「不労所得」を実現するために
書店やインターネットなどで目にする「早期リタイアして不動産収入で裕福な生活をしている大家さん」のように、サラリーマンを早期リタイアして不動産収入で「不労所得生活」することを夢見ている人はたくさんいます。
しかしながら、実は人によって不動産投資による収入は決して不労所得ではありません。
有名投資家も、サラリーマンはリタイアしたかもしれませんが、何もせず悠々自適に暮らしているわけではないのです。
不動産の管理やブログの更新、セミナー運営など忙しく働いているのが実状で、所有する物件が多ければ多いほど、その「仕事」は増えます。つまり、早期リタイアではなく、「不動産経営者に転職した」という表現が最も近いと言えるでしょう。
不労所得を目的として不動産投資を始めたのに、不動産経営が実際にはサラリーマンと変わらない労働所得とならないための、ポイントを押さえておきましょう。
自分の投資する不動産（アパート、マンション）などを理解し比較することで不動産の扱う個人事業主としての生活が変わっていきます。
修繕費など、経費の割合を下げて収益を残そう！
不動産投資失敗の原因の1つに、高額な修繕費用が挙げられます。一棟物件では、これをすべてオーナー自身が負担するため、この修繕費用に押しつぶされて失敗してしまう人も少なくありません。つまり、修繕費用の負担は、投資の成否を左右する要因でもあるのです。
一方、一棟物件オーナーとは違い、区分ワンルームマンションオーナーなら、修繕費用が原因で失敗することはほとんどありません。なぜなら、毎月の管理費・修繕積立金が修繕費用の原資になっているからです。一棟物件の所有者は、これを自身で貯めないといけないのですが、毎月貯めているオーナーがほとんどいないので、こういった失敗原因を耳にしてしまうのです。
しかし、区分ワンルームマンションにおいても経費の負担が原因で、一棟物件オーナーと同じように収益が残らない方存在します。その点について、考えていきましょう。
上図をご覧ください。一棟物件や区分ワンルームマンションにおける投資は、不動産投資ないし賃貸経営とも呼ばれ、経営者の視点に立って物事を考える必要もあります。
当然、経営者であれば、コストの多寡は要検討材料です。そのため、コストを下げる方法を考えなければなりません。
ズバリ、コストを下げるためには、高い坪賃料の物件を所有することが一番の方法です。なぜなら、管理する費用や手間のコストは、ほとんどが人件費と建材費。これは、「東京」でも「大阪」でも「福岡」でも、部屋の広さや仕様が一緒であれば、ほとんどコストは変わりません。
仮に、管理費・修繕積立金が1万円だった場合、家賃が10万円の部屋ではコストが10％になり、家賃が5万円の部屋であればコストは20％になるのです。つまり、坪賃料の高い物件になればなるほど、コスト割合が下がることになります。そのため、坪当たりの賃料が高いエリアの物件を所有することで、コスト負担が大幅に軽減されるのです。
坪賃料が高いエリアは、上図で確認できます。総務省統計局が発表した「平成25年の住宅・土地統計調査」によりますと、全国で坪賃料が一番高いのは「東京」です。
東京の坪賃料は1万円を超え、2位の「神奈川県」の約8000円に比べ約20％も高い水準を維持しています。そして、最下位は「青森県」の3672円です。これは、「東京」の坪賃料の約3分の1の賃料になります。
かといって、青森だから管理費や修繕費用が3分の1になるかと言ったら、そういう訳ではありません。「東京」でも「青森」でも、コストの大半が人件費であるなら、管理コストに大差はないのです。
つまり、収益が残りやすい物件とは、坪当たりの収益が高い物件ということになります。
高利回りの物件は、価格が安く購入しやすい物件ですが、3万円とか5万円など賃料が低いことが特徴です。仮に、3万円の家賃で、1万円の管理費・修繕積立金がかかれば、コスト割合は約33％になります。
そのため、賃料が低い物件をたくさん所有していても、収益が残らない原因はここにあるのです。単に利回りだけで物件を判断するのは、収益が残りにくい物件を選択する可能性もあるので注意しましょう。
管理の範囲を限定できればなお良し
一棟物件より区分ワンルームマンションの方がオーナーが管理すべき範囲が減るという事は、物件の修繕費などの緊急の出費も大幅に減ることになります。
一棟物件は、部屋の中だけではなく、建物の躯体そして毎月の建物管理（共用部の清掃、電球の交換といった細かな部分）など管理すべき業務範囲が広範囲になり、設備の故障による修繕費など、イレギュラー対応の費用が区分ワンルームマンションよりはるかにかさみます。注意しなければならないのは、イレギュラーな不具合は起こる時期が読めないということです。
賃貸管理会社へ、毎月の業務や入居者とのやり取りを委託しているオーナー様がほとんどだと思います。中には管理費用が発生してしまうため自主管理する人もいますが、本業がサラリーマンさんの場合忙しくて不動産投資で手一杯になってしまいます。
一方で、区分ワンルームマンションは、部屋の中をしっかり貸せる状態にしておけば、一棟物件と比べると、緊急の大きな金額を要するという出費はありません。共用部分は管理組合で管理していきます。清掃の頻度も週3回実施しており、月1～2回しかしないアパートに比べ管理状態は雲泥の差です。
共用部分の修繕も一棟物件とは違い、毎月払っている修繕積立金の範囲で行うため、突然多額の修繕費が必要になるケースは、ほぼありません。つまり、退去時の原状回復、入居募集のタイミング以外でやることは、ほぼないということです。
区分ワンルームマンションの原状回復や入居募集も信頼できる賃貸管理会社に任せておけば、電話連絡だけのやりとりで済ますことも可能です。
原状回復には、賃貸人と賃借人が揉めるきっかけになります。
そのため東京都ではお互いに、不利益が被らないように予め賃貸住宅トラブル防止ガイドラインがあります。
項目は、床、壁・天井（クロス）、建具、設備、の項目に分類され、借り主の負担分、経過年数等の考慮としてオーナーが負担する部分を設定しております。
相場よりも高い原状回復費用が取られる場合は、賃貸管理の契約をみなすと良いでしょう。
区分ワンルームマンションのように管理する範囲が狭いということは、その分オーナーにとっての労力・修繕費などの出費がを減らすことに繋がります。
不動産投資では様々なことを想定し戦略を練る事が重要になります。月々でどのくらいの収益が必要か逆算して所有する物件の戸数を複数に増やすなど決めていかなければなりません。
投資する物件の特徴として地方と都心では人の流動性の高さや競合の多さなどがあります。またアパートとマンションでは管理する面積であったり、アパートは満室時に得られる収益性は高くリターンは多き代わりに、空室時のリスクは高くなるなど入居者でのリスクが比較できます。
お金に対してリテラシーが高い人は貯金することに対してリスクを感じます。銀行に預けて手元にお金を残しても安心感はえられますが、リテラシーの高い人はそのお金を運用してお金でお金を生む仕組みを作ります。
不動産投資は、他人資本を活用できる投資ですので、レバレッジを活用することを検討してみてください。
今回の区分マンションを所有するリスクの低さについてのコラムはいかがでしたでしょうか？
不動産は、専門用語が多く法律や税金についての知識を求められます。
自身で今から、不動産について学ぶよりも信頼できる不動産のパートナーを見つけることで安心して不動産投資を始められるでしょう。
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