不動産投資市場が大きく変化するのは法令改正
不動産投資市場は、法令改正に大きく影響を受けます。
東京23区において、それぞれの条例により、ワンルームマンション規制（新たなワンルームマンションの建築許可についての規制）があります。
規制の詳細内容は後述しますが、「一戸あたりの最低専有面積」や「総戸数に占める専有面積が一定以上の物件割合」、「ワンルームマンションの建築主に対して、一定の税金を課税」などが規制内容に含まれています。
これは、簡単に言えば、ワンルームマンション規制が存在する限り、新築ワンルームマンションの建築が難しいということです。
また今後東京では世帯数が増えると言われており。一人世帯は今後増え続けると言われ単身者向けのワンルームマンションの需要は大きくなると考えられますが、ワンルームマンション規制がある限り都心にワンルームマンションは増えないので競合の賃貸物件が増え賃料が下がるリスクや空室のリスクを気にする必要もありません。
近年、不動産投資市場に大きな影響を与えた代表的な法令改正は、2007年の「税源移譲」、安倍政権が誕生して生まれた「国家戦略特別区域法」そして、2015年1月から施行された「相続税改正」です。
法令改正と資産価値の関係
法令改正は、不動産投資市場大きく影響を与えると前述しました。ここでは、法令改正が不動産資産価値にどのような影響を与えるのか確認していきましょう。
●国家戦略特区法
まずは、安倍政権が発足して施行された「国家戦略特区法」の影響です。
「国家戦略特区法」は、さまざまな分野で規制緩和を実施し、経済成長を促進させていくという狙いのもとに生まれました。
マンション投資市場に影響を与えたのは、そのうちの都市再生・まちづくりの分野で、具体的には国土交通省が主導する「大都市圏での高層ビル建築規制緩和」と厚生労働省が主導する「民泊」です(下図参照）。
国土交通省が主導する「大都市圏での高層ビル建築規制緩和」は、特区エリアにおける容積率の緩和をワンルームマンション規制で認め、再開発を促進することが目的です。
本来の容積率以上の大型ビルが建築されれば、その地域のランドマークになり、上場企業を中心にそのビルへ新しいテナントとして入居します。その開発エリアが分かっていれば、マンション投資家にとって、逆算して購入するエリアを決定できるメリットが享受されます。
この「大都市圏での高層ビル建築規制緩和」を受け、ワンルームマンション規制の対象となった東京都でも「東京発グローバル・イノベーション特区」という計画のもと、再開発エリアを認定し開発を実施中です（下図参照）。
具体的なエリアは、「大丸有（大手町・丸の内・有楽町）」「竹芝」「品川駅周辺」「六本木・虎ノ門地区」「渋谷駅周辺」「新宿駅周辺」「池袋駅周辺」になります。これらのエリアに5駅程度で通勤できる物件を購入しておけば、再開発により将来的な入居者の確保も期待できるでしょう（下図参照）。
再開発は答えが出ていますので、ワンルームマンション規制のおかげで、都心のワンルームマンションは希少価値が高まり、需要が高まっていく可能性が高いのです。そして、高い需要を維持できれば資産価値も高い水準を保つことができると言えるでしょう。
また、都心のマンションでも人気の高い賃貸物件の条件としてインターネット無料化、24時間ごみ出し可、防音、断熱に優れたマンションが選ばれるようになりました。賃貸物件の条件のニーズの変化の背景にはスマホの普及があります。買い物はネットショッピング、コミュニケーションはSNSと生活が変化していったからです。
●民泊
次は、厚生労働省が主導する「民泊」です。
この「民泊新法」ですが、2018年6月に正式に施行されました。
民泊とは、訪日外国人が急増しているなかホテル不足が懸念されているため、一般の住宅を宿泊施設として利用することを認めるという主旨の法律です。この民泊ですが、2018年6月以前は違法でトラブルの温床になっていたため、正式に法令化されました。
しかし、23区内では、各区が条例で住宅街での民泊を制限する動きが出てきています。こういった動きになるには原因があり、その引き金になったのが「税源移譲」という法令改正がきっかけなのです。
●税源移譲
「税源移譲」は、2007年に実施された税制改革で、中央から地方自治体に税の分配をやめ、地方税（住民税）の割合を強め、地方自治体の独立性を強めるという法令改正です。
これにより、地方自治体の財源は、「住民税」「法人税」「消費税」などがメインになりました（下図参照）。
そのため、各自治体は株式会社のように財源確保のため独自の条例を作り、ワンルームマンション規制を施行し、効率よく財源を確保するようになりました。特に23区の中心部では、道路を拡張し容積率の高い建物が建築しやすくなるような、都市計画と再開発を実施しています。
容積率を増やせば、区の面積は倍増し、より多くの固定資産税や都市計画税を得ることもできますし、多くの住民に住んでもらえれば住民税も確保できるのです。
そしてやはり、住民が増えることで需要が高まれば、おのずと不動産の資産価値も上昇すると言えるのではないでしょうか。
このように、自治体は効率よく財源を確保できるような政策を進めています。こういった流れから生まれたのが、「ワンルームマンション規制」です。
そのため、土地が余っている自治体では多くの住民に住んでほしいため人の誘致に積極的ですが、土地が限られている自治体では住む人の選別を行っているといっても過言ではありません。
人が集まる自治体にとって、ワンルームマンションが次々に建築されてしまうのは、不都合なのです。
都心でペンシルマンションの建築が困難になれば、土地の確保が難しくなり自然と23区の外側に建築が広がります。さらに23区内でのワンルームマンション建築がワンルームマンション規制のために困難になったデベロッパーは、川崎や横浜に新築のワンルームマンションを建築するようになりました。
