入居者確保のパートナー賃貸仲介に協力してもらうには？
不動産投資は賃貸経営とも言い換えられる通り、経営であり事業です。会社を存続発展させるために経営面・財務面でのマネジメントが求められるように、不動産投資においても適切な経営戦略が不可欠です。
いくら利回りが高く、立地に優れている物件を購入できても、その後の管理運営をしっかり行わなければ期待する投資成果は上げられません。だからこそ物件購入後の管理運営が大変重要になります。
それが「不動産投資」は「賃貸経営」事業といわれる所以です。
収益不動産購入前の不動産会社選びや物件選定、融資戦略も重要ですが、購入後のアパートやマンションの賃貸管理も重要です。
購入してからどのようにアパートやマンションを運営していくかで、不動産投資の成果は大きく変わります。
入居者から賃貸の退去通知が届いたら、なるべく早く次の入居者に入居してもらうための準備をしなければなりません。
入居者募集は、1つの会社に依頼するのではなく、多くの入居希望者の目に触れるために、より多くの賃貸管理会社に協力してもらうことが基本になります。なぜなら、より多くの入居希望者の目に触れることが、早期の入居者獲得に繋がるからです。
とはいえ、しっかりした賃貸管理会社に任せておけば、オーナーが実際に動くことは、ほとんどありません。
まずは、今の入居者から退去通知が届き、解約から入居までの流れを確認していきましょう。
解約から入居までの流れを確認しよう！
賃貸の募集準備は、退去通知が賃貸管理会社に届いた時から始まるのです。
まずは、「退去日の確定」、その後に「原状回復の実施」などをしていきますが、同時並行で「入居者の募集」を実施していきます。
「入居者の募集」は、不動産会社が使える「REINS（レインズ）」や「アットホーム」などの民間サービスを利用して、賃貸の仲介を行っている不動産会社や賃貸管理会社に「今、この物件の募集を行っているので、入居希望者の紹介をお願いします」と依頼するところから始まるのです。
そのため、それらのサイトを閲覧し「この物件をお客様に紹介したい」と賃貸管理会社・不動産会社に思ってもらうことが、非常に大事なポイントになります。
具体的に、賃貸管理会社や不動産会社がお客様に紹介したい物件とは、「仲介手数料の高い物件」と「お客様が求めている物件」です。これについて、説明していきます。
●賃貸管理会社や不動産会社がお客様に紹介したい物件とは？
賃貸管理会社や不動産会社が部屋を紹介して成約した場合、入居希望者から「仲介手数料」を報酬として得ることができます。
当然、賃貸管理の会社も営利団体ですから、仲介手数料は高い方が好ましいのは言うまでもありません。
この「仲介手数料」は、宅建業法で「賃料の１か月分に相当する金額」と定められています。賃貸管理会社や不動産会社の仕事は、簡単に説明すると「来店」→「物件案内」→「賃貸借契約締結」→「物件への入居開始」といったスキーム（下図参照）のため、同じ仕事をするのであればより賃料が高い方が、得る報酬も多いため好ましいのです。そのため、より賃料の高い物件から紹介してくれます。
そして、もう1つの理由である「お客様が求めている物件」について確認しましょう。
「結婚し子どもが出来たら住宅の購入を検討する」これが一般的な日本人のライフスタイルなのに対し、大学進学や就職により上京しワンルームマンションを購入する人は少数派と言えます。
つまり、ワンルームマンションは、多くのケースで借りるのが普通なのです。
そのため、投資対象として、ワンルームマンションが選ばれます。
20代の社会人の約75％が、ワンルーム・1Kマンションに住んでいることが分かりました。
つまり、来店する人のほとんどが、ワンルームや1Kのマンションに住みたいと考えているのであれば、賃貸仲介会社や不動産会社が取り扱いたい物件は、ワンルームや1Kのマンションだということになります。
つまり、賃貸管理会社・不動産会社が取り扱いたい物件である「都心の生活・交通利便性の良い家賃が比較的高い物件（仲介手数料の高い物件）」と「取引ボリュームの多いワンルーム・1Kマンション（お客様が求めている物件）」を所有することは、賃貸仲介会社から入居希望者の紹介を受けやすい物件と言えるでしょう。単身者向けになる１R・１K物件ですと検索されやすい物件を選ぶことが重要になります。
そのため、収益性だけを考えた物件選びや入居者のことを考えない物件選びは、賃貸管理会社からの協力も受けにくいのです。
また、東京の単身者向けの区分マンションは入居付けがしやすく沿線を絞りサラリーマンを対象にすることで入居する期間も長くとれますので空室リスクという不動産投資の１つのリスクを回避しながら資産形成を行えます。立地を選んだ物件は出口戦略をとれることが魅力です。安い価格と利回りに目が行く一棟アパートは手間や出口という点で区分マンションより考えることが増えてしまいます。区分は自分のプランを選択しながら柔軟に運用できます。
より多くのパートナーに協力してもらうように考えることは、投資家として必要な視点になります。
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