マンション投資 帳簿の付け方

マンション投資は「事業」!自分の運用成績のモニタリングは「必要」!

一般的にマンション投資は、「事業」と言われています。そのため経営者の視点に立って、運用を実施していく必要があるのです。
しかし、一方で不動産投資を始めたけれど、この後「どうしたらよいか分からない」と悩みを持っている人が、多数いることも事実。
そのため、不動産投資の運用における明確な判断基準を持つことが、不動産投資を実施しているオーナーには必要なのです。

「物件購入後に何をしたらよいか分からない人」は、企業会計を参考にすると良いでしょう。
企業の成績を判断するもの、それは決算報告書です。決算報告書は、会社法によると、取締役が毎決算期に作成し、取締役会の承認を受けることが義務づけられている書類(計算書類)になり、「①貸借対照表」「②損益計算書」「③株主資本等変動計算書」「④個別注記表」「⑤事業報告」「⑥附属明細書」である、とされています。
一般的に金融機関や取引先と取引する際に、通常では決算書3期分の内容を確認し、取引するか否かを判断する重要な書類です。
不動産オーナーがここまでやる必要はないとは思いますが、これらを参考に自分なりの判断基準を設けることは、運用を滞りなく行うためには必要でしょう。

和不動産では、オーナー様と一緒に3か月に1度、マンション投資における数字をトラッキングしています。
その理由は、投資活動における判断基準を作るためです。
一般的に企業会計でも、月次の成績を会計ソフトに入力し、「売上」や「販管費」「仕入れ」などの金額をグラフ化することで、企業運営の道標にしていくのです。
株やFXなどの資産運用でも、株価や外貨の推移をチャート化し、その推移を見て投資の判断をします。
一方で、不動産投資における成績の推移を「可視化」したり「グラフ化」する仕組みは、あまりオーナーに浸透している訳ではありません。
だからこそ、物件購入後の運用のやり方が分からない人が、続出してしまうのです。
ですから、3か月に1度程度の頻度で、自分の運用をトラッキングしデータベースを作り、その推移をモニタリングすることで「ノウハウ」は構築されていきます。
不動産投資における判断基準を「持っている人」と「持っていない人」では、運用成績そのものに「差」が生まれてくるのです。

不動産投資における数字のチェックポイントとは?

不動産投資における数字のチェックのやり方には、決まりがありません。だから、やり方が分からない人が続出するのでしょう。

これから紹介する方法は、あくまで和不動産のチェック方法ですが、今後の「投資における判断基準」と「ノウハウ構築」のお役にたてればと考えています。
不動産投資家が意識すべき数字は、主に「資産」と「不動産投資における数字の変化」「確定申告書の作成」の3点です。
ここについて、細かく確認していきましょう。

まずは、「資産」についてです。
「資産」で細かく確認しなければいけないことは、大きく2つ。
1つは、毎月の「収入」と「支出」のバランスです。これは、一般的な家計簿でも十分代用できます。ここで大事なことは、自分がどれだけ稼げるのかを把握することです。マンション投資を実施する大きな目的は、毎月のキャッシュフローを増やすことになります。つまり、「稼ぐ力」を年々つけて、定年までにより多くのキャッシュフローを得ることが、老後の備えとしての不動産投資では大事なことなのです。
その「稼ぐ力」をモニタリングし、投資の成果を喜びに変えて投資のモチベーションを維持することが、成功への第一歩とも言えます。

2つ目に確認すべきポイントは、「資産」の内訳です。「資産」とは、「資本(いわゆる預貯金や株など)」と「負債(借り入れ)」によって構成されます。手っ取り早く「資産」を増やすには、借り入れをし規模の利益を得るスケールメリットを活用した運用で、キャッシュフローを増やすことが効果的ですが、定年までに返済しきることも重要で、そういったバランスを取るためにもモニタリングが必要になるのです。
定年までに自分が必要なキャッシュフローを得られるか否かは重要なポイントで、それによって借り入れの総額も決まってきます。
資産や年収をトラッキングすることで、「自分があとどれだけお金を借りられるのか?」や「余剰資金を再投資の資金に充てる判断力」が磨かれ、将来に向けたライフプランが立てやすくなるのです。
これは、企業会計における「損益計算書(PL)」「貸借対照表(BS)」「営業報告書(キャッシュフロー計算書)」にあたる大事な数字で、不動産投資だけでなく資産運用すべてにおいて重要な数字ですから、しっかりと把握することをお勧めいたします。

