マンション投資を成功へ導く3つのポイント


マンション投資の立地選びは、通勤時間に着目しよう!

立地選びは重要!駅前と住宅地の差が顕著に。

近年の街づくりのトレンドは、「コンパクトシティ」です。

「コンパクトシティ」とは、2014年に改正した都市再生特別措置法に基づく枠組みで、住宅や商業施設、交通機関、公共施設などの都市機能を、中心市街地に集約する都市計画の総称になります。国交省が立地適正化計画制度を創設し、人口減に悩む地方都市に向けて推進している国策です。

今後の日本における都市計画は、コンパクトシティ構想により、駅前を中心とした利便性の高い地域である「立地適正化計画区域内」と、そこから外れた利便性の低い地域に分かれます。

国策としてそのような政策が取られているのであれば、今までと同様に駅から近いエリアに物件を所有することのメリットは高まることでしょう。

本記事をご覧いただき、立地選びの重要性について知っていただければ幸いです。

通勤時間の短さは、もはや【価値】

入居者の生活環境が大きく変わることで、賃貸市場や不動産投資市場は大きく変化するのですが、唯一変わらないものと言っても過言ではないのが、通勤に便利だという「駅からの距離」と「通勤時間」です。

逆に、スマートフォンにより買い物の利便性が向上したことにより、『通勤時間が短い』という付加価値は、さらに高まったようにも思われます。

『通勤時間』に注目してみると、立地選びのヒントが見えてくるはずです。次に投資用物件を購入する際に立地選びで困らないよう、早速確認していきましょう!

社会人が求める通勤時間で分かる、立地選びのヒント

まずは、下の表をご覧ください。

都内に通勤する20代社会人を対象とした「自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当」についての調査によりますと、20代の社会人では、通勤時間でいうと平均24分、駅数でいうと5駅以内に自宅があることが望ましいという統計結果が発表されました。

不動産投資 通勤時間

部屋選びの流れにおいて初めに決まっていることは、勤務先の最寄駅です。

そこから通勤時間を逆算して、「5駅」・「25分」といった「検索」がされます。つまり、物件購入の際の立地選びは、「オフィス街から逆算して5駅程度」「通勤時間は30分以内」のエリアで行えば、入居者に困ることはありません。

2017~2021年において、オフィスビルの供給予定が一番多いのは、「大手町・丸の内・有楽町」のエリアです。このエリアは、2位の倍以上の供給面積を誇っています。次いで多いのが、「虎ノ門・新橋」エリア、その次に「渋谷」と続いていくのです。

ちなみに、2012~2016年に一番多くオフィスビルが供給されたのも「大手町・丸の内・有楽町」のエリア、次いで「八重洲・日本橋・八丁堀」、「赤坂・六本木」と続きます。

そのため、立地選びの際は、最寄駅に千代田区・港区・中央区と渋谷にアクセスしやすい路線が通っている場所を選べば、通勤時間を重要視する20代社会人の入居需要を満たすことができるのです。

つまり、都心3区とその周辺区に、賃貸重要は集約されています。

オフィスビルの供給が多い「大手町・有楽町(日比谷)」に、5駅以内に通勤できる駅をまとめたのが、下の図になります。

不動産投資 通勤範囲

大手町を通る路線は「東西線」「半蔵門線」「千代田線」「丸ノ内線」「都営三田線」です。

「東西線」で大手町まで5駅は、「東陽町」と「早稲田」
「半蔵門線」では「錦糸町」と「青山一丁目」
「千代田線」だと「西日暮里」と「赤坂」
「丸ノ内線」では、「茗荷谷」と「赤坂見附」
「都営三田線」だと「千石」と「三田」になります。

有楽町から「有楽町線」で5駅は「辰巳」と「飯田橋」で、連結している「日比谷」から「日比谷線」で5駅は「茅場町」と「恵比寿」となるのです。

そのため、物件購入の際の立地選びは、こうしたオフィスビルの供給が多いエリアに近い、いわゆる通勤時間が短く済む駅の近くで物件を所有できれば、入居者に困ることも少ないでしょう。

このように、物件の立地選びは、再開発地域から5駅程度を目処に検討していくことが大事なのです。

また、近年単身赴任者が増えています。総務省の「就業構造基本調査」(上図)によると、平成24年の単身赴任者は推計約99万人、女性も15年前から約9割増え、19万人と増加傾向です。

特に、子どもがいる世帯に関しては、単身赴任を選択することが増え、40代では約4割の割合で単身赴任を選択しています(上図参照)。

ものづくりの機能が海外に次々と移転しているなか、単身赴任先は首都圏に集中しているのも特徴です。以前の日本に比べて、子どもの教育環境に重きが置かれているなか、ご主人が単身赴任しなければならないという状況は仕方が無いことかもしれません。

その他にも、女性の社会進出が進んでいるため、配偶者の仕事の都合で別居を選択することや、ご両親の介護で転勤ができないといった家庭も多いでしょう。日本人のライフスタイルが多様化した現代では、単身赴任という選択肢は今後も増えてくる可能性が大きいと言えます。

単身赴任が増加傾向のなか、どのような物件が選ばれるのでしょうか。仕事のために単身赴任するわけですから、ほとんどの人が独身の時のように、通勤時間が短く済むところに住まいを求めます。そのため、都心の1K 物件や1LDK の物件が選ばれるようになることが多いのです。

そして、単身赴任は一人暮らしの引っ越しと違い、家具家電を一から揃え直さなければなりません。企業や単身赴任者は、家具家電を買う一般の賃貸契約よりも家具家電つきの物件に住んでもらった方がトータルのコストが抑えられるため、そちらの方を選択する傾向があります。

そういった意味でも、家具家電が元からついているマンスリーマンションを法人契約で賃貸契約することが多く、人気が集中するのは至極当然のことです。そういったマンスリーマンションも、ワンルームマンションのオーナーから第三者に又貸しできる転貸借という契約形態で借りられていることがほとんどになります。

つまり、単身赴任者が増えれば、マンスリーマンション会社からの賃貸ニーズも高まるため、都心ワンルームマンションの賃貸需要は、ますます高まることでしょう。

一人暮らしが増えているから賃貸ニーズが増えているのはもちろん、単純に住まいとしての枠組みから外れたショートステイやホテルの代わりとしても、ワンルームマンションの需要は高まっているということです。もちろん、そういったニーズの恩恵を受けるのは、単身赴任者が多い大企業の周辺であることは間違いありません。

そして、単身赴任者が増えることで通勤時間を重要視する人口も増加するため、やはり立地選びは不動産投資において非常に重要と言えるのではないでしょうか。

立地選びの重要性も解説!和不動産の不動産投資セミナー

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