不動産は相対取引！買いやすい環境が流動性を高める！
一般的に投資は、商品購入後、「運用」「売却」を経て利益が確定するものです。
運用益を「インカムゲイン」、売却益を「キャピタルゲイン」と呼びますが、保有している資産の価値が上がることを「含み益」、価値が下がることを「含み損」と言います。マンション投資もこれと同様に、物件購入後から運用を開始し、売却を経て初めて利益が確定するのです。
逆に言うと、売れなければマンション投資はやめられず、キャピタルゲインを得ることも叶いません。
不動産は数ある資産運用の中でも、流動性の低さという点がリスクと言えます。最近の不動産投資失敗事例の多くは、家賃が獲得できない上に、物件を売却しても大幅な損がでるため、売却できないという点が非常に大きな問題なのです。そのため、不動産の中でも買主が買いやすい環境にある物件を選択することで、流動性の低さといったリスクに対するヘッジをすることが重要になります。
不動産売買は、相対取引。売りたい人と買いたい人の条件面での折り合いがつくことで、初めて取引が成立し、キャピタルゲインを得ることができるのです。
もちろん、折り合いがつかなければ、売主は物件をいつまでも売ることができず、キャピタルゲインを得ることはできません。
そのため、不動産投資では、物件を購入する際のこだわりはもちろん重要ですが、売却する時に次の買主が買いやすい物件であることを配慮することも必要になります。
ここで重要なポイントは、価格帯です。皆様もご存知のように、2015年1月より相続税の改正が行われました。そして、相続税の納税を回避するために、地方の農地に多くのアパートが建築されたのです。地銀を中心とした金融機関は、相続税改正を融資のチャンスとみなし、こぞってアパートに融資を実行しました。
その結果、金融機関のアパートに対する融資残高は、あのバブル期の融資残高を超えてしまったのです。これを問題視した金融庁は2017年4月頃から、不動産投資向けの融資に対して、厳しくするよう金融機関に通達しました。
具体的には、空室率を考慮した頭金が必要になり、多くの金融機関で物件評価額の70％程度に融資が抑えられるようになったのです。
これにより買主は、物件価格と物件評価額の差額分を頭金として用意できなければ、物件が購入できないということになります。
下図をご覧ください。
仮に、売主が8000万円で売りたい物件があったとします。
もし、金融機関から頭金3割を要求されたら、買主は頭金として2400万円を用意することが必要です。
2400万円という頭金は、一般のサラリーマンが簡単に用意できる金額ではありません。そのため、この話は破談になってしまいます。そして、売主は売れる価格まで、売値を下げる必要があるのです。
一方で、ワンルームマンションであれば法定耐用年数も47年間あり、次の購入者が収益を得られる期間も長期に渡るため、頭金が「0円」でも融資を実行してくれる金融機関もあります。
（建物の法定耐用年数はざっと言って、軽量鉄骨造で19年、木造で22年、重量鉄骨造で34年、RC造で47年などとなっており、マンションに多いRC造が一番長くなっています。）
2018年5月からは、ワンルームマンションに対して、最長45年の融資を実行する商品も誕生しました。
このことから、一般的には厳しくなりつつある融資ですが、ワンルームに対しての融資は緩和傾向にあると言えます。もし仮に頭金が3割必要になっても、600万円程の金額であれば数千万円の頭金が必要な取引に比べ少額で済むため、払える人が増えるのです。
つまり、次の買主が買いやすい環境というのは、不動産の売買に大きな影響を与えます。
そのため、次の買主が買いやすい中古のワンルームマンションは流通が活発で、2016年の首都圏のワンルームマンション流通件数は、8万2595件もの取引がありました。
これは、15年前の取引数の約12倍の取引数なのです。
「物件の流動性が高い」とは何か？
流動性が高い不動産を選ぶポイントは、2つあります。それは、「①多くの人が購入しやすい物件」「②多くの人が求めている物件」です。
そのポイントについて、説明していきます。
①多くの人が購入しやすい物件
最初のポイントである多くの人が買いやすいということに対して、説明していきたいと思います。
相続税対策は、最終的に物件の売却や収益を確保することで、相続前と同じ資産額に復元していくことが大切です。物件を売却するということは、次に購入する人がいて初めて売却することが可能です。
そのため、流通量が多い種類の物件を選択することが、売却しやすい物件選びの第一のステップになります。その点でいえば、平成28年の新築ワンルームマンションの供給が1万1168戸なのに対し、平成28年の取引事例が年間8万戸超と新築市場に比べ約8倍の流通量を確保できている首都圏の中古ワンルームマンション市場は、売却しやすい不動産取引市場の1つと言えるでしょう。