次にトラッキングしたい数字は、物件1部屋ごとの運用成績です。
具体的には、「キャッシュフローの変化」と「自己資金の投資額とその効果」を把握することになります。
そのポイントを確認していきましょう。まずは、「キャッシュフローの変化」についてです。
不動産投資においてキャッシュフローは変化しやすく、その時々の数字をしっかりと把握することが必要になります。
キャッシュフローは、「家賃の増減」「金利の上下動」「管理費修繕積立金の増減」で影響を受けるため、「何によって変化が起こったのか?」をしっかり把握することで、ノウハウも貯まっていくのです。
「家賃の増減」「金利の上下動」「空室期間」「修繕費用」などを記録しておけば、リスクに対して過敏に反応することもなく、適切な投資活動が可能になってくるでしょう。
次は、「自己資金の投資額とその効果」についての確認です。
不動産投資のオーナーであれば、自分が投資活動において「いくら投資して、いくら回収したか?」は、最終的な利益を確定するために必要な数字ですが、意外とこの記録を実施していないオーナーが多くいることを忘れてはいけません。
これも、管理のやり方が分からないという弊害です。
不動産投資成否のポイントは、しっかりと自分の投資活動を「把握している人」と「そうでない人」で分かれます。
どんぶり勘定では、上手くいくものも上手くいきません。そして、「自己資金の投資額とその効果」について記録することが重要なのは、マンション投資によって得た収益を再投資することで、マンション投資の運用効率が格段に上がるからです。
これを「複利効果」と呼び、得た収益をそのままにせず、再び投資に回すことによって収益は雪だるま式に増えていくようになります。
「繰上返済」「リフォーム」「頭金に対するレバレッジ効果」「借換による投資対効果」に対し、いくら投資しどれだけのリターンがあったかをトラッキングしていくことで、何をやればどのくらいリターンを得られるかのノウハウが貯まるのです。
リターンは、「ROI(%)=投資によって得られる年間キャッシュフロー÷投資金額×100」で計算できます。
細かい投資を繰り返しているオーナーがより多くの収益を得ているのは、雪だるま式に収益を増やしているからです。
1回の投資における費用対効果をしっかり記録し、何をすれば効果的なのかを把握することで、投資効率は上がっていくことでしょう。

この数字は、もちろん売却の際にも重要で、「当該物件に使った投資額」+「ローンの残債」+「売却にあたってかかる費用(ローン返済手数料や税金等)」-「今まで回収した収益」の合計金額より、売却価格が高くならないと損をすることになります。
しかし、自分の投資活動における金額を把握していなければ、この数字を算出することもできません。
そういった意味でも、1部屋ごとの「キャッシュフローの変化」と「自己資金の投資額とその効果」をトラッキングすることは、収益を上げるためにも基本的なことですので、しっかり把握しておくことが重要です。

出納帳をつけ現金の流れを確認しよう!

多くのオーナーは、確定申告書を作るための資金の流れは理解しています。
ここで、注意することは、確定申告は税金の計算をするためのものであって、資金の流れを記録しておくものではないということです。
しかし、確定申告書は毎年提出しなければいけないので、覚えておく必要もあります。
お金の流れを把握するには、「出納帳」をつけることで身につくでしょう。
確定申告も大変なのは、初年度の減価償却の計算になります。あとは、出納帳をしっかりつけておけば対応可能になり、お金に対するリテラシーも高まります。
お金の流れを把握していれば、不動産投資における費用感や収入に対する感覚も高まっていきますので、お金の流れを記録することは、ノウハウを身につける意味でも必要です。

これらの数字をトラッキングし、戦略を立案しよう!

「資産」と「不動産投資における数字の変化」「確定申告書の作成」が理解できるようになれば、仮説が立てられ「収益改善」や「問題解決」などの局面で、具体的な解決策を導き出すことができるようになるでしょう。
マンション投資において重要なことはたくさんありますが、長期的に収益を上げていくためにも「数字管理のやり方」も必要なスキルになってきます。

自身の投資活動を進めていくにあたっての判断基準は、「勘」や「他人からの助言」も必要ですが、より精度が高く公正な判断基準になるのは、あくまでも数字です。
逆に言うと数字管理のやり方さえしっかり理解していれば、マンション投資で収益を上げるノウハウは、おのずと理解できることでしょう。

そのノウハウを得ることこそが、オーナーとしての財産になるはずです。

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