大きなビジネスチャンスを得ることができるのです。その点を理解しているかが、大きな「差」になります。少しの手間でも大きな利益につながる可能性を秘めているのであれば、活用しない理由はないでしょう。建物の老朽化がすすむと、どうしても空室が埋まりにくくなるもの。だからこそ、退去者が出た時はリフォームをするチャンスです。リフォームで新築のような明るさと清潔感を取り戻し、現代的な設備やインテリアを取り入れることができれば、下がる一方だった家賃をアップすることもできるかもしれません。

コロナで賃貸現場からは悲鳴が聞こえてきます。政府対策による住居確保給付金の申請数は上がる一方です。
非正規雇用層を中心にこのコロナ禍で収入が下がった人たちは、当座の賃料を払うためこの制度を利用しています。
本来3か月の支給のこの制度、何と最長12ヶ月となっています。このコロナ禍がいかに大事なのかが伝わってきますね。内見をしても殺風景な庭というか、何というか、見栄えが良いとは言えない空間が広がっていてどうにも魅力的とは言えません。女性に敬遠される1Fなのですが、和不動産の賃貸管理チームは一体どうやってこの問題を解決するのでしょうか?なんと、退去から一週間で入居の申込みを頂戴しました。事の起りはとある不動産オーナー様からのご相談に始まります。こんなご時世にあって所有している区分マンションが空室になってしまいました。
勿論入居募集をしているのですが、実に半年も入居が付かないそうです。別に相場より高く募集している訳でも、駅から遠い訳でもありません。ただ、難点があって1Fのお部屋なのです。
退去の後、次の入居者が決まるまでの空室期間の長さが気になる…。それはもしかしたら部屋の老朽化が原因かもしれません。そろそろ、リフォームが必要な時期ではないでしょうか?大家さんとしては、空室期間は1日でも短くすませたいところ。そのためには、どのような対策を行うべきなのでしょうか。この記事では、少しでも早く空室を埋めるためのリフォームの基本と具体的なアイデアを、原状回復リフォームとの違いもあわせてご説明します。
例えば、相場賃料8万円の物件があったとします。この物件に追加で6万円程の原状回復費用を上乗せし、プチリフォームを実施した結果、家賃が8万5000円にアップしたケースを考えてみましょう。

追加のリフォーム費用は6万円、リフォームによって上がった家賃は月額5000円、これは年間6万円に相当します。
つまり、6万円の追加費用をかけ、年間6万円の収益を得る訳ですから、年間の費用対効果は100%です。
このように、プチリフォームは非常に費用対効果が高いのが特徴なので、空室時には真っ先に検討すべき事項になります。
仮に、この8万5000円の家賃が6年間続けば、6万円(リフォームによりアップした年間賃料)×6年間で36万円の収益を生み、リフォーム費用の6万円を除けば30万円の収益を得たことになるのです。
そして、次回の空室時に、相場より高い賃料が取れるよう再度プチリフォームを実施し、費用対効果の高い投資収益を継続して得ていくように再投資しましょう。
ただ、そのプチリフォームの原資は、得た収益の30万円から捻出すれば、オーナーが新たに身銭を切る必要もありません。
得られる収益の総額が少ないので軽視されがちですが、プチリフォームを繰り返していくことは、投資効率を上げていくためにも非常に重要なテクニックと言えるのです。

プチリフォームは、費用対効果の高い投資であること以外にも意味があります。
高い賃料を維持することは、物件価値の維持にも繋がっていくからです。

一般的に不動産価格の決め方は、「①原価積み上げ法」「②取引事例比較法」「③収益還元法」の3種類があります。
この中で収益物件の価格を決める際に用いられるのは、収益還元法です。
そのため、収益還元法の計算方法をしっかり理解することで、マンション投資における売却は、上手くコントロールできるようになります。

まず、収益還元法の計算式は、「年間家賃収入÷還元利回り=取引価格」です。
式を組み替えれば、利回りの計算になる収益物件の基本的な方程式とも言えます。
ここで見慣れない言葉である、還元利回りについて確認しましょう。

「還元利回り」とは、キャップレートとも呼ばれ、エリアや物件ごとに投資家が期待する利回りのことで、簡単に言うと成約している相場利回りのことを指しています。
どの程度の年間家賃収入を得られるかが、価格を決定する際の基準になるため、賃料を維持することは物件価値の維持に大きな効果を発揮するのです。
ここで、簡単な比較をしてみましょう。

収益還元法で計算した場合、還元利回りが5%のエリアの物件で、「年間家賃収入が100万円と106万円では、どれくらい価格差があるのか?」の比較になります。
年間家賃が100万円の場合「100万円÷5%=2000万円」で106万円の場合「106万円÷5%=2120万円」と、年間家賃収入が6万円違うだけで、取引価格は120万円も差が生まれるのです。

このように家賃を上げるプチリフォームは、費用対効果も高く、物件価値の維持にも繋がる意味のある投資になります。空室の際には、判断を焦らずチャンスと捉えて前向きに対応することが大切です。

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