古い物件でも価値を維持できる

家賃の下落は、おおよそ2割程度!中古であればおおよそ1割!

不動産投資におけるリスクの1つに「家賃の下落」が挙げられます。当然、家賃が下がればキャッシュフローは悪化するため、家賃下落しにくい物件の方が収支は安定するのです。また、「どの程度、家賃が下落するか」の見通しがついていれば、将来的にも安心できるでしょう。次ページの図をご覧ください。エリア別・築年別・駅徒歩別にポータルサイトへ登録された相場の賃料をまとめたものです。これらを確認しておけば、将来的に賃料が「どれだけ下がるか」の予測もしやすいと思います。まずは、下図を確認していきましょう。

不動産投資 家賃

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23区のワンルームマンションを「都心3区」と「その周辺区」「23区の外側」の3エリアに分け、周辺区は「北側」と「西側」、23区の外側は「東側」と「西側」に分けてみました。すると23区のワンルームマンションは、新築から築30年超の家賃の下落率が、概ね2割程度という結果になりました。つまり、家賃が2割下がることを考慮に入れ、マンション投資を始めておくことが大事なことなのです。
さらに、古くなった場合のことも考慮して作成したのが、下図の表になります。

不動産投資 家賃下落

駅から徒歩5分以内の「バス・トイレ別」「オートロック有」「2階以上」のワンルームマンションの相場㎡賃料を、築年数別にまとめた表です。23区東側のエリアは例外になりますが、その他のエリアでは築5年未満の家賃相場に対して、築45年超の家賃相場でも80%以上の水準を維持しているのが分かります。都心3区が75%前後になったのは、このエリアに対する新築プレミアムが高すぎることが影響したのでしょう。一方で、東側3区の賃料下落が65%だった理由は、このエリアではアパートも供給されているため下落率も高かったと考えられます。23区東側のエリア以外でも、東京市部や千葉県、埼玉県、神奈川県では、今後アパートの供給が増えることが予想されていますので、競合が増え賃料の下落率が高くなることも考えられるため注意が必要です。23区の賃料下落率が抑えられているのは、23区に単身世帯が増加しているのに対し、ワンルームマンション規制の影響で供給が抑えられているため、下落率が緩やかになっているからだと言えるでしょう。
また、私が勧めている築15 年前後の中古ワンルームマンションは、築年数が経過してもより家賃の下落率が緩やかになっているのが特徴です。「築15年の㎡賃料」と「所有してから30年が経過した築45年超における㎡賃料」を比較すると、下落率は約10~15%の範囲に収まっています(23区東側は例外)。つまり、新築を購入するのではなく中古のワンルームマンションを購入することで、家賃下落リスクはより少なくなるということです。古くなっても賃料が維持できるということは、資産価値の維持にも繋がります。これは、所有物件を売却する時に、次の所有者も賃料収入を確保しやすいため、築年数の古い物件でも商品になるということです。将来的に賃料を得続けるにしても、売却するにしても、入居者が獲得できないエリアの物件は「商品」になりません。

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上図のように、ここ5年の「ワンルーム」「1Kマンション」の賃料相場が上がっているということは、物件の価値が上がっていることを意味しているのです。
賃料相場は将来的に変わる可能性もありますし、マンションの歴史から見てもオートロック有の築古マンションのサンプルが少ないので、あくまでも参考程度に捉えていただければと思いますが、23区に単身世帯が増加し続け、ワンルームマンションの供給が抑えられれば、今後も23 区内における家賃の下落率は緩やかなものになっていくでしょう。

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