不動産投資市場は、誰がつくるのか？
不動産投資市場が過熱するのは、物件を購入したいという購入者の増加が1番の要因です。しかし、それだけでは市場が過熱することはありません。
なぜなら、不動産投資を始めるにあたり、ローンを利用する購入者がほとんどだからです。
つまり、購入したい人が融資を利用できて、初めて購入できるようになります。そういった意味で、不動産市場を形成しているのは、金融機関であると言っても過言ではありません。
実際、2015年の相続税改正に伴い、アパートが大量に供給されました。この大量供給を後ろで支援したのは、金融機関からの融資があってこそ。それにより貸家に対する融資残高は、あのバブル期を超えて過去最高を記録しました。
しかし、アパートの大量供給は、空室率の急上昇というネガティブな要因に繋がったのです。これを問題視した日銀や金融庁は、2017年4月頃からアパートに対する融資の厳格化を金融機関に通達し、2017年の貸家に対する融資は前年を大幅に下回ったのです(下図参照）。
販売不振になり、業態を変更した不動産業者も増加しました。つまり、融資が厳しくなるということは、不動産投資市場の物件流通が悪くなることを意味しているのです。
これにより、価格が比較的高額なアパートや一棟ビル市場の冷え込みが懸念されています。
融資が厳格化するということは、融資を受ける際に頭金を要求されることが増えるということです。最近では、頭金を3～4割ほど要求されることが通常で、仮に1億円の物件を購入するのであれば、3000～4000万円の頭金が必要になります。
そのため、金融機関の融資厳格化で、今まで少額の頭金で購入できていた一般のサラリーマン大家さんは、市場から撤退を余儀なくされてしまうのです。これにより、アパートや一棟物件を所有しているオーナーの物件売却は、困難になってしまいました。市場が冷え込めば売買相場も下がるため、資産価値は低下傾向になってしまいます。
一方で、都心のワンルーム区分マンションは、入居率も高くデフォルト（ローン事故）も少ないため、今のところ融資に対する影響はほとんどありません。もし仮に頭金が3割必要になったとしても、2000万円の中古ワンルーム区分マンションであれば、頭金は500～600万円程度で済むため一棟物件ほどの影響も受けないでしょう。
そもそも、中古のワンルーム区分マンションが低金利で融資を受けやすいのは、理由があります。
区分マンションが低金利で融資を受けやすい理由
それは、「RC造マンション」の耐用年数が47年間あることです（上図参照）。
実際、2018年の5月ごろから、ワンルーム区分マンションに対して最長45年の融資をする商品が、ある金融機関から誕生しました。初期投資は、頭金なし・諸費用（60万円）程度で始められます。これは、融資が厳しくなっている中、非常に画期的なことです。
45年の融資が組めれば、毎月ローン支払いは少なくなるので、よりレバレッジが効かせやすくなります。次の買主も有利な条件で購入できるので、中古ワンルームの流通は活発になることでしょう。
このように、不動産投資市場では、金融機関のスタンスは大きな影響力があります。しかし、金融機関は、貸出先が少ない今だからこそ融資をしたいのが本音です。そのため、金融機関の立場に立って考えてみることが重要で、上手く交渉できれば有利な条件で融資も受けられるでしょう。
一棟物件と区分マンション 運用面の違い
ここまで、アパートなどの一棟物件と区分マンションの融資面での違いをお話ししましたが、運用面ではどのような違いがあるのでしょうか。
結論から言うと、リスクを取って「早期リタイアを目指した不動産投資」を行おうと思っている人には、不動産業者並みの知識が必要になります。さらに、トラブルに対していちいち業者に依頼していたらその分収益が上がらないので、不動産業者やリフォーム業者・銀行などの協力業者と直接やりとりを行っていくスキルも要求されます。
収益にこだわるということは、コストを徹底的にカットしなければなりません。そして、さらに物件が抱えている問題を改善して収益を上げる必要があり、リフォーム業者との打ち合わせや銀行との交渉、コストカットの方法を学ぶため、土日などの休日は毎週セミナー参加の生活を送っていることが多いようです。
ここまでくると、もはや会社を起業するぐらいの手間と労力がかかるため、ある程度時間を犠牲にする覚悟をしなければなりません。そのため、一棟物件オーナーの負担は、半端なものではなく、サラリーマンを続けながらやっていくのは、正直難しいと思います。
不動産投資を行い早期リタイアしている人も当然いますが、これは不動産業者に転職すると考える方が適切な表現方法ではないでしょうか。
それぐらいの努力と覚悟が要求されます。
実際に一棟マンションやアパートを所有しているオーナーの話では、管理物件の数が多くなるにつれて業者からの連絡が頻繁になり、サラリーマンの仕事に支障が出るレベルだそうです。
そういったケースの場合、だいたい賃貸の解約や設備の故障などネガティブな知らせがほとんどとのことで、こういったトラブルを的確に対処する力が求められています。
一方、都心の築浅中古ワンルーム区分マンションであればすぐに入居者が決まる上に退去も少なく、安心して管理を任せられます。オーナー様からも「手間がかからないので、サラリーマンを続けながらできる」と、お褒めの言葉を頂いております。
このように所有している物件の種類で、手間も変わります。
不労所得は欲しいけれど、手間ひまがかかる不動産投資は気が進まないと思っている人も多いのではないでしょうか。
都心の築浅中古ワンルーム区分マンション経営は「本当に手間がかからない」と、オーナー様がよくおっしゃっています。
なぜなら、東京都心で行う区分マンション経営は空室になることも少ないため、業者が介入する機会がほとんどなく、業者に任せていてもコストはさほどかかりません。したがって、アパートなどの一棟物件とは違い、サラリーマンを続けながら、しっかり休日は謳歌できる不動産投資になります。
実際に、不動産投資で早期リタイアを実現されている人もいますので、一棟マンションを活用した不動産投資も否定はできませんが、融資、運用の両方でどちらが有利かを考えた上で自分に合った不動産投資をおすすめします。
建物管理のしやすさによって個人で複数の物件を所有していても負担はありません。
不動産投資の戦略を考えるうえで、重要になるのが賃料収入です。収益性の高い物件を狙い利益を上げる必要があります。収益性の高い物件 ＝ 空室になりにくい物件 の条件として、人の流動性の高さと賃貸ニーズが高い必要があります。賃借人に求められる好条件として駅徒歩5分以内、インターネット対応可、宅配ボックス、オートロック完備などがあります。
また不動産投資では、ローンを組む時に団体信用生命保険（団信）という制度があり生命保険の代わりに活用して万が一の可能性があることローン残債を0に出来る保険を活用することもご検討してみてください。
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