家賃下落はおおよそ2割程度！中古であれば概ね1割！
不動産投資におけるリスクの1つに「家賃下落」が挙げられます。
当然、家賃が下がればキャッシュフローは悪化するため、家賃が下落しにくい物件の方が収支は安定するのです。また、「どの程度、家賃が下落するか」の見通しがついていれば、将来的にも安心できるでしょう。
次の図をご覧ください。
これは、エリア別・築年別・駅徒歩別にポータルサイトへ登録された相場の賃料をまとめたものです。これらを確認しておけば、将来的に賃料が「どれだけ下がるか」の予測もしやすいと思います。
東京23区のワンルームマンションを「都心3区」と「その周辺区」「23区の外側」の3エリアに分け、周辺区は「北側」と「西側」、23区の外側は「東側」と「西側」に分けてみました。
すると、東京23区のワンルームマンションは、新築から築30年超の家賃下落率が、概ね2割程度という結果になりました。つまり、家賃が2割下がることを考慮に入れ、マンション投資を始めておくことが大事なことなのです。
さらに、古くなった場合のことも考慮して作成したのが、下図の表になります。
駅から徒歩5分以内の「バス・トイレ別」「オートロック有」「2階以上」のワンルームマンションの相場㎡賃料を、築年数別にまとめた表です。
東京23区東側のエリア（足立・葛飾・江戸川）は例外になりますが、その他のエリアでは築5年未満の家賃相場に対して、築45年超の家賃相場でも80％以上の水準を維持しているのが分かります。東京都心3区（千代田・港・中央）が75％前後になったのは、このエリアに対する新築プレミアムが高すぎることが影響したのでしょう。
一方で、東側3区の家賃下落が65％だった理由は、このエリアではアパートも供給されているため家賃下落率も高かったと考えられます。23区東側のエリア以外でも、東京市部や千葉県、埼玉県、神奈川県では、今後アパートの供給が増えることが予想されていますので、競合が増え家賃下落率が高くなることも考えられるため注意が必要です。
東京23区の家賃下落率が抑えられているのは、東京23区に単身世帯が増加しているのに対し、ワンルームマンション規制の影響で供給が抑えられているためと言えるでしょう。
また、私たちが勧めている築15年前後の中古ワンルームマンションは、築年数が経過してもより家賃下落率が緩やかになっているのが特徴です。
「築15年の㎡賃料」と「所有してから30年が経過した築45年超における㎡賃料」を比較すると、家賃下落率は約10～15％の範囲に収まっています（23区東側は例外）。
つまり、新築を購入するのではなく中古のワンルームマンションを購入することで、家賃下落リスクはより少なくなるということです。古くなっても賃料が維持できるということは、資産価値の維持にも繋がります。これは、所有物件を売却する時に、次の所有者も賃料収入を確保しやすいため、築年数の古い物件でも商品になるということです。
将来的に賃料を得続けるにしても、売却するにしても、入居者が獲得できないエリアの物件は「商品」になりません。
上図のように、ここ5年の「ワンルーム」「1Kマンション」の賃料相場が上がっているということは、物件の価値が上がっていることを意味しているのです。
賃料相場は将来的に変わる可能性もありますし、マンションの歴史から見てもオートロック有の築古マンションのサンプルが少ないので、あくまでも参考程度に捉えていただければと思いますが、東京23区に単身世帯が増加し続け、ワンルームマンションの供給が抑えられれば、今後も東京23区内における家賃下落率は緩やかなものになっていくでしょう。
築年数が経過しても家賃は安定する
入居者は、ほとんどのケースが建物の外観より、部屋の内部の印象で入居するかどうかを決めます。外観は、綺麗に越したことはありませんが、あまり関係ありません。一方で、部屋の内装が古臭くなっていたり、設備が一昔前のものであったりすると入居者の確保が難しくなってしまいます。つまり、住宅設備のグレードが年数の経過とともに下がっているなら、それに連動して家賃下落が起こるということです。