しかし、供給が増えすぎたことにより、川崎市もワンルームマンション規制の改正を検討しているようです。
ワンルームマンション規制のため、都心にワンルームマンションの新規建築が困難になり、既存物件の資産価値が向上しています。
民泊が23区内の住居地域で制限され始めているのは、これと同様の理由です。
これも、「税源移譲」という法令改正の影響と言っても過言ではないでしょう。
●相続税改正
最後に伝えるのは、2015年1月から実施されている「相続税改正」です。
相続税改正は下図のように、2015年1月から相続税の基礎控除が4割減ることにより、これまで以上に相続税を納める人が増えるという内容の法改正です。
国税庁の調査によりますと実際に相続税改正前と比べ、相続税の納税者は約1.8倍になりました。そのため、納税回避のためにアパートを建築する人が増え、アパートの空室問題がニュースでも取り上げられたことは、皆さまも記憶しているのではないしょうか。
これにより、相続税対策をしたいけれども、地方の物件は空室率も高いため、建築そのものを見直している人も多くいます。そういった相続税対策検討者が、入居率の高い物件を求めて、ワンルームマンション市場にも流入してきているのです。
ワンルームマンションは、売買価格に対し相続税評価額が約5分の1まで圧縮できるため、今後も相続税対策として重宝されるでしょう。
市場への資金流入が増えるということは、物件を所有しているオーナーは物件を売却しやすいということになります。不動産におけるデメリットである流動性の低さも、ワンルームマンション規制のおかげで都心では取引が活発になることで解消されるでしょう。
このように、法令改正は不動産投資市場に与える影響が、非常に大きいのです。これらの法令改正のワンルームマンション規制を味方につけているのが都心のマンションで、恩恵を受けていないのが地方のアパートというのが現状のように思われます。
立地によっては生産緑地の解除による影響も受けるでしょうし、今後新たな法令改正があった場合にも不動産市場は少なからず影響を受けます。
ポイントは、早めに情報をキャッチし、その法律による影響を良い方に作用させることです。
それができれば、法令改正（行政）から受ける恩恵は、少なくないでしょう。
和不動産のマンション投資セミナー
和不動産が開催するマンション投資セミナーでは、不動産投資のメリットだけでなく、空室リスクなどの注意点を初心者にもわかりやすく解説いたします。弊社代表、仲宗根が講師を務めるものも多数開催中！
今回ご紹介したように、法令改正は、ワンルームマンション規制などのように不動産の資産価値を上げてくれることもあります。ただ、資産価値を保つことはオーナー自身でも可能です。
弊社セミナーでは、「資産価値を保つためにはどんなことをすればいいのか」といった具体的な方法を解説したセミナーも開催しておりますので、ご興味がありましたらぜひご参加ください！
また、日本全国からご参加いただけるオンラインセミナーも多数開催しておりますので、外出を控えたい方、遠方にお住まいで東京まで出向くのが難しい方は、オンラインセミナーをご利用ください。
実際にセミナーにご参加いただいた方からの口コミを、一部ご紹介いたします！
■40代男性
メリットしか教えてくれないセミナーとは違い、それぞれの不動産投資のデメリットも知ることができました。実際のオーナーさんのお話をもとに解説していて、とても参考になりました。
■30代女性
グラフや図等、データが豊富で納得できました。買うまでのお話だけでなく、買った後のお話も知れたので良かったです。
■50代男性
不動産初心者の私でも分かりやすい内容でした。何故失敗したのか理由を知ることができ、今後不動産投資を始める際の参考になりました。
これから不動産投資を始める方からベテランオーナー様まで幅広くご好評いただいておりますので、ご興味がございましたらぜひ一度ご参加いただき、不動産投資のプロの話を実際に聞いてみてください♪
セミナー開催予定一覧は下記よりご確認いただけます！
無料個別相談も実施中！
和不動産（千代田区神田須田町1-7-9VORT秋葉原maxim7・8階）では無料個別相談も行っております。
セミナーだけでは理解できなかった、さらに詳しく知りたい点を専門家にお気軽にご相談いただけます。それ以外にも、お金の貯め方や使い方、銀行からの融資や老後破産・相続税対策などのお悩みもお伺いします。
また、弊社がおすすめする投資用マンションは、基本的に資産価値が下がりにくいエリアに建つものばかりです。「資産価値を維持できるエリアを教えて欲しい」「資産価値が下がるときはどんなときなのか知りたい」「どんなときに資産価値が上がるの？」といったご相談・ご質問はお任せください！
基礎知識がなくても、不動産投資入門者向けに徹底解説したセミナーも開催しておりますので是非ご参加して下さい！
まずは、お客様の資産状況に合わせた人生のプランをご提案させていただきますので、お気軽にご予約いただければと思います！
和不動産公式LINE お友だち募集中！
和不動産では、公式LINEのお友だちを募集しています！
公式LINEでは、物件情報・マンション投資お役立ち情報などを配信中。もちろん、ワンルームマンション規制によって資産価値が維持しやすい「都心築浅中古ワンルームマンション」の物件情報も多数配信しております！
気になる物件や情報がありましたら、LINEのトーク画面からでも構いませんので、ぜひ一度お問い合わせいただければと思います。
また、トーク画面のメニューから、セミナー・無料個別相談のお申込みや、公式サイトへのアクセスも可能です！
この機会に和不動産公式LINEアカウントをお友だち登録して、効率的に不動産投資の知識を得ませんか？
たくさんのお友だち登録、お待ちしております！
