マンション投資を成功へ導く3つのポイント


23区のワンルームマンションは家賃下落が抑えられる?

家賃下落はおおよそ2割程度!中古であれば概ね1割!

不動産投資におけるリスクの1つに「家賃下落」が挙げられます。

当然、家賃が下がればキャッシュフローは悪化するため、家賃が下落しにくい物件の方が収支は安定するのです。また、「どの程度、家賃が下落するか」の見通しがついていれば、将来的にも安心できるでしょう。

次の図をご覧ください。

これは、エリア別・築年別・駅徒歩別にポータルサイトへ登録された相場の賃料をまとめたものです。これらを確認しておけば、将来的に賃料が「どれだけ下がるか」の予測もしやすいと思います。

不動産投資 家賃

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東京23区のワンルームマンションを「都心3区」と「その周辺区」「23区の外側」の3エリアに分け、周辺区は「北側」と「西側」、23区の外側は「東側」と「西側」に分けてみました。

すると、東京23区のワンルームマンションは、新築から築30年超の家賃下落率が、概ね2割程度という結果になりました。つまり、家賃が2割下がることを考慮に入れ、マンション投資を始めておくことが大事なことなのです。

さらに、古くなった場合のことも考慮して作成したのが、下図の表になります。

不動産投資 家賃下落

駅から徒歩5分以内の「バス・トイレ別」「オートロック有」「2階以上」のワンルームマンションの相場㎡賃料を、築年数別にまとめた表です。

東京23区東側のエリア(足立・葛飾・江戸川)は例外になりますが、その他のエリアでは築5年未満の家賃相場に対して、築45年超の家賃相場でも80%以上の水準を維持しているのが分かります。東京都心3区(千代田・港・中央)が75%前後になったのは、このエリアに対する新築プレミアムが高すぎることが影響したのでしょう。

一方で、東側3区の家賃下落が65%だった理由は、このエリアではアパートも供給されているため家賃下落率も高かったと考えられます。23区東側のエリア以外でも、東京市部や千葉県、埼玉県、神奈川県では、今後アパートの供給が増えることが予想されていますので、競合が増え家賃下落率が高くなることも考えられるため注意が必要です。

東京23区の家賃下落率が抑えられているのは、東京23区に単身世帯が増加しているのに対し、ワンルームマンション規制の影響で供給が抑えられているためと言えるでしょう。

また、私たちが勧めている築15年前後の中古ワンルームマンションは、築年数が経過してもより家賃下落率が緩やかになっているのが特徴です。

「築15年の㎡賃料」と「所有してから30年が経過した築45年超における㎡賃料」を比較すると、家賃下落率は約10~15%の範囲に収まっています(23区東側は例外)。

つまり、新築を購入するのではなく中古のワンルームマンションを購入することで、家賃下落リスクはより少なくなるということです。古くなっても賃料が維持できるということは、資産価値の維持にも繋がります。これは、所有物件を売却する時に、次の所有者も賃料収入を確保しやすいため、築年数の古い物件でも商品になるということです。

将来的に賃料を得続けるにしても、売却するにしても、入居者が獲得できないエリアの物件は「商品」になりません。

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上図のように、ここ5年の「ワンルーム」「1Kマンション」の賃料相場が上がっているということは、物件の価値が上がっていることを意味しているのです。

賃料相場は将来的に変わる可能性もありますし、マンションの歴史から見てもオートロック有の築古マンションのサンプルが少ないので、あくまでも参考程度に捉えていただければと思いますが、東京23区に単身世帯が増加し続け、ワンルームマンションの供給が抑えられれば、今後も東京23区内における家賃下落率は緩やかなものになっていくでしょう。

築年数が経過しても家賃は安定する

入居者は、ほとんどのケースが建物の外観より、部屋の内部の印象で入居するかどうかを決めます。外観は、綺麗に越したことはありませんが、あまり関係ありません。一方で、部屋の内装が古臭くなっていたり、設備が一昔前のものであったりすると入居者の確保が難しくなってしまいます。つまり、住宅設備のグレードが年数の経過とともに下がっているなら、それに連動して家賃下落が起こるということです。

ただし、好立地かつ定期的なリノベーションを行っているマンションは、築年数を経過しても実質の坪賃料が1万円以上の家賃水準を維持しているというデータがあります(レインズの成約事例)。

部屋の内部をしっかりメンテナンスしておけば、家賃は高水準で安定し、購入時のプラン通りに収益が出るようになります。これが、中古のワンルームマンションを選ぶ理由です。

また、築15年前後のワンルームマンションを購入すれば家賃下落を抑えられ、リフォームによって家賃を上げることも可能です。特におすすめなのが、2000年以降に建築されたワンルームマンションで、はじめから家賃を高くとるために工夫して建てられています。アパートと違い、共用部分の清掃やメンテナンスを週3回程度実施すれば高品質を維持できるため、築40年でも内装に気を配れば、家賃8万円以上を維持することができます。

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