不動産には都市計画という別の地図もある
今まで不動産では「都心」と「郊外」など、大まかにエリアは分けられていました。
和不動産独自の分析では分析首都圏の不動産は「5極化」されており、エリアごとでも大きく特徴が異なるのです。
都心では道路を拡張し、容積率の高い建物を建築するための都市開発が行われています。
不動産には、私たちが普段目にするマップの他にも都市計画という地図があり、下図のように用途地域ごとに分かれ、その地域ごとに建てられる建物が決まっているのです。
※用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことが目的。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもの。都市計画法に基づいて、おおむね5年に一度、全国一斉に用途地域は見直される。
そのため、地域に適した都市計画を決定し、建てられる建物を決め、都市開発を行っていくのが通常になります。
建築物は、用途地域による建築の用途制限がかけられており、多くの地域では駅の周りに商業地域や近隣商業地域を指定し、少し離れたところに住居地域を配置することがほとんどです。
つまり、都心のオフィスに通勤するサラリーマンは、駅近物件に住みたいというニーズが多いため、駅前に建つマンションを住居として選ぶことが多くなります。このように、これからの不動産はエリアだけでなく、用途地域も含めて土地を検討することが求められているのです。民泊も23区の住居地域では制限されるため、民泊に利用できる地域の価値も維持されやすくなります。
一方で、住居地域に建築されるアパートは、ライバルが増えやすいため資産価値を維持しづらくなるなど、用途地域を選ぶことは今後の投資計画に必要不可欠と言えるでしょう。
また、物件の売却を考えた場合、法定耐用年数が長いＲＣ（鉄筋コンクリート）造の物件の方が、将来的に価値を維持しやすいと言えます。
そもそも、住居専用地域に高層のＲＣ物件は、ほぼ建築されません。その逆で、800％の容積率があるのに木造のアパートを建築する人はいないのです。
用途地域は、地域の特性によっても決め方が大きく異なります。例えば、千代田区のようにオフィスや省庁が多く建築されているエリアであれば、住宅街を増やすという都市計画ではなく、オフィスやビル・高層マンションが建ちやすいような都市計画を行います。そして、都心に行けば行くほど駅は密集していくため、必然的に商業施設やオフィスの需要が高まるのです。
そういった都市計画が行われることで、その地域における利便性も向上し、人が集まるというサイクルが生まれます。そのため、人が集まりやすいエリアで物件を所有することが、入居者確保の秘訣なのです。
利便性が高く人気のエリアがどこなのか？
それでは、「利便性が高く人気のエリア」とはいったいどこなのでしょうか？
2018年に都が発表した地震危険度ランク図(下図)をご覧ください。
これは、建物倒壊危険度と火災危険度に災害時活動困難度を加味した総合危険度の測定結果です。
一般的に地震による災害は、住宅密集地で被害が高まると言われています。
なぜなら、地震による倒壊から火災が発生し、近隣に火災が広がると考えられているからです。逆に、前面道路が広く火災の２次被害が少ないエリアは、ビルが立ち並ぶエリアになります。前面道路が広いということは、災害時に火災が広がるリスクが低いので、高い容積率であるビルの建築が認められているのです。
もちろん、ビル建築の際には、最低鉄骨造以上の構造体になるため、そもそも地震に対する耐久性がある建築物が建ちます。そのことを前提において、マップを確認しましょう。色が濃くなるにつれて、地震に対するリスクは高まります。
色が薄いエリアは、千代田区や中央区です。
オフィスビルが多く立ち並ぶエリアでは、地震や災害に対するリスクも低く、さらに通勤の便が良いことや商業施設も充実しているので、人が集まりやすいエリアとも言えます。マップ上には、大江戸線の線路を書き加えていますが、この周辺も地震被害の想定が少ないエリアです。もしかしたら、大江戸線を作る際に、災害リスクも考慮して作ったのかも知れません。
逆に災害リスクが高いエリアは、木造住宅が密集している23区でも外側のエリアです。
災害リスクが高い住宅街ということは、このエリアはアパートが建築され、ライバルが増えやすいエリアと考えても良いでしょう。文京区や新宿区も住宅密集エリアは多く、道路の整備が遅れている場所も多いのです。
こういったエリアは地権者が多く、開発がしにくいという側面もあります。つまり、開発が進まないということは、利便性は向上しません。
このように、商業地域と住居地域では、利便性という意味で大きな差があります。そして、RC物件と木造物件では、災害時におけるリスクが大きく変わるのです。
今後の不動産投資で失敗しないためには、入居者の確保が第一条件であると私たちは考えています。不動産投資における運用で困っている人のなかには、利回り重視で入居者確保は二の次といった思考の人も多くいるのです。
入居者確保のためには、利便性が高く、安心して住める住居の提供が、不可欠ではないでしょうか。そういったことも考慮に入れ、用途地域と構造体にこだわっていただけたらと思います。
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