取引量の多い市場というのは、流動性が高く現金化しやすいという特性があります。現在、首都圏の中古ワンルームマンション経営が選ばれている理由は、大きく2つです。1つは、相続税対策が活発になっていること、もう1つは、国民的社会問題になりつつある老後破産を回避するために、多くのサラリーマンが中古のワンルームマンション経営により入る家賃収入で、老後の対策を開始しているからになります。
多くの人が参入しやすいマーケットということは、流通量が活発になるため売却がしやすいということになります。また、融資を受けやすいというのも大きなポイントです。サラリーマンであればほとんどの人が融資を受けられるため、誰もが参入しやすいマーケットと言えます。アパートが一部の資産家や地主のマーケットということを考えれば、誰でも参入できるマーケットである中古ワンルームマンション市場の方が流通量は多くなるのは至極当然のことです。
②多くの人が求めている物件
2つ目の理由である、多くの人が求めているということですが、元来、日本人が好む投資とは、元本保証のようなディフェンシブな投資になります。
和不動産が行った老後に関するアンケートでも、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」の方が「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」に比べ圧倒的な差をつけて好まれました（上の図参照）。
不動産投資において大きなリスクを3つ挙げるとすれば、「①空室」「②家賃の下落」「③購入後の修繕費用」になります。空室と家賃の下落は、立地に左右されることがほとんどです。先ほど説明したように空室率が急上昇している地方では、家賃を下げることで入居率を上げていく方法以外の選択肢はほぼありません。そうであれば、需要が高く空室率が低い都心のワンルームマンションの方が、買主から好まれることは明白です。
さらに、アパートなどの一棟物件は、建物の共用施設から室内まで自分でメンテナンスが必要でコストがかかるのに対し、区分マンションの場合には共用部分は管理組合で共同管理しているため、毎月の管理費、修繕積立金という固定費を支払うことで突発的な費用負担も防ぐことができます。アパートなどの一棟物件と区分のワンルームマンションは、同じ不動産投資でも運用状況が大きく異なるのが特徴です。
もちろん、購入後の追加費用がかからないことを前提にした場合、上記のとおり、都心のワンルームマンションの方が確率は少ないと言えます。そのため、多くの人がワンルームマンション経営を始めるためにワンルームマンションを購入するので、年間8万件の流通事例が生まれるのです。
ここまでのまとめ
流動性を上げるためには、多数決で多い方を選択していくことが重要です。
融資を受けやすいマーケットかつリスクの少ない物件といったポイントが、流動性を上げるには大切な要素と言えます。そういった視点で、物件選びをすることも大切なのではないでしょうか。
大人気！和不動産のマンション投資セミナー
和不動産の不動産投資セミナーでは、東京23区のワンルームマンションを選ぶべき理由や不動産投資の注意点、マンション投資成功のコツなどはもちろん、調査して分かった、利便性が良く賃料相場が下がりにくいエリア、災害に強いエリアなど、さまざまなテーマで解説しています！
このページを読んでマンション投資に興味を持たれた方は、ぜひ一度当社セミナーへご参加ください！知識をつけられるのはもちろん、マンション投資を始めるにあたって参考になる内容が満載です！
全国から参加可能なオンラインセミナーも開催中です。自宅で気軽にプロの話を聞いてみませんか？
セミナー開催予定一覧は、下記よりご確認いただけます！
無料個別相談も実施中！
和不動産では、お客様の不動産投資への不安を少しでも安心に変えるため無料個別相談も実施しております。
「マンション投資が節税になるって本当？」「実際に成功している人のデータを見てみたい」といったマンション投資に関する疑問や要望はもちろん、「老後破産を回避するために準備をしたいが、最適な方法が知りたい」など、お金についてのお悩みも、ぜひ無料個別相談で専門家の私たちにお話しください！
また、無料個別相談では、ワンルームマンションを所有しているオーナー様のモデルケース資料をお見せすることが出来ます。
マンション投資をご検討されている方にとって、きっと参考になるはずですので、ぜひ一度無料個別相談へお越しください。
オンライン相談も実施しておりますので、ご希望の面談形式をお選びいただき、お申込みください！