ただし、好立地かつ定期的なリノベーションを行っているマンションは、築年数を経過しても実質の坪賃料が1万円以上の家賃水準を維持しているというデータがあります(レインズの成約事例)。
部屋の内部をしっかりメンテナンスしておけば、家賃は高水準で安定し、購入時のプラン通りに収益が出るようになります。これが、中古のワンルームマンションを選ぶ理由です。
また、築15年前後のワンルームマンションを購入すれば家賃下落を抑えられ、リフォームによって家賃を上げることも可能です。特におすすめなのが、2000年以降に建築されたワンルームマンションで、はじめから家賃を高くとるために工夫して建てられています。アパートと違い、共用部分の清掃やメンテナンスを週3回程度実施すれば高品質を維持できるため、築40年でも内装に気を配れば、家賃8万円以上を維持することができます。
プロが教える、和不動産のマンション投資セミナー！
株式会社和不動産が開催する不動産投資セミナーでは、不動産投資成功のポイントや注意点を初心者にもわかりやすく解説いたします。
弊社ではマンション投資は東京都心エリア、中でも『都心築浅中古ワンルームマンション』をおすすめしております。都心築浅中古ワンルームマンションをおすすめする理由は、先程ご紹介したように『都心は賃料が安定しやすい』『築浅は立地・設備といった利便性で優れている』といった理由の他に、都心の賃貸需要の高さ、単身者の多さなどがあります。
セミナーでは、もっと詳しく『都心築浅中古ワンルームマンション』のメリットについて解説していますので、ご興味がありましたらぜひご参加ください。弊社代表の仲宗根が講師を務めるセミナーも、多数開催しております！
ネット生配信のオンラインセミナーもご用意しておりますので、日本全国どこからでもお気軽にご参加いただけます。
弊社セミナーは、ご参加頂いた方から高い評価をいただいておりますので、実際の口コミを一部ご紹介いたします！
■40代男性
メリットしか教えてくれないセミナーとは違い、それぞれの不動産投資のデメリットも知ることができました。実際のオーナーさんのお話をもとに解説していて、とても参考になりました。
■30代女性
グラフや図等、データが豊富で納得できました。買うまでのお話だけでなく、買った後のお話も知れたので良かったです。
■50代男性
不動産初心者の私でも分かりやすい内容でした。何故失敗したのか理由を知ることができ、今後不動産投資を始める際の参考になりました。
弊社セミナーは、これから不動産投資を始める方から、実際に成功されたオーナー様まで幅広くご好評いただいております。
参加者限定特典もご用意しておりますので、不動産投資の知識を付けたい方、不動産投資を始めたいとお思いの方は、ぜひ一度ご参加ください！
無料個別相談も実施中！
株式会社和不動産では無料個別相談も行っております。
セミナーだけでは理解できなかった、さらに詳しく知りたい点を専門家にお気軽にご相談いただけます。それ以外にも、最新のデータを基にお金の貯め方や使い方、銀行からの融資や老後破産・相続税対策などのお悩みもお伺いします。
また、「年金対策のために投資用マンション経営を検討し、購入したいけど、ローンを組んで返済しきれるか不安」「あまり資金がないけど長期的に収入が得られる投資がしたい」などのお悩みやご相談も、個別相談にてご相談ください。
オンライン相談にも対応しておりますので、外出を控えたい方、遠方にお住まいの方はぜひオンライン相談をご利用ください！
まずは、お客様の資産状況に合わせたプランをご提案させていただきますので、お気軽にご予約いただければと思います！
和不動産公式LINE お友だち募集中！
株式会社和不動産の公式LINEをお友だち登録していただくと、物件情報やマンション投資お役立ち情報が届きます！
LINEのトーク画面から、セミナー・個別相談へのお申込みや、公式ページへのアクセスも楽々♪
ぜひ、この機会に和不動産とお友だちになりませんか？